敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年1月14日 行业研究 2021年百城土地成交缩量22%，50家主流房企拿地建面下降36% ——百城土地成交月度跟踪报告（2021年12月） 房地产（地产开发） 21年1-12月百城土地成交建面-22%，成交均价+12%，主流房企拿地节奏放缓 2021年1-12月，百城土地成交建面为15.6亿平方米，累计同比-22.0%；成交总价为4.6万亿元，累计同比-12.8%；成交均价为2,967元/平方米，累计同比+11.8%。未成交土地占成交土地宗数的累计比例为39%（1-11月为29%）。 截至2021年底，主流房企拿地投资仍较为谨慎，12月单月的未成交土地宗数超过已成交宗数。2021年12月，百城成交土地宗数为1983宗，未成交土地宗数为2836宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为143%（11月为58%）。 根据克而瑞统计数据，2021年1-12月，50家主流房企新增土地价值（拿地金额）总计为3.07万亿元，累计同比下降18.9%；50家主流房企新增土地建面总计为4.34亿平方米，累计同比下降36.3%。 按城市能级来看，一线城市住宅成交同比由正转负，溢价率持续走低 1）按城市能级划分，2021年12月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为1,377万平方米、6,928万平方米、6,685万平方米，单月同比分别+3.2%、-44.8%、-66.5%。成交总价分别为866亿元、2,695亿元、1,143亿元，单月同比分别为-26.0%、-16.1%、-68.4%。成交均价分别为6,284元/平方米、3,889元/平方米、1,710元/平方米，单月同比分别-28.3%、+52.0%、-5.4%。 2）按城市能级划分，2021年12月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为378万平方米、3,386万平方米、2,500万平方米，单月同比分别-10.1%、-43.0%、-73.5%（11月+5.6%、-37.6%、-44.8%）。成交总价分别为716亿元、2,441亿元、735亿元，单月同比分别-13.1%、-11.5%、-74.0%。成交均价分别为18,912元/平方米、7,210元/平方米、2,941元/平方米，单月同比分别-3.4%、+55.2%、-1.6%。住宅类用地成交溢价率维持低位，分别为1.8%、3.2%、3.8%（11月3.6%、1.6%、1.2%）。 投资建议：2021年9月24日央行定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12月20日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。 2022年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至1月13日收盘，万科A上涨8.96%，万科企业上涨11.08%，中国海外发展上涨19.99%，中国金茂上涨10.79%；我们认为随着2022年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、金科股份、龙湖集团。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20211216 自筹资金同比转正，资金面状况持续改善——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年11月） 20211212 需求侧居民中长贷持续回暖，供给侧房企发债“外冷内热”——房地产行业流动性跟踪报告（2021年11月） 20211212百城土地成交累计缩量16%，一线住宅成交溢价率持续走低——百城土地成交月度跟踪报告（2021年11月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2021年百城土地成交量缩价升 1.1、 1-12月成交建面累计-22%，成交均价累计+12% 2021年12月，百城土地成交建面为14,990万平方米，单月同比-55.7%（对比11月-29.5%）；成交总价为4,703亿元，单月同比-41.2%；成交均价为3,138元/平方米，单月同比+33.0%（对比11月+0.7%）。 2021年1-12月，百城土地成交建面为15.6亿平方米，累计同比-22.0%；成交总价为4.6万亿元，累计同比-12.8%；成交均价为2,967元/平方米，累计同比+11.8%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年12月 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年12月 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年12月 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2021年12月 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 12月未成交土地宗数超过已成交土地宗数 2021年12月，百城成交土地宗数为1,983宗，未成交土地宗数为2,836宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为143%（11月为58%）。 2021年1-12月，百城成交土地宗数为22,259宗，未成交土地宗数为8,744宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为39%（1-11月为29%）。 图5：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图6：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2021年12月 资料来源：WIND；截至2021年12月 2、 分能级城市土地成交结构 2021年12月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为1,377万平方米、6,928万平方米、6,685万平方米，单月同比分别+3.2%、-44.8%、-66.5%。 成交总价分别为866亿元、2,695亿元、1,143亿元，单月同比分别-26.0%、-16.1%、-68.4%。 成交均价分别为6,284元/平方米、3,889元/平方米、1,710元/平方米，单月同比分别-28.3%、+52.0%、-5.4%。 成交溢价率分别为1.7%、3.0%、3.6%。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图7：百城土地分线成交建面（当月值） 图8：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 图9：百城土地分线成交总价（当月值） 图10：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 图11：百城土地分线成交均价（当月值） 图12：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 2021年1-12月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为10,269万平方米、61,884万平方米、83,681万平方米，累计同比分别-1.6%、-20.8%、-24.8%。 成交总价分别为8,719亿元、21,363亿元、16,156亿元，累计同比分别+1.6%、-11.5%、-20.4%。 成交均价分别为8,491元/平方米、3,452元/平方米、1,931元/平方米，累计同比分别+3.3%、+11.7%、+5.7%。 图13：百城土地分线成交建面（累计值） 图14：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 图15：百城土地分线成交总价（累计值） 图16：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交均价（累计值） 图18：百城土地分线成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 3、 分能级城市（住宅类）土地成交结构 统计口径定义：住宅类土地=住宅+商住 2021年12月，百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）成交情况分别为： 成交建面分别为378万平方米、3,386万平方米、2,500万平方米，单月同比分别-10.1%、-43.0%、-73.5%。其中，一线城市受住宅用地供应量下滑影响，单月同比由正转负。 成交总价分别为716亿元、2,441亿元、735亿元，单月同比分别-13.1%、-11.5%、-74.0%。 成交均价分别为18,912元/平方米、7,210元/平方米、2,941元/平方米，单月同比分别-3.4%、+55.2%、-1.6%。 成交溢价率分别为1.8%、3.2%、3.8%。 图19：百城（住宅类）土地分线成交建面（当月值） 图20：百城（住宅类）土地分线成交建面当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：万平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 图21：百城（住宅类）土地分线成交总价（当月值） 图22：百城（住宅类）土地分线成交总价当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：WIND，光大证券研究所 图23百城（住宅类）土地分线成交均价（当月值） 图24：百城（住宅类）土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；单位：元/平方米 资料来源：WIND，光大证券研究所 2021年1-12月，百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）累计成交情况分别为： 成交建面分别为4,521万平方米、28,839万平方米、31,197万平方米，累计同比分别-1.2%、-26.4%、-37.9%。 成交总价分别为7,281亿元、18,830亿元、12,975亿元，累计同比分别+5.6%、-10.7%、-22.1%。 成交均价分别为16,106元/平方米、6,530元/平方米、4,159元/平方米，累计同比分别+6.9%、+21.4%、+25.5%。 敬请参