2025年第四季度东南部和大伦敦办公楼租赁概览

租赁概述 •The South East office market closed the year positively with在最后一个季度租赁了665,350平方英尺。尽管这比五年季度平均水平的15%低，但这意味着租赁量达到了340万平方英尺，比2024年增长了8%，并反映了自2019年以来的最强表现。 值得注意的是，过去12个月完成了356笔交易。这是我们的记录中一年内完成的总数最高的。 • 2025年的占用活动由金融服务和商业服务（FSB）领域引领，占总体占用量的26%，其次是TMT领域，占比23%。 • 到年底，市场总需求达到395万平方英尺，其中金融和商业服务需求再次占管道总需求的26%，凸显了该行业对未来租赁活动的持续影响力。 2025年，A级住宿占所有租用量的79%，凸显了持续的质量追求和现代、高效、设施丰富的建筑的需求强劲。 • 2025年第四季度，市场可用性持续收紧。总可用面积降至162万平方英尺，而年初为165万平方英尺。供应收缩在优质地段最为明显。新增和A级可用面积降至1042万平方英尺，比过去十二个月下降了3.3%。 • 空置率也有所下降。整体空置率在2025年第四季度达到10.2%，较2024年第四季度的10.5%有所改善。A级空置率在同一时期从7.1%下降至6.6%，凸显了对现代高效建筑的持续需求以及优质空间的竞争日益激烈。 开发管线保持有限。到2025年第四季度，正在施工的面积为180万平方英尺，预计在接下来的24-36个月内完工。值得注意的是，剑桥和西伦敦占目前在建投机性总数的61%。 2025年，大部分市场的租金继续上涨，其中东南地区40%的市场租金上涨。在主要市场，剑桥和牛津的租金增长最高，分别达到27%和16%，凸显了租户愿意为最佳空间支付最高租金的意愿。 Knight Frank 观察 2025年应该被标记为自2019年（新冠之前）以来年度吸收量最高的年份。虽然交易规模并没有出乎意料地下降，但对“优质配套丰富的资产”的需求像以前一样清晰。通过交易反映这一质量的租金溢价，已在多个东南市场的记录高租金得到证实。随着对租户活跃度的信心增加，我们的注意力转向了开发管道。如西伦敦和剑桥这样的市场垄断了当前开发管道的大部分比例。在这些市场之外，管道看起来非常紧张。随着市场信心持续增强，这无疑将是选定东南地区下一阶段开发承诺的触发因素。 Roddy Abram 合作伙伴主管 +44 7899 001 028 roddy.abram@knightfrank.com 投资概览 东南部和伦敦大区的投资规模在最后一个季度进一步改善，交易了4.25亿英镑的资产，创下了过去12个月中季度总量的最高记录。 这意味着在过去一年中，交易总额达到13亿英镑，比2024年低25%，但与2023年总额相当。值得注意的是，在2025年有112笔交易完成，比十年平均值高出15%，比2024年少一笔。展望未来，至年底，还有价值4.3亿的资产处于报价状态，目前还有价值5亿的资产在积极推广中。 然而，平均交易额降至1100万英镑，为自2009年以来的最低值。这一年中，仅有两次交易额超过5000万英镑，十二次交易额超过2500万英镑。这比2024年减少了五次。 • 第四季度的关键交易也是年度最高价值交易。这是弗拉泽斯以9000万英镑将巴辛斯托克的奇内汉姆公园出售给中心桥合伙公司和安格西资本。2025年唯一其他超过5000万英镑的交易是伊罗科·岑以5800万英镑收购哈默史密斯的一曲广场。 2025年期间，市场主要由来自英国的私募股权和房地产公司主导。这两类买家类型合计占投资总量的76%。我们预计这种动态将在未来12个月内发生变化，因为海外和英国的机构投资者在全球市场波动中寻找替代的价值来源。在这种环境下，英国商业地产越来越被视为提供稳定性和有吸引力的长期现金流。 • 东南地区的甲级写字楼收益率在第四季度保持在7.00%，与伦敦基准收益率相比，表现出显著的差距。尤其是与市中心的5.25%和西区的3.75%收益率相比，差距更加明显，这突显了寻求首都以外价值的投资者所面临的诱人机会。随着债务成本的降低和更广泛的买家存在，预计流动性将增长，并逐渐改善定价。 Knight Frank 观察 尽管流动性依然受限，2025年标志着市场价格稳定化的显著时期，更重要的是，那些在上一个波动阶段大部分缺席的反复购买者的明确回归。 随着相对于金边债券和当前融资成本的优质收益率越来越有吸引力，投资者情绪逐渐改善。与此同时，租户基本面大幅增强，增强了对于基本收入韧性的信心。 西蒙·里卡兹合伙人，全国办事处投资负责人 +44 7787 844 384 simon.rickards@knightfrank.com 综合考虑，这些动态表明，当前的环境为寻求在市场周期下一阶段定位自己的投资者提供了一个极具吸引力和恰到好处的切入点。 更高阅读 需求 尽管第四季度吸纳量下降至58,709平方英尺，但年度吸纳量上升至558,271平方英尺，同比增长7%，创2018年以来的最高年度水平。 大多数活动在城外进行，占总体使用比例的71%，创下自2020年以来的最高纪录。 2025年期间，完成50宗交易，较2024年的43宗有所增加，最大的一宗交易是将位于格林公园的两个建筑物的15.5524万平方英尺的空间租赁给了GCAP（BAE，莱昂纳多和JAIEC合资企业）。 • 旺盛的需求保持稳定，达到601,500平方英尺，表明租户兴趣持续。 供应 2025年第四季度总可用面积达到152万平方英尺，比年初的150万平方英尺略有增长。 2025年第四季度新增A级可用面积最终确定为125万平方英尺，较2025年初的127万平方英尺有所下降。 总体空缺率上升至14.4%，较2024年第四季度的14.1%有所增加。A级空缺率略微收紧至11.8%，较去年同期12.0%有所下降。 • 2025年第四季度末，开发管道保持沉默，无在建项目，2026年也无新计划安排。 阅读在Thames Valley市场中继续成为亮点，实现自2018年以来最高的参与度——比镇上过去5年的平均水平高出30%。Green Park上的GCAP租赁，总计约155,500平方英尺，分布在两座建筑中，有助于实现这一成就，同时记录了50笔交易。 Knight Frank 观察 Andy Nixon，合作伙伴，东南及大伦敦办公室+44 7973 924 947andy.nixon@knightfrank.com 优质资产需求依然旺盛，95%的租赁记录在A级住宿，这得益于对次级办公空间的减少。在最佳品质空间中实现的租金正在上升，与租户需求相一致，预计在Station Hill的最后租赁中，每平方英尺60英镑的顶限将被突破。 西伦敦 需求 • 2025年第四季度租赁面积达到90,274平方英尺，为2025年季度总租赁面积的最高值。这使得全年总租赁面积达到310,150平方英尺，比五年年度平均水平低8%。 2025年，成交32宗交易，而2024年为44宗。最大的一宗是位于奥林匹亚的73,152平方英尺的英超联赛预租交易。 平均交易面积降至9,692平方英尺，同比下降7%。 TMT行业占据主导地位，占比33%，其次是FSB，占比22%。活跃需求总量为912,500平方英尺。 A级空间占用了89%。 供应 2025年第四季度总可用面积达到2.34百万平方英尺，较年初的2.17百万平方英尺有所增加。新增及A级可用面积略有增长，达到1.90百万平方英尺，相比2025年初的1.88百万平方英尺。 • 2025年第四季度空置率上升至15.7%，较2024年第四季度的14.6%有所上升。A级空置率也有所上升，从一年前的12.6%升至12.8%。 发展管线保持活跃，截至2025年第四季度，在建面积为672,569平方英尺，其中一奥林匹亚广场占据了总量的54%。 2026年初，西伦敦的活跃需求为来年带来了乐观的氛围。莱坊公司记录了18项活跃需求，这些需求在更广泛的市场中寻求超过20,000平方英尺的空间。这些较大的需求是2025年缺失的一环，而2025年的吸纳量较强劲的2024年下降了33%。 Knight Frank 观察 然而，一些交易却展示了像奇西克公园的宝可梦和在汉默史密斯路245号的奥查德疗法公司等占用者的扩张，这证明了他们在西伦敦的持续承诺和增长前景。 Roddy Abram 合作伙伴主管 +44 7899 001 028 roddy.abram@knightfrank.com 另一方面，新项目如System、One Kensington Olympia和Platform预计将在今年完成，这可能促使一些房东提高租金以吸引市场上的潜在租户。 剑桥 需求 • 第四季度占用者的活动缓慢，出租面积达22,531平方英尺，较第三季度的91,697平方英尺有所下降。然而，2025年的承揽面积达到289,509平方英尺，同比增长38%，为自2020年以来的最高水平。 2025年的活动主要集中在城外，这代表了一年总占用量的81%，自2021年以来比例最高。 总共有24项交易在2025年完成，比2024年的28项略有下降，其中最大的交易是由ARM在The Optic取得了9,5709平方英尺的场地。 • 年末，记录了多个领域477,500平方英尺的活跃需求。 供应 • 总可用面积在第四季度降至822,234平方英尺，比年初的944,416平方英尺有所下降。新增及A级可用面积也有所下降，达到431,888平方英尺，与577,812平方英尺相比。 总体空置率下降至11.6%，较去年同期13.5%有所下降。A级空置率年底降至6.1%，与2024年第四季度的8.3%相比，凸显了对高品质空间的持续需求。 开发管线保持活跃，截至2025年第四季度末，在建面积达524,786平方英尺。即将完工的项目包括2027年竣工的米尔 yard 和计划于2028年完成的植物园广场，这两项工程均由Railpen开发。 2025年伊始强劲，ARM在The Optic租赁了95,000平方英尺的空间，这一交易扭曲了整体统计数据，掩盖了市场低迷。市中心没有新的甲级办公空间完工，与近50万平方英尺的新实验室空间形成鲜明对比。当年下半年活动有所改善，包括达成每平方英尺65英镑的较大空间首笔交易，以及更多甲级办公空间被预定，供应在Mill Yard（11万平方英尺，2027年第一季度完工）和Botanic Place（32.5万平方英尺，2028年第一季度完工）完工前正在收紧。一个关键趋势是办公空间租户租赁实验室空间，如One Granta，以及Gilead和Jagex的租赁，反映了甲级办公空间供应有限和实验室需求软化。南剑桥火车站将于2026年夏季开通，将改善生物医学园区的可达性，并支持阿斯利康的扩张。 Knight Frank 观察 艾恩·基斯 合伙人办公室负责人+44 1223 972912 iain.keys@knightfrank.com 牛津 需求 • 抵押人活动在第四季度放缓，租赁面积达到14,850平方英尺，较第三季度的37,345平方英尺有所下降。这意味着年度吸纳量达到110,431平方英尺，较2024年降低32%。 总共在2025年完成了18笔交易，是2024年总数的两倍。最大一笔引人注目的交易是Oxfam在圣约翰创新园区2600号租赁了26,529平方英尺的场地。虽然这笔交易不属于第四季度的总额，但值得注意的是埃利森研究所已在道布尼项目租赁了438,925平方英尺，另外在牛津科学园区三座建筑中又租赁了75,000平方英尺。 2025年，金融和商务服务占比31%，医药、医疗保健和医疗技术占24%。 • 旺盛需求：42,000平米，表示未来需求稳定。 供应 总可用面积从1,077,441平方英尺降至722,448平方英尺