敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年11月25日 行业研究 多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年10月） 房地产（地产开发） 10月多城完成第三批次土拍，百城土地成交建面同比+28.0% 10月，百城土地成交建面16166万平，同比+28.0%，环比+1.6%；成交总价3763亿元，同比+12.8%，环比-13.9%。1-10月，百城土地成交建面13.1亿平，累计同比-11.8%；成交总价27537亿元，累计同比-32.0%。10月当月，国有土地使用权出让收入5520亿元，同比下降3.8%，环比增长14.9%。 10月，TOP50房企新增土地价值总计990.7亿元，同比-17.0%，环比-46.4%；新增土地建面总计620万平，同比-31.7%，环比-43.5%。根据克而瑞及中指研究院数据，截至11月21日共有18城完成了三轮土拍，合计供应379宗涉宅地块：其中成交352宗，成交建面约3657.0万平，成交总价约4715.1亿元，对应成交楼面均价12893.5元/平，成交溢价率均值约2.3%。此外，今年部分城市调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次；其中无锡、苏州、南京已率先完成第四批集中土拍，而南京、武汉、无锡、苏州等地陆续推出第五批次集中供地计划。 按城市能级来看，一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落 按城市能级划分，2022年10月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为948万平方米、4,932万平方米、10,285万平方米，单月同比分别-21.8%、+4.4%、+53.6%。成交总价分别为594亿元、1,303亿元、1,866亿元，单月同比分别-54.0%、+0.6%、+148.6%。 按城市能级划分，2022年10月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为329万平、1,578万平、3,898万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-44.8%、-20.0%、+140.8%。成交总价分别为437亿元、1,118亿元、1,486亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别-58.3%、-3.0%、+217.7%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为0.55%、0.94%、1.43%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11月8日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11月14日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11月23日，央行及银保监官方发布“金融十六条”，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221115预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 20221113 房地产融资再获宽松支持，推动行业平稳健康发展——关于央行等部门对金融支持地产16条措施的点评 20221112 多重利好叠加，房地产板块情绪高涨——对11月11日房地产板块大涨的点评 20221110 深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度——对深圳房地产政策的点评 20221104 《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场——对上海房地产政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年10月，百城土地成交建面为16,166万平方米，单月同比+28.0%（对比9月+9.2%），环比+1.6%；成交总价3,763亿元，单月同比+12.8%，环比-13.9%；成交均价为2,328元/平方米，单月同比-11.9%，环比-15.2%。 2022年1-10月，百城土地成交建面13.1亿平方米，累计同比-11.8%；成交总价为27,537亿元，累计同比-32.0%；成交均价为2,109元/平方米，累计同比-22.9%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-10月，全国政府性基金预算收入52,166亿元，同比下降22.7%。中央政府基金预算收入3,629亿元，同比增长7.3%；地方政府性基金预算本级收入48,537亿元，同比下降24.3%，其中，国有土地使用权出让收入44,027亿元，同比下降25.9%。10月当月，国有土地使用权出让收入5,520亿元，同比下降3.8%，环比增长14.9%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年10月，百城成交土地宗数为2,710宗，未成交土地宗数为624宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为23%（9月为20%）。 2022年1-10月，百城成交土地宗数为20,189宗，未成交土地宗数为4,793宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为24%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年10月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年10月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为948万平方米、4,932万平方米、10,285万平方米，单月同比分别-21.8%、+4.4%、+53.6%。 成交总价分别为594亿元、1,303亿元、1,866亿元，单月同比分别-54.0%、+0.6%、+148.6%。 成交楼面均价分别为6,262元/平方米、2,643元/平方米、1,814元/平方米，单月同比分别-41.1%、-3.6%、+61.8%。 成交溢价率分别为0.5%、1.1%、2.9%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-10月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为6,879万平方米、42,848万平方米、80,849万平方米，累计同比分别-15.0%、-16.8%、-8.6%。 成交总价分别为6,952亿元、10,974亿元、9,611亿元，累计同比分别-3.9%、-34.7%、-41.6%。 成交均价分别为10,106元/平方米、2,561元/平方米、1,189元/平方米，累计同比分别+13.1%、-21.6%、-36.1%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交总价（累计值） 图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：