2022年集中供地回顾与展望：土地市场低位运行 集中供地“少量多次”趋于常态化

土地市场低位运行集中供地“少量多次”趋于常态化——2022年集中供地回顾与展望分析师唐晓琳核心观点：政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实际意义。成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。展望2023年，我们认为土地市场仍会维持较低热度，但整体表现会好于2022年。从需求端来看，目前楼市已进入磨底阶段，迎来趋势性回暖只是时间问题，待趋势性回暖得到确认，房企投资意愿将得以修复，土地市场也会随之迎来回暖。从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市大概率将选择“少量多次”的常态化集中供地模式，并多方考量地块搭配、地块质量等因素适时调整土拍规则，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度，预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松、土地质量较优、地价相对合理的环境。报告正文：2022年22城集中供地土地成交金额达17.8万亿，同比下降约21.4%。与2021年相比，2022年集中供地出现以下变化：一是半数以上城市增加了集中供地轮次，集中供地由最初 的“两集中”逐渐过渡为“少量多次”的常态化集中供地模式，各地土拍规则边际宽松；二是土地市场热度维持低位，土地出让金额较2021年有明显降幅，多数地块以底价或低溢价成交；三是城市分化加剧，一线城市及部分二线热门城市仍具备较高吸引力，但多数城市土地市场陷入低谷；四是国有企业和城投类企业成为土拍市场主角，大批民企缺席土拍市场。一、政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。“两集中”政策的初衷是“稳房价、稳地价、稳预期”，但2021年下半年以来土地市场骤然转冷，各地为规避大面积土地流拍纷纷下调了供地数量，导致年度供地计划无法依靠三轮集中供地完成。针对这一现实情况，各地纷纷作出调整，一方面主动打破“两集中”限制，开展第四、五、六轮集中供地；另一方面积极优化土拍规则，吸引更多房企参与并促进成交。具体来看：半数以上城市开展了第四轮集中供地，还有少量城市开展了第五、六轮集中供地。据统计，2022年有16座城市开展了第四轮集中供地，4座城市开展了第五轮集中供地，还有1座城市开展了第六轮集中供地。其中，长沙9月官方消息称今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新推介。我们认为，集中供地模式一定程度上提高了房企的投资门槛，而在当前土地市场低迷环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限，各地纷纷打破“两集中”限制或退出集中供地模式是一种必然选择，接下来多数城市大概率会倾向于“少量多次”的常态化集中供地模式。为提高房企的参与热情，促进土地成交，优化调整土拍规则成为普遍性选择。首先，各城大多设置了地价上限，一方面控制房企的拿地成本，另一方面在地价房价联动机制下，间接达到稳房价的目的；其次，通过多种手段保证房企利润空间，避免房企因利润空间被过度挤压而造成项目烂尾等问题，例如取消部分地块的销售限价，取消或降低配建要求等；最后，部分城市开启了“预申请”模式，即地方政府提前将宗地信息公开，企业可以对意向地块进行研判，有效降低地块流拍风险。二、供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实 际意义。从第四轮集中供地开始，各城供地规模骤降，对完成年度供地计划作用有限，但对打破“两集中”限制具有较强的信号意义。22城集中供地总量超1600宗，其中前两轮集中供地实现了22城全员参与，第三轮20城参与，长春和沈阳缺席，前三轮集中供地规模均保持在440宗以上水平，供应规模平稳；至第四轮集中供地仅16城参与，第五轮4城参与，第六轮仅武汉开展了集中供地，后几轮集中供地中因参与城市数量减少、多数城市供地数量偏低，供地规模相应下降，但供地质量较高，信号意义或大于实际意义。从各城供地总量来看，22城中有7城年度供地数量超过100宗，分别为上海、杭州、成都、武汉、青岛、合肥和南京，反映出当地土地市场仍具备一定热度；长春和沈阳两城年度供应地块数量仅为7宗和18宗，东北地区土地市场景气度跌入冰点；其余城市中，天津、重庆等城市供地规模与2021年相比降幅明显，土地市场热度下降。图表1：2022年22城集中供地供应地块数量对比1城市首轮第二轮第三轮第四轮第五轮第六轮合计北京1817186--59上海4034356--115广州1814206--58深圳81677--38杭州6045198--132厦门101064--30福州17192111--68重庆131210---35成都50554816--169武汉112243101917122青岛16273340-116合肥32292818-107长沙221922---63天津30111724--82宁波332110---64济南35161814--83南京204446415-129苏州152292010-76无锡816111314-62长春43----7郑州151723---55沈阳513----181本报告中部分地区的统计口径为城区范围或涉宅地块，统计口径的差异对报告结论不构成影响。 合计48048244420758171688数据来源：公开资料，东方金诚整理三、成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。2022年22城集中供地成交金额17.8万亿，较去年同期下降21.4%。未成交地块中，有109宗地块流拍，73宗地块终止或延期出让，整体流拍率为6.75%。从各轮次表现来看，各轮次集中供地的成交金额分别为4928亿元、5439亿元、4917亿元、1790亿元、452亿元和236亿元，第二轮集中供地成交情况最佳。分城市能级看，一线城市合计供应地块270宗，成交252宗，成交金额为6412亿元，一线城市由于地块单价较高，占总成交额的比重远超三成。我们从成交量、流拍率、溢价率等方面对各地成交情况进行了详细对比：成交量方面，2022年成交金额超千亿的城市有6座，较去年减少3城。具体看，2022年成交额超千亿的城市为北京、上海、广州、杭州、成都和南京，长春和沈阳两座城市成交额垫底，分别为8亿元和63亿元。同比来看，22城中仅5城成交额同比正增，为上海、合肥、福州、成都和无锡，其中上海和合肥增幅较大，均超过60%；在成交额同比负增的城市中，有13城降幅超20%，降幅最大的5座城市分别为长春、沈阳、重庆、济南和天津，降幅分别为98%、83%、72%、64%和59%。流拍率方面，受供地计划优化调整、供地数量下降等因素影响，多数城市未出现大面积流拍现象。具体看，上海、重庆、宁波、苏州和无锡等5城土地市场表现出较好的供求平衡，流拍率均为0%。其余城市中，流拍地块占比也保持较低水平，仅长春、天津和济南3城流拍率相对较高，分别为57%、32%和17%，反映出当地土地市场热度明显不足。图表2：2022年22城集中供地成交情况城市供地数量（宗）成交数量（宗）流拍数量（宗）终止/延期数量（宗）流拍率（%）成交金额（亿元）同比变化（%）北京5955406.781615.33-15.19上海115115000.002839.6064.68 广州58488214.291221.21-31.30深圳38344010.53736.29-23.25杭州132131100.761913.50-12.96厦门3027216.90612.10-22.91福州6857568.06399.381.88重庆3535000.00299.98-72.06成都1691561307.691224.408.16武汉1221063132.75870.27-46.88青岛116111413.48440.77-19.49合肥107786237.14619.2065.12长沙6359131.67387.93-36.78天津825626031.71324.27-63.62宁波6464000.00528.57-32.28济南836914016.87268.62-58.67南京12910510148.701308.48-28.30苏州7672040.00943.59-15.21无锡6262000.00812.892.64长春734057.147.80-98.30郑州5549335.77324.78-43.34沈阳1814136.6763.30-83.37合计16881506109736.7517762.26-21.39数据来源：公开资料，东方金诚整理溢价率方面，成交地块以底价和低溢价成交为主，高溢价成交地块多集中于一线城市和少数二线城市。我们重点跟踪了一线城市成交地块的溢价表现，其底价成交地块数量与溢价成交地块数量相当，其中高溢价成交地块占比超四分之一。具体看，高溢价成交地块占比由高到低依次是深圳、上海、北京和广州，深圳表现最佳；对于二线城市，对比各轮次溢价率，杭州、厦门、合肥和宁波等城市溢价表现较为突出。图表3：2022年一线城市集中供地溢价表现城市底价成交低溢价成交高溢价成交首轮次轮三轮四轮合计占比（%）首轮次轮三轮四轮合计占比（%）首轮次轮三轮四轮合计占比（%）北京871012647.2763821934.5534-31018.18上海19102445749.578113-2219.131313823631.30广州1561343879.172411816.67-11-24.17深圳--42617.653--1411.76514232470.59合计4223511112750.4019181245321.0321321187228.57数据来源：公开资料，东方金诚整理四、拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力 双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。2022年，拿地企业以央国企和地方城投类企业为主，民企拿地意愿和拿地能力双双受限，大量缺席土拍市场。2022年，在经济和房地产处于下行周期的情况下，城市吸引投资能力面临严峻考验，拿地企业呈现出以下特征：一是“逢地必抢”的场面不再延续，房企拿地更加谨慎，会同时考察地块的去化能力和利润空间；二是房企稳健性和投资能力差异化凸显，为促进土地成交，部分地块价格一降再降，但仅有少量房企可以把握住此次囤地良机；三是市场低迷期房企资金面普遍紧张，民企投资能力受限，拿地比例明显下降；四是城投托底现象严重，部分城市不得不通过城投参与拿地来维持土地市场正常运行。从各城拿地企业结构来看：一线城市核心地块房企竞争依然激烈。虽然全国土地市场热度维持低位，但一线城市仍是大型品牌房企的主战场，核心地块房企竞争激烈。从房企性质来看，在一线城市的土拍市场中国有企业占主流地位，民企势单力薄。以北京为例，四轮集中供地中，最终成功拿地的大型民企仅旭辉和龙湖两家。此外，由于一线城市地块的出让金额较高，联合体拿地的比例有所提升。二线城市中热门城市仍具