敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月18日 行业研究 百城土地成交量价单月同比年内首转正，二批次供地流拍率改善明显 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年7月） 房地产（地产开发） 7月二轮集中供地高峰推动百城土地成交单月同比年内首次转正；8月中旬19城二轮土拍收官，7月揽金超3000亿元 1-7月，百城土地成交建面8.4亿平，累计同比-23.6%（较1-6月收窄5pct）；成交总价16908亿元，累计同比-43.9%（较1-6月收窄10pct）；成交均价2023元/平，累计同比-26.6%（较1-6月收窄8pct）。地方政府性基金预算本级收入31227亿元，同比下降30.0%，其中，国有土地使用权出让收入28279亿元，同比下降31.7%。 根据克而瑞统计数据，7月，TOP50房企新增土地价值总计2225.2亿元，单月同比上升31.0%，环比上升12%；TOP50房企新增土地建面总计1191万平，单月同比下降57.1%，环比上升3.1%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至8月16日，已有19城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块430宗；其中，成交405宗，成交建面约3923万平，成交总价约5229.1亿元，对应成交楼面均价约13328.9元/平，成交溢价率均值约4.1%。 按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷 1）按城市能级划分，2022年7月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为644万平方米、5659万平方米、9439万平方米，单月同比分别+39.5%、+43.9%、-2.9%。成交总价分别为1072亿元、1810亿元、1174亿元，单月同比分别+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均价分别为16641元/平方米、3200元/平方米、1244元/平方米，单月同比分别+710.2%、+187.3%、-41.1%。 2）按城市能级划分，2022年7月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为333万平方米、1947万平方米、1,974万平方米；其中二线、三四线单月同比分别+125.9%、-48.9%。成交总价分别为975亿元、1,576亿元、829亿元；其中二线、三四线单月同比分别+477.0%、-53.3%。成交均价分别为29,254元/平方米、8,108元/平方米、4,198元/平方米；其中二线、三四线单月同比分别+155.8%、-8.8%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.00%、2.93%、1.55%（6月为5.04%、3.46%、3.95%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220816 一线住宅价格环比持续提升，7月土地购置单价突破9500——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年7月） 20220814 7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年7月） 20220802 7月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市——房地产行业百强销售月报（2022年7月） 20220726 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月） 20220716 6月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年6月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年7月，百城土地成交建面为15,742万平方米，单月同比+11.6%（对比6月-16.2%）；成交总价为4,056亿元，单月同比+56.9%；成交均价为2,577元/平方米，单月同比+40.7%（对比6月-22.7%）。 2022年1-7月，百城土地成交建面为8.4亿平方米，累计同比-23.6%；成交总价为16,908亿元，累计同比-43.9%；成交均价为2,023元/平方米，累计同比-26.6%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-7月，全国政府性基金预算收入33,384亿元，同比下降28.9%。中央政府基金预算收入2,157亿元，同比下降8.4%；地方政府性基金预算本级收入31,227亿元，同比下降30.0%，其中，国有土地使用权出让收入28,279亿元，同比下降31.7%。7月当月，国有土地使用权出让收入4,657亿元，同比下降33.2%，环比下降7.0%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年7月，百城成交土地宗数为2,056宗，未成交土地宗数为642宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为31%（6月为30%）。 2022年1-7月，百城成交土地宗数为12,601宗，未成交土地宗数为3,282宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为26%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年7月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年7月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为644万平方米、5,659万平方米、9,439万平方米，单月同比分别+39.5%、+43.9%、-2.9%。 成交总价分别为1,072亿元、1,810亿元、1,174亿元，单月同比分别+1030.2%、+313.2%、-42.8%。 成交楼面均价分别为16,641元/平方米、3,200元/平方米、1,244元/平方米，单月同比分别+710.2%、+187.3%、-41.1%。 成交溢价率分别为4.5%、2.7%、1.6%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-7月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为3,923万平方米、28,007万平方米、51,655万平方米，累计同比分别-29.4%、-24.5%、-22.6%。 成交总价分别为3,940亿元、7,414亿元、5,553亿元，累计同比分别-17.0%、-41.3%、-56.5%。 成交均价分别为10,046元/平方米、2,647元/平方米、1,075元/平方米，累计同比分别+17.5%、-22.3%、-43.8%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交总价（累计值） 图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2