2023年土地市场表现回顾

YY团队2023/12/15 摘要： 2023年以来，房地产市场延续疲软，各地土地出让走势相对低迷。8月以来，监管部门密集出台政策利好，各地陆续落实“认房不认贷”政策，部分城市取消了土拍地价限制这一规则。本文对2023年1-11月土地市场表现进行回顾，重点关注以下两个问题： （1）全国土地市场表现情况如何？ 从土地供应情况来看，供地规模创近十年同期新低。2023年1-11月全国土地供应量（以规划建面计）37.89亿平方米，较2022年同期下滑18.67%，仅达2022年全年的75.69%。其中，涉宅地块推出规划建面仅5.53亿平方米，同比下滑19.81%。 从土地成交情况来看，土地成交量价齐跌，不同能级城市差异不大。2023年1-11月全国土地成交规划建面6.44亿平方米，同比下降21.14%；土地成交金额3.57万亿元，同比下滑19.82%，均为近5年同期最低水平。一线、二线、三线土地出让金同比分别下跌23.9%、18.9%、23.3%。 从土拍热度来看，流拍率有所下降，平均溢价率小幅回升。2023年1-11月全国涉宅地块流拍率20.47%，较2022年下降7.33pct；平均溢价率5.23%，较2022年增加1.93pct。 （2）2023年集中供地有哪些看点？新政出台后土拍情绪是否有所扭转？我们得出以下结论： 供应方面： 供地频率呈现“少量多次”的特点。截至23年10月17日，6座城市进行了4轮及以上集中供地，其中，南京共进行了6轮而杭州进行了高达10轮集中供地；2022年同期，各地最多完成3轮集中供地。 供地计划相对保守，实际供地进度不及预期。2023年24个重点城市总宅地计划供应量（以建设用地面积计）相比2022年下降22.48%，截至23年10月17日，24城土地供应完成率约为33.46%（土地供应完成率=实际推出涉宅地块面积/2023年全年宅地计划供应面积）。 成交方面： 成交建面和成交总金额普遍下跌，广义流拍率略有下降。截至23年10月17日，24城集中供地合计成交建面同比下滑49.54%至6,047.87万平方米，成交总金额同比下滑41.11%至8,922.66亿元。2023年1月-10月17日，24城平均广义流拍率为9.15%，相比2022年同期下降了1.91%。 平均溢价率有所上升，触顶成交地块数量占比有所增加，城市间分化较为明显。2023年1月-10月17日，24城平均溢价率6.89%，相比2022年同期增加了3.05pct。期间触顶成交占比30.8%，同比增加12.61pct；其中，上海、福州、杭州、北京、深圳的触顶成交数量占比超过50%；而沈阳、长春、郑州和济南全部地块均底价成交。 央国企拿地仍占主导地位，民企拿地占比提升明显，城投拿地占比显著下滑。2023年1月-10月17日央国企独立拿地金额占比仍超40%；民企独立拿地金额占比由2022年的19.4%提升至27.98%，城投独立拿地金额占比由2022年的24.62%下滑至15.16%。 新政影响方面： 土拍价格上限放开主要推升优质地块成交价格，对土地市场整体提振有限。截至11月23日，共有12座重点城市取消土拍最高限价后，进行了新一轮供地，部分城市的热点地块成交溢价率超过15%，济南、福州、合肥、成都的最高溢价率分别为53.1%、47.5%、44.89%和30%。但新政并未推动成交楼面均价明显上升，除福州和厦门外，其余10座城市成交楼面均价相比新政出台前有不同程度的下滑；多数城市溢价率有所下降，仅合肥、济南、成都、福州的平均溢价率高于新政出台前。 整体而言，我国土地市场热度降至近年来低位，大部分地区宅地供应规模相较去年有所回落，成交量也不及预期。在销售端尚未实质性回暖的情况下，预计全国土地市场整体仍低温运行。 目录 2023年土地市场表现回顾...........................................................................................1 摘要：............................................................................................................................11.全国土地市场回望.....................................................................................................51.1土地供求情况...................................................................................................51.1.1土地供应情况.........................................................................................51.1.2土地成交情况.........................................................................................61.2土拍热度回顾...................................................................................................82.集中供地情况.............................................................................................................92.1整体出让情况.................................................................................................102.2集中供地土拍热度.........................................................................................122.3拿地企业结构.................................................................................................142.4新政后的土地出让情况.................................................................................153.小结...........................................................................................................................18瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................21 表目录 图表1全国建设性用地近十年供应情况（2013年-2023年11月）.......................5图表2分月度全国建设性用地供应情况（2023年1月-2023年11月）...............6图表3全国土地成交量情况（2019-2023年11月）................................................7图表4全国土地成交价情况（2019-2023年11月）................................................7图表5分月度全国土地成交量情况（2023年1月-2023年11月）.......................7图表6分月度全国土地成交价情况（2023年1月-2023年11月）.......................8图表7不同城市能级涉宅地块成交情况（2022-2023年11月）............................8图表8全国涉宅地块平均溢价率和流拍率（2022年1月-2023年11月）...........9图表9重点24城土地供应进度（2022年1月-2023年10月17日）.................11图表10 24城集中供地涉宅用地成交建面（2023年1月-2023年10月17日）11图表11 24城集中供地涉宅用地成交总价（2023年1月-2023年10月17日）.12 图表12 24城集中供地涉宅用地土拍热度情况（2023年1月-2023年10月17日）......................................................................................................................................13图表13 24城集中供地涉宅用地触顶及底价成交情况（2023年1月-2023年10月17日）.........................................................................................................................14图表14各性质企业成交金额占比（2022-2023年1月-10月17日）..................15图表15 24城集中供地各类主体成交金额占比（2023年1月-2023年10月17日）......................................................................................................................................15图表16 24城集中供地涉宅地块各类主体月度拿地情况（2022年1月-2023年10月17日）....................................................................................................................15图表17 24城土地政策及楼市政策变动（2023年8-11月23日）.......................16图表18新政后成交楼面均价变化............................................................................18图表19新政前后平均溢价率对比............................................................................18图表20新政前后最高溢价率对比............................................................................18图表21新政后溢价率15%以上地块数量及占比...................................................18 1.全国土地市场回望 2023年以来，房地产市场延续疲软，各地土地出让走势相对低迷。截至2023年11月，全国土地供求情况如何，土拍热度有什么边际变化，本节将围绕这两个方面展开。 1.1土地供求情况