2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望2023年1月Acceleratingsuccess. 第四季度西安甲级写字楼市场回顾需求净有效租金供应空置率数据来源：高力国际•本季度市场需求显著增长，单季度净吸纳量约2.95万平方米；其中，高新一期在经历连续三个季度的退租潮后，逆袭为成全市成交量最高的子市场；•本季度，在线教育重新回归大众视野，在高新一期展开布局，除此之外，房地产与建筑（国企）、专业服务（联合办公）等客户在市场上表现比较活跃。•本季度全市平均租金呈下滑态势，主要由于港务及浐灞板块租金水平低于全市平均水平，叠加高新二期新项目入市采取了较为激进的低价策略的双重影响，市场净有效租金环比下降3.2%至88.6元/平方米/月；•疫情防控政策的优化调整，使企业对未来经济增长给予乐观预期，预计未来随着市场需求有序释放，有望限制租金下滑的幅度。•本季度全市新增1栋甲级项目（约6.1万平方米）入市，同时，港务及浐灞子市场在本季度被纳入市场研究范围，高力追踪的西安市甲级写字楼市场总存量增至207.9万平方米；•预计2023年市场将迎来新一轮的供应高峰，推动总存量进一步提升。•受新子市场及新入市项目的双重影响，本季度空置率环比上升2.9个百分点至25.2%；•预计2023年高新、曲江、港务及浐灞市场的将迎来大量新增供应，全市空置率或将迎来短期峰值，去库存依旧是未来市场发展的主基调。 西安甲级写字楼存量增至207.9万平方米本季度纳入浐灞港务市场，西安写字楼市场存量增至688.7万平方米，新增甲级写字楼6.1万平方米；全年累计新增2个甲级项目约8.2万平方米西安写字楼总存量整体存量688.7万平方米甲级写字楼207.9万平方米乙级写字楼480.9万平方米数据来源：高力国际31%29%14%8%6%6%5%西安市甲级写字楼存量占比高新一期高新二期城北港务及浐灞市中心南二环及小寨曲江市中心城北高新一期曲江高新二期南二环及小寨港务及浐灞 新增供应，净吸纳量和空置率本季度受新市场及新增供应的影响，甲级写字楼空置率环比上升2.9个百分点至25.2%; 全年来看，疫情反复对企业需求的抑制作用明显，叠加下半年新项目缓慢入市，空置率全年呈现上浮趋势。数据来源：高力国际0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%-50510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2022Q4 数据来源：高力国际净有效租金和空置率2022年前三季度租金波动较小，租金水平较为稳定；本季度由于新市场和新入市项目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下调整幅度明显，环比下降3.2%，至88.6元/平方米/月。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%80.090.0100.0110.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022空置率（%）人民币元每月平方米平均净有效租金（左轴）空置率（右轴）西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2022Q4 0204060801001201402018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4人民币元每月平方米西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势，2018-2022Q4市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞各核心子市场历史租金走势数据来源：高力国际注：租金为净有效租金 各核心子市场历史空置率走势数据来源：高力国际0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势，2018-2022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞 西安甲级写字楼各子市场数据（2022年第四季度）子市场空置率环比同比预计2023一季度空置率趋势净有效租金环比同比预计2023一季度净有效租金趋势高新一期31.7%-2.3%4.5%82.20.2%-2.7%高新二期23.5%4.3%-1.0%96.5-2.8%-2.8%城北18.6%0.1%-1.2%86.70.0%-0.1%市中心22.6%1.4%5.3%115.50.0%-0.3%南二环及小寨15.6%-1.0%-4.4%95.90.0%-0.4%曲江10.9%1.3%-1.8%87.60.0%-0.3%港务及浐灞36.5%--61.1--全市25.2%2.9%2.2%88.6-3.2%-4.6%数据来源：高力国际 子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型本季度高新一期净吸纳量为全市第一，得益于教育培训行业在该板块需求增长强劲，此外，房地产与建筑、专业服务（联办）仍是市场新增需求的主力行业；全年累计净吸纳量5.5万平方米，中小企业需求萎缩较为明显，相比往年国央企需求表现较为活跃。数据来源：高力国际-5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000市中心曲江城北南二环及小寨高新二期高新一期2022年第四季度各子市场净吸纳量2022年第四季度租赁成交行业TOP8占比33%20%17%7%9%8%3%3%教育培训房地产与建筑业专业服务金融能源化工互联网科技-互联网软件与服务制造业消费品2022年第四季度租赁类型占比（按面积统计）69%17%13%搬迁新成立扩租建筑面积（平方米） -------20 5 -14 -20 7 -7 8 ----10--10 7 3.5 - 5 10 15 20 25 30 35 402023F2024F2025F2026年及以后单位：万平方米高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞数据来源：高力国际注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目；西安市场未来新增供应量集中在城北、高新和曲江城北, 30%高新二期, 23%曲江20%港务及浐灞18%西咸新区9%西安甲级写字楼未来供应预测占比2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测 数据来源：高力国际未来净吸纳及空置率预测高力国际预计从2023年开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。新一轮供应高峰2023-2026年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测0.0%7.0%14.0%21.0%28.0%35.0%42.0%49.0%0510152025303540201820192020202120222023F2024F2025F空置率建筑面积（万平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 数据来源：高力国际未来平均租金及空置率预测高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受阶段性的下调压力。新一轮供应高峰0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%80.090.0100.0110.0201820192020202120222023F2024F2025F空置率（%）人民币元每月平方米平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 2022年四季度西安办公楼市场回顾与展望全年市场呈现U型回暖，四季度教育培训、房地产与建筑、专业服务（联合办公）行业大型企业的需求增长明显新增供应叠加纳入新市场的双重影响，空置率较上季度有上升2.9个百分点至25.2%；企业寻求降本增效重新回归高新一期防疫政策的优化举措，逐渐增强了企业在办公市场布局的信心，部分大型企业正在积极寻求低价机会预计明年将迎来供应高峰，市场需求仍然处于弱复苏阶段，竞争加剧，注重优质租户的挖掘，提供灵活专业的租赁策略显得尤为重要 100.0110.0120.0130.0201820192020202120222023F2024F2025F人民币元每月每平方米市中心➢本季度市中心子市场金融租户退租较为明显，净吸纳量约-1947平方米；市中心全年净吸纳量约-6284平方米，其中金融、房地产类企业外迁及缩租较为明显；➢市中心持续5年无新增供应项目，市场存量稳定，但企业持续性的外迁及缩租使区域空置压力不断上升，本季度空置率上升1.4个百分点，至22.6%；➢市中心租金保持高位稳定，在经济增速放缓，企业寻求将本增效的大环境下，区域逐渐失去竞争优势，预计企业外迁的现象将会延续，持续上升的空置率或将使区域租金出现下探趋势；[环比1.4个百分点]总存量13.5万平方米22.6%空置率租金115.5元每月每平方米0.0%15.0%30.0%45.0%-505101520201820192020202120222023F2024F2025F空置率万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）市中心甲级写字楼租金市中心甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025注：净有效租金数据来源：高力国际[环比无变化] 甲级写字楼分布图–市中心现有项目未来项目数据来源：高力国际编号项目名称1长安国际中心（A\B\C\D\E座）2长安国际中心（F座）12 城北➢本季度城北市场需求有所收缩，空置率微升至18.6%，环比提高0.1个百分点；区域产业结构以建筑、能源化工为主导，自去年房地产行业政策的收紧以来，企业在区域内需求表现不稳定，区域全年累计净吸纳量约3576平方米，在无新增供应影响下，空置率小幅下降；➢本季度市场租金表现较为稳定，约86.7元每月每平方米；全年来看，需求不稳定致使区域租金呈现轻微下浮，同比下降约-0.1%；➢区域连续两年无新项目入市，预计新增供应将在2024年出现。同时，随着港务及浐灞市场优质办公项目的入市，或将与城北市场形成一定竞争，未来区域项目去化将面临一定挑战。数据来源：高力国际0.0%15.0%30.0%45.0%60.0%75.0%90.0%05101520201820192020202120222023F2024F2025F空置率万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）城北甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-202580.090.0100.0201820192020202120222023F2024F2025F人民币元每月每平方米总存量28.8万平方米18.6%空置率租金86.7元每月每平方米[环比无变化][环比0.1个百分点]城北甲级写字楼租金 甲级写字楼分布图–城北数据来源：高力国际111编号项目名称1赛高企业总部大厦2西安城发中心（原经开万科中心）3蓝海风中心4旭辉中心B座5西北国金中心（A座）6陕西水务大厦（原保利中心）7荣民金融中心8绿地之心现有项目未来项目65432178 高新一期➢高新一期前三个季度的连续性退租缩租，腾挪出大量房源，致使区域租金下滑明显，区域房源性价比逐渐凸显，本季度净吸纳量在全市拔得头筹，空置率下降至31.7%；全年来看，四季度需求超预期增长，单季度净吸纳量接近前三季度累计负值，全年净吸纳量约-534平方米，；➢一方面，“双减”政策以来，遭遇负面冲击的教培机构通过业务调整、转型谋生后，企业经营逐渐回归正常运转，本季度猿辅导重新在高新一期进行大面积布局；另一方面，防疫政策放开，企业对明年经济增长预期呈现乐观态度，多家保险企业及联合办公在高新一期办公空间需求增长显著，实现扩租；➢租金方面，租户市场效应突出，业主方通过采取多项租赁优惠政策方案竞争优质租户，本季度租金呈现小幅下降；预计随着明年去化量的提升，未来租金将呈现弱反弹趋势。➢高新一期市场短期内暂无放量预期，提升去化量仍是区域的主要目标。[环比0.2%