敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年8月13日 行业研究 1-7月百城土地成交缩量20%，成交均价上涨15% ——百城土地成交月度跟踪报告（2021年7月） 1-7月，百城土地成交建面-20%，成交均价+15%，7月未成交占比持续走高 1-7月，百城土地成交建面为6.21亿平方米，累计同比-20%；成交总价为2.36万亿元，累计同比-7.8%；成交均价为3,799元/平方米，累计同比+15.2%；未成交土地占成交土地的累计比例为16%（1-6月为13%）。 按城市能级和和土地类型拆分来看，1-7月土地成交结构分化明显 1）按城市能级划分，1-7月，百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为5,425万平方米、26,108万平方米、30,595万平方米，累计同比分别-2.3%、-20.1%、-22.4%。成交总价分别为4,681亿元、11,168亿元、7,751亿元，累计同比分别-1.8%、-9.9%、-8.2%。成交均价分别为8,630元/平方米、4,278元/平方米、2,533元/平方米，累计同比分别+0.5%、+12.8%、+18.3%。 2）按城市能级划分，1-7月，百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）累计成交建面分别为2,391万平方米、13,667万平方米、12,631万平方米，累计同比分别-14.9%、-19.9%、-30.3%。成交总价分别为3,938亿元、9,793亿元、6,753亿元，累计同比分别-2.1%、-10.5%、-6.8%。成交均价分别为16,471元/平方米、7,166元/平方米，5,346元/平方米，累计同比分别+15.0%、+11.8%、+33.8%。 受热点城市土地第一次集中出让结束影响，7月一线城市无住宅类用地成交，二线城市的住宅类用地成交建面当月值大幅减少，单月同比-89.5%。 3）按土地类型划分，1-7月，百城土地中住宅、商服、商住、工业的累计成交建面分别为19,241万平方米、5,215万平方米、9,447万平方米、26,110万平方米，累计同比分别-10.2%、-31.5%、-43.0%、-11.5%。成交总价分别为15,149亿元、1,958亿元、5,335亿元、856亿元，累计同比分别+9.3%、-11.7%、-36.0%、-3.3%。成交均价分别为7,873元/平方米、3,755元/平方米，5,647元/平方米、328元/平方米，累计同比分别+21.6%、+29.0%、+12.3%、+9.3%。 投资建议：我们认为地产开发子板块短期仍受限于“三道红线”和“两集中”的资金面约束，ROE提升节奏仍有待观察，但鉴于央企公开增持稳定悲观情绪，遏制非理性拿地“稳地价”利于房地产行业的有序竞争和升级迭代，维持行业“增持”评级。 建议关注经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，包括万科A/万科企业，保利地产、金地集团、招商蛇口、融创中国、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。 房地产 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210811 “稳情绪，稳地价”利于房地产行业的有序竞争和升级迭代——对8月11日房地产板块大涨的点评 20210710降准利好影响有限，刚需按揭或有支持——央行7月15日降准对房地产行业影响的点评 20210705物管板块市值已超万亿港币，推荐”合理估值“和”隐含价值“——房地产（物业服务）2021年中期策略报告 20210616 关注“隐含价值”较高的地产龙头——对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议 20210305 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇——对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2021年1-7月百城土地成交量缩价升 1.1、 1-7月成交建面累计-20%，成交均价累计+15% 7月，百城土地成交建面为6,635万平方米，单月同比-48.7%；成交总价为1,620亿元，单月同比-63.6%；成交均价为2,441元/平方米，单月同比-29.1%。 1-7月，百城土地成交建面为6.21亿平方米，累计同比-20.0%；成交总价为2.36万亿元，累计同比-7.8%；成交均价为3,799元/平方米，累计同比+15.2%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年7月 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年7月 资料来源：WIND，光大证券研究所 01,0002,0003,0004,0005,0006,00005,00010,00015,00020,00025,0002020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 100大中城市:成交土地规划建筑面积:当月值 100大中城市:成交土地总价:当月值 100大中城市:成交土地楼面均价:当月值 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 100大中城市:成交土地规划建筑面积:当月同比 100大中城市:成交土地总价:当月同比 100大中城市:成交土地楼面均价:当月同比 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50004812162020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 x 10000 100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计值 100大中城市:成交土地总价:累计值 100大中城市:成交土地楼面均价:累计值 -60%-40%-20%0%20%40%60%2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计同比 100大中城市:成交土地总价:累计同比 100大中城市:成交土地楼面均价:累计同比 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 未成交土地宗数占比持续走高 7月，百城成交土地宗数为728宗，未成交土地宗数为286宗；未成交土地占成交土地的单月比例为39%（6月为22%）。 1-7月，百城成交土地宗数为6,998宗，未成交土地宗数为1,101宗；未成交土地占成交土地的累计比例为16%（1-6月为13%）。 图5：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图6：未成交土地占成交土地的比例 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年7月 资料来源：WIND；截至2021年7月 05001,0001,5002,0002,5002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-07成交土地 未成交土地 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-07未成交占比：当月 未成交占比：累计 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 7月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为462万平方米、2,174万平方米、3,999万平方米，单月同比分别-46.7%、-59.0%、-40.9%。 成交总价分别为95亿元、247亿元、1,278亿元，单月同比分别-88.4%、-88.5%、-14.6%。 成交均价分别为2,054元/平方米、1,134元/平方米，3,196元/平方米，单月同比分别-78.3%、-71.9%、+44.5%。 成交溢价率分别为1.5%、8.0%、11.7%。 图7：7月百城土地分线成交建面（当月值） 图8：7月百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 图9：7月百城土地分线成交总价（当月值） 图10：7月百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 05,00010,00015,00020,00025,0002020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 一线 二线 三四线 -100%-50%0%50%100%150%200%2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 一线单月同比 二线单月同比 三四线单月同比 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 一线 二线 三四线 -150.0%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 一线单月同比 二线单月同比 三四线单月同比 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券