敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年12月12日 行业研究 百城土地成交累计缩量16%，一线住宅成交溢价率持续走低 ——百城土地成交月度跟踪报告（2021年11月） 房地产 1-11月成交建面累计同比-16%，成交均价累计同比+9%，单月未成交占比71% 1-11月，百城土地成交建面为10.91亿平方米，累计同比-16.2%；成交总价为3.76万亿元，累计同比-8.5%；成交均价为3,442元/平方米，累计同比+9.2%。未成交土地占成交土地的累计比例为30%（1-10月为25%）。 11月，百城成交土地宗数为1559宗，未成交土地宗数为1107宗；未成交土地占成交土地的单月比例为71%（10月为49%）。11月多城土拍门槛较第二轮有所放低、同时政府调整土拍规则适度让利，但房企仍多持观望态度，拿地谨慎。考虑到四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计此次全面降准后，房企现金流紧张情况将得到一定程度缓解，土地成交情况或迎来边际改善。 按城市能级来看，一线住宅成交维持韧性，溢价率持续走低。 1）按城市能级划分，11月百城土地中一线、二线、三四线成交建面分别为914万平方米、3,719万平方米、6,392万平方米，单月同比分别-6.2%、+1.5%、-0.2%。成交总价分别为670亿元、1,180亿元、1,083亿元，单月同比分别-19.6%、-8.1%、-31.2%。成交均价分别为7,329元/平方米、3,173元/平方米，1,694元/平方米，单月同比分别-14.3%、 -9.5%、-31.1%。 2）按城市能级划分，11月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为518平方米、1,439万平方米、2,271万平方米，单月同比分别+5.6%、-19.5%、-19.4%。成交总价分别为568亿元、1,041亿元、754亿元，单月同比分别-8.7% 、-6.0%、-42.8%。成交均价分别为10,974元/平方米、7,230元/平方米，3,322元/平方米，单月同比分别-13.6%、+16.8%、-29.1%。一二线住宅类用地成交溢价率持续走低，三四线有所回升，分别为3.61%、1.56%、1.22%（10月3.7%、2.3%、0.2%）。 3）按土地类型划分，11月百城土地中住宅、商服、商住、工业成交建面分别为3,664万平方米、1,258万平方米、564万平方米、5,137万平方米，单月同比分别+3.0%、-0.5%、-63.3%、+23.8%。成交总价分别为1,940亿元、358亿元、424亿元、181亿元，单月同比分别-15.8%、-19.6%、-43.1%、+42.3%。成交均价分别为5,294元/平方米、2,842元/平方米，7,508元/平方米、353元/平方米，单月同比分别-18.3% 、-19.2%、+55.1%、+15.0%。 投资建议：央行9月24日定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，恒大“α风险”修复已进入执行阶段；四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计开发贷和按揭贷将持续回暖，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”的同时再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，更好支持居民合理购房需求；资本市场对房地产板块的关注度和信心将逐步提升，重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20211207 全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评 20211112居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”——房地产行业流动性跟踪报告（2021年10月） 20211023 让“炒房者”知难而退，“住房人”心愿得偿——对10月23日全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的点评 20211023 2022，破而后立，晓喻新生——房地产（地产开发）2022年投资策略 20211019地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年9月） 20211016央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复——对10月15日央行三季度金融统计数据新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 11月百城土地成交单月同比跌幅收窄 1.1、 11月成交建面单月同比-0.2%，成交均价-20.4% 11月，百城土地成交建面为11,026万平方米，单月同比-0.2%（对比10月-18.6%）；成交总价为2,933亿元，单月同比-20.5%；成交均价为2,660元/平方米，单月同比-20.4%（对比10月+8.4%）。 1-11月，百城土地成交建面为10.91亿平方米，累计同比-16.2%；成交总价为3.76万亿元，累计同比-8.5%；成交均价为3,442元/平方米，累计同比+9.2%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年11月 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年11月 资料来源：WIND，光大证券研究所 qRtOtNwOpQzRnOpPoNtNqM8O8QaQmOmMpNpOiNoPsQjMpOpM6MmMuNuOmRmRvPsRmP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 未成交土地宗数占比持续走高 11月，百城成交土地宗数为1559宗，未成交土地宗数为1107宗；未成交土地占成交土地的单月比例为71%（10月为49%）。 1-11月，百城成交土地宗数为13,542宗，未成交土地宗数为4,083宗；未成交土地占成交土地的累计比例为30%（1-10月为25%）。 图5：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图6：未成交土地占成交土地的比例 资料来源：WIND；截至2021年11月 资料来源：WIND；截至2021年11月 2、 分能级城市土地成交结构 11月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为914万平方米、3,719万平方米、6,392万平方米，单月同比分别-6.2%、+1.5%、-0.2%。 成交总价分别为670亿元、1,180亿元、1,083亿元，单月同比分别-19.6%、-8.1%、-31.2%。 成交均价分别为7,329元/平方米、3,173元/平方米，1,694元/平方米，单月同比分别-14.3%、 -9.5%、-31.1%。 成交溢价率分别为3.0%、1.8%、3.2%。 图7：11月百城土地分线成交建面（当月值） 图8：11月百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图9：11月百城土地分线成交总价（当月值） 图10：11月百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 图11：11月百城土地分线成交均价（当月值） 图12：11月百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 1-11月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为8,874万平方米、45,352万平方米、54,874万平方米，累计同比分别-2.5%、-17.3%、-17.1%。 成交总价分别为7,853亿元、17,524亿元、12,173亿元，累计同比分别+6.0%、-10.2%、-13.6%。 成交均价分别为8,850元/平方米、3,864元/平方米、2,218元/平方米，累计同比分别+8.7%、+8.6%、+4.3%。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：1-11月百城土地分线成交建面（累计值） 图14：1-11月百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 图15：1-11月百城土地分线成交总价（累计值） 图16：1-11月百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 图17：1-11月百城土地分线成交均价（累计值） 图18：1-11月百城土地分线成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 3、 分能级城市（住宅类）土地成交结构 统计口径定义：住宅类土地=住宅+商住 11月，百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）成交情况分别为： 成交建面分别为518平方米、1,439万平方米、2,271万平方米，单月同比分别+5.6%、-19.5%、-19.4%。 成交总价分别为568亿元、1,041亿元、754亿元，单月同比分别-8.7% 、-6.0%、-42.8%。 成交均价分别为10,974元/平方米、7,230元/平方米，3,322元/平方米，单月同比分别-13.6%、+16.8%、-29.1%。 成交溢价率分别为3.61%、1.56%、1.22%。 图19：11月百城（住宅类）土地分线成交建面（当月值） 图20：11月百城（住宅类）土地分线成交建面当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 图21：11月百城（住宅类）土地分线成交总价（当月值） 图22：11月百城（住宅类）土地分线成交总价当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 图23：11月百城（住宅类）土地分线成交均价（当月值） 图24：11月百城（住宅类）土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 1-11月，百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）累计成交情况分别为： 成交建面分别为4,143万平方米、21,922万平方米、21,145万平方