敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年6月26日 行业研究 22城首轮土拍落幕，“缩量提价”明显 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月） 房地产（地产开发） 1-5月土地成交建面累计同比-33%，5月单月同比-37.3%，降幅走阔；首轮集中土拍成交近五千亿元，土地市场冷热分化明显 1-5月，百城土地成交建面为5.1亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价为8,932亿元，累计同比-58.7%；成交均价为1,739元/平方米，累计同比-38.4%。地方政府性基金预算本级收入20,479亿元，同比下降27.6%，其中，国有土地使用权出让收入18,613亿元，同比下降28.7%。 根据克而瑞统计数据，5月，TOP50房企新增土地价值总计为931.1亿元,单月同比下降85.7%，环比下降39.4%；TOP50房企新增土地建面总计为569万平方米，单月同比下降91.7%，环比下降43.0%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至6月23日，22城均已完成首轮土拍，合计供应涉宅地块469宗；其中，成交397宗，成交建面约3910.7万平（较21年同批次下滑约64.9%），成交总价约4963.9亿元（较21年同批次下滑约53.7%），对应成交楼面均价约12693.3元/平（较21年同批次提升约31.9%），成交溢价率均值约3.9%。 按城市能级来看，当月一线受集中供地影响成交提升，二线成交规模同环比下滑 1）按城市能级划分，2022年5月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为870万平方米、3,455万平方米、6,731万平方米，单月同比分别+4.0%、-53.8%、-27.9%。成交总价分别为588亿元、834亿元、708亿元，单月同比分别-56.9%、-81.8%、-63.1%。成交均价分别为6,752元/平方米、2,413元/平方米、1,051元/平方米，单月同比分别-58.6%、-60.6%、-48.8%。 按城市能级划分，2022年5月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为381万平方米、808万平方米、1,319万平方米，单月同比分别-1.9%、-82.1%、-62.4%。成交总价分别为560亿元、701亿元、473亿元，单月同比分别-54.1%、-83.5%、-70.9%。成交均价分别为14,669元/平方米、8,669元/平方米、3,587元/平方米，单月同比分别-53.2%、-8.1%、-22.6%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为0.73%、2.64%、2.65%（4月为14.99%、5.85%、2.62%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220618 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月） 20220614 需求侧居民信贷仍处地位，供给侧地产融资仍受阻——房地产行业流动性跟踪报告（2022年5月） 20220530 4月50强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 5月百城土地成交持续低迷 1.1、5月成交建面单月同比-37.3%，降幅走阔 2022年5月，百城土地成交建面为11,057万平方米，单月同比-37.3%（对比4月-29.1%）；成交总价为2,129亿元，单月同比-72.9%；成交均价为1,925元/平方米，单月同比-56.8%（对比4月-19.9%）。 2022年1-5月，百城土地成交建面为5.1亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价为8,932亿元，累计同比-58.7%；成交均价为1,739元/平方米，累计同比-38.4%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 kUlWnVaZmX8VnUoOwOpOpPbRdN6MoMmMpNoMjMqQpRfQnPpQ9PrQpPNZmRuNxNnQzQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-5月，全国政府性基金预算收入21,948亿元，同比下降26.1%。中央政府基金预算收入1,469亿元，同比增长3.5%；地方政府性基金预算本级收入20,479亿元，同比下降27.6%，其中，国有土地使用权出让收入18,613亿元，同比下降28.7%。5月当月，国有土地使用权出让收入3,601亿元，同比下降24.0%，环比提升17.9%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、5月未成交土地占比近30% 2022年5月，百城成交土地宗数为1,771宗，未成交土地宗数为517宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为29%（4月为25%）。 2022年1-5月，百城成交土地宗数为8,057宗，未成交土地宗数为2,038宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为25%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年5月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年5月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为870万平方米、3,455万平方米、6,731万平方米，单月同比分别+4.0%、-53.8%、-27.9%。 成交总价分别为588亿元、834亿元、708亿元，单月同比分别-56.9%、-81.8%、-63.1%。 成交均价分别为6,752元/平方米、2,413元/平方米、1,051元/平方米，单月同比分别-58.6%、-60.6%、-48.8%。 成交溢价率分别为0.7%、2.6%、3.1%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-5月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为2,308万平方米、17,045万平方米、32,003万平方米，累计同比分别-44.2%、-33.0%、-32.0%。 成交总价分别为1,644亿元、4,215亿元、3,074亿元，累计同比分别-56.3%、-55.1%、-63.7%。 成交均价分别为7,120元/平方米、2,473元/平方米、961元/平方米，累计同比分别-21.8%、-33.0%、-46.7%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能