2023年一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2023年第一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望2023年4月Acceleratingsuccess. 第一季度西安甲级写字楼市场回顾需求净有效租金供应空置率数据来源：高力国际•一季度，全市净吸纳量约3.3万平方米，环比呈现小幅上升，除去年前蓄客产生的成交，市场需求展现出有序恢复迹象；•二月份项目带看量和问询量迎来短期高峰，虽然宏观市场有转好迹象，但多数企业仍持谨慎态度，对价格仍较为敏感，对遗留装修的高性价比类房源兴趣浓厚。•本季度全市平均租金呈现小幅上升，净有效租金小幅上升至88.9元每平方米每月。•随着问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措施，致使全市平均租金水平小幅上涨；•但是二季度，受市场新增供应的影响，全市租金将面临一定下滑的压力。•本季度全市未录得新项目入市；•核心子市场供需关系出现错位现象，存量空置房源分布较为分散，与大面积客户需求匹配度较低；•预计第二季度，曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目入市，推动市场总存量进一步提升，优化部分供需结构。•本季度空置率环比下降1.6个百分点至23.6%，租户退租现象大幅减少；•预计二季度曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目的入市，全市空置率将再一次被拉升，去库存依旧是未来市场发展的主基调。 西安甲级写字楼存量为207.9万平方米本季度，西安写字楼市场存量增至691.4万平方米，新增乙级写字楼2.69万平方米，甲级写字楼暂无新项目入市西安写字楼总存量整体存量691.4万平方米甲级写字楼207.9万平方米乙级写字楼483.6万平方米数据来源：高力国际31%29%14%8%6%6%5%西安市甲级写字楼存量占比高新一期高新二期城北港务及浐灞市中心南二环及小寨曲江市中心城北高新一期曲江高新二期南二环及小寨港务及浐灞 新增供应，净吸纳量和空置率本季度租户退租现象减少，多数项目实现正净吸纳，甲级写字楼空置率环比下降1.6个百分点至23.6%; 数据来源：高力国际0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%-50510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2023Q1 数据来源：高力国际净有效租金和空置率本季度租金水平迎来小幅提升，环比增加0.3%，至88.9元/平方米/月，主要由于经济回暖以来，问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措施。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%80.090.0100.0110.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023空置率（%）人民币元每月平方米平均净有效租金（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2023Q1 55657585951051151251352018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1人民币元每月平方米西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势，2018-2023Q1市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞各核心子市场历史租金走势数据来源：高力国际注：租金为净有效租金 各核心子市场历史空置率走势数据来源：高力国际0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势，2018-2023Q1市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞 西安甲级写字楼各子市场数据（2023年第一季度）子市场空置率环比同比预计2023二季度空置率趋势净有效租金环比同比预计2023二季度净有效租金趋势高新一期30.7%-1.0%2.4%82.20.2%-1.2%高新二期20.4%-3.2%-0.2%96.90.4%-2.7%城北17.4%-1.1%-1.3%88.11.7%2.4%市中心22.2%-0.5%3.8%115.2-0.3%-0.3%南二环及小寨14.5%-1.1%-4.3%95.90.0%-0.4%曲江10.7%-0.2%0.1%91.74.7%4.3%港务及浐灞34.7%-1.2%-60.5-0.9%-全市23.6%-1.6%1.6%88.90.4%-3.1%数据来源：高力国际 子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型本季度高新二期净吸纳量为全市第一，境商未来中心项目由于前期蓄客积累周期较长，在本季度迎来密集成交。此外，除建筑和房地产为代表的主力成交行业外，互联网软件与服务、教育培训类企业在本季度市场需求增长显著。数据来源：高力国际05,00010,00015,00020,00025,000曲江市中心南二环及小寨浐灞及港务城北高新一期高新二期2023年第一季度各子市场净吸纳量2023年第一季度租赁成交行业TOP8占比22%20%13%12%10%8%8%7%建筑和房地产互联网软件与服务教育培训专业服务医疗保健互联网硬件技术与设备金融酒店/餐饮/休闲娱乐2023年第一季度租赁类型占比（按面积统计）69%17%13%搬迁新成立扩租建筑面积（平方米） -------20 5 --20 7 -7 8 ----10--10 7 3.5 - 5 10 15 20 25 30 35 402023F2024F2025F2026年及以后单位：万平方米高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞数据来源：高力国际注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目；西安市场未来三年新增供应量集中在城北、高新和曲江高新二期, 26%曲江, 23%城北21%港务及浐灞21%西咸新区10%西安甲级写字楼未来供应预测占比2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测预计二季度，港务及浐灞、曲江市场将分别迎来一个新项目入市。 0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%0510152025303540201820192020202120222023F2024F2025F空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际未来净吸纳及空置率预测高力国际预计从2023年二季度开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。新一轮供应高峰2023-2025年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测 数据来源：高力国际未来平均租金及空置率预测高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受一定的下调压力。新一轮供应高峰0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%80.090.0100.0110.0201820192020202120222023F2024F2025F空置率（%）人民币元每月平方米平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 2023年一季度西安办公楼市场回顾与展望一季度市场需求有序恢复，项目带看量及问询量较去年显著提升。互联网软件与服务、教育培训行业大型企业的需求增长明显空置率较上季度下降1.6个百分点至23.6%，租户退租现象减少；存量市场房源与大面积客户需求匹配度较低，供需关系不平衡预计二季度曲江、港务及浐灞子市场的将迎来新项目入市，有望优化部分供需结构，也将加剧市场竞争虽然经济持续回暖，但租户对价格仍较敏感，对租赁成本的综合考量提升，遗留装修等高性价比房源备受青睐 100.0110.0120.0130.0201820192020202120222023F2024F2025F人民币元每月每平方米市中心➢本季度市中心子市场市场退租现象减少，录得净吸纳量约614平方米，需求以建筑业、消费品及专业服务类企业为主，空置率下降0.5个百分点，至22.2%；➢本季度仍无新增供应项目，随着周边零售商业、文旅产业发展蓬勃，写字楼市场供应不足，致使商务氛围转弱，市场需求不振；➢租金方面，净有效租金呈现小幅下降，至115.2每月每平方米，对比其他区域，产品设施陈旧，租金溢价较高，预计未来仍面临一定下行压力；➢对原有空间进行升级改造，或将提高产品的市场竞争力。[环比0.5个百分点]总存量13.5万平方米22.2%空置率租金115.2元每月每平方米0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%-505101520201820192020202120222023F2024F2025F空置率万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）市中心甲级写字楼租金市中心甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025注：净有效租金数据来源：高力国际[环比0.3% ] 甲级写字楼分布图–市中心现有项目未来项目数据来源：高力国际编号项目名称1长安国际中心（A\B\C\D\E座）2长安国际中心（F座）12 城北➢本季度城北市场活跃度显著提升，带看量及问询量在年后迎来短期高峰，净吸纳量约2,311平方米，较上季度增加明显，空置率下降至17.4%，环比降低1.1个百分点；➢城北市场需求特征明显，具有国央企背景的建筑工程、能源化工类企业在甲级写字楼的市场表现积极，承租能力较强，面积需求也以500平米以上的大户型为主；➢本季度市场租金呈现上升趋势，约88.1元每月每平方米，一方面，城北市场将面临连续三年未有甲级项目入市，市场供应不足，核心区位的优质房源稀缺；另一方面，得益于春节假期后，多个项目问询量及带看量暴增，增强了业主方的市场信心，部分项目削减了优惠政策；➢预计区域在新增供应持续短缺的情况下，有望抬高区域平均租金价格，并产生需求外溢现象。数据来源：高力国际0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0246810201820192020202120222023F2024F2025F空置率万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）城北甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-202580.090.0100.0201820192020202120222023F2024F2025F人民币元每月每平方米总存量28.8万平方米17.4%空置率租金88.1元每月每平方米[环比1.1个百分点]城北甲级写字楼租金[环比1.7% ] 甲级写字楼分布图–城北数据来源：高力国际111编号项目名称1赛高企业总部大厦2西安城发中心（原经开万科中心）3蓝海风中心4旭辉中心B座5西北国金中心（A座）6陕西水务大厦（原保利中心）7绿地之心现有项目未来项目6543217 高新一期➢一季度高新一期市场净吸纳量约6423平方米，空置率下降至30.7%，环比降低1个百分点；➢需求方面，互联网科技企业表现亮眼，实现大面积扩租，能源化工在区域内增长较为显著。除此之外，建筑业与金融类企业仍为市场的成交主力；➢租金方面，价格呈现小幅微升，至82.2每月每平方米，互联网科技企业需求的复苏以及项目带看量和市场问询量的提升，业主方降价意愿降低，部分项目收紧了优质房源的优惠政策。➢高新一期市场短期内暂无供应预期，同时，经济复苏带动企业租赁需求增长，有望改善区域空置水平，提升去化仍是区域的主要目标。[环比0.2% ][环比1个百分点]总存量64.8万平方米30.7%空置率租金82.2元每月每平方米数据来源：高力国际0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%-50510152025201820192020202120222023F2024F2025F空置率万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）高新一期甲级写