敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年12月25日 行业研究 多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年11月） 房地产（地产开发） 11月多城增加集中供地批次，百城土地成交建面同比+22.8% 11月，百城土地成交建面17986万平，同比+22.8%，环比+9.9%；成交总价3397亿元，同比-1.9%，环比-10.8%。1-11月，百城土地成交建面14.9亿平，累计同比-8.5%；成交总价30979亿元，累计同比-29.5%。11月当月，国有土地使用权出让收入7147亿元，同比下降13.4%，环比提升29.5%。 11月，TOP50房企新增土地价值453.9亿元，同比-31.9%，环比-54.2%；新增土地建面485万平，同比-52.0%，环比-21.8%，主流房企拿地态度依旧谨慎。 根据克而瑞及中指研究院数据，今年部分城市调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次。截至12月22日，22城中除长春、沈阳外，其余20城均完成了第三批次土拍，合计成交382宗涉宅地块，成交总价约4893.7亿元，成交溢价率均值约2.1%；此外共有14城完成了四轮土拍，合计成交157宗涉宅地块，成交总价约1617.1亿元，成交溢价率均值约2.4%；另有无锡、苏州、南京3城完成了五批次供地，合计成交38宗涉宅地块，成交总价约405.1亿元，成交溢价率均值约1.6%；目前仅武汉1城发布了六批次土拍公告。 按城市能级来看，一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落 按城市能级划分，2022年11月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为372万平方米、5,174万平方米、12,440万平方米，单月同比分别-60.3%、+16.4%、+34.3%。成交总价分别为232亿元、1000亿元、2,165亿元，单月同比分别-66.4%、-20.3%、+42.6%。 按城市能级划分，2022年11月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为43万平、1,611万平、4,343万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-92.0%、-4.1%、+27.1%。成交总价分别为159亿元、800亿元、1,594亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别-72.9%、-25.6%、+49.3%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为10.74%、2.12%、1.58%。 投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 20221208 REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 20221128房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年11月，百城土地成交建面为17,986万平方米，单月同比+22.8%（对比10月+29.5%），环比+9.9%；成交总价3,397亿元，单月同比-1.9%，环比-10.8%；成交均价为1,888元/平方米，单月同比-20.2%，环比-18.9%。 2022年1-11月，百城土地成交建面14.9亿平方米，累计同比-8.5%；成交总价为30,979亿元，累计同比-29.5%；成交均价为2,080元/平方米，累计同比-23.0%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-11月，全国政府性基金预算收入60,161亿元，同比下降21.5%。中央政府基金预算收入3,854亿元，同比增长4.9%；地方政府性基金预算本级收入56,307亿元，同比下降22.8%，其中，国有土地使用权出让收入51,174亿元，同比下降24.4%。11月当月，国有土地使用权出让收入7,147亿元，同比下降13.4%，环比提升29.5%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年11月，百城成交土地宗数为2,733宗，未成交土地宗数为603宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为22%（10月为22%）。 2022年1-11月，百城成交土地宗数为22,995宗，未成交土地宗数为5,320宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为23%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年11月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年11月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为372万平方米、5,174万平方米、12,440万平方米，单月同比分别-60.3%、+16.4%、+34.3%。 成交总价分别为232亿元、1,000亿元、2,165亿元，单月同比分别-66.4%、-20.3%、+42.6%。 成交楼面均价分别为6,230元/平方米、1,933元/平方米、1,740元/平方米，单月同比分别-15.5%、-31.5%、+6.2%。 成交溢价率分别为7.2%、2.2%、2.9%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-11月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为7,321万平方米、48,179万平方米、93,424万平方米，累计同比分别-18.9%、-13.9%、-4.4%。 成交总价分别为7,218亿元、11,972亿元、11,788亿元，累计同比分别-8.9%、-33.7%、-34.4%。 成交均价分别为9,860元/平方米、2,485元/平方米、1,262元/平方米，累计同比分别+12.4%、-23.1%、-31.4%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交总价（累计值） 图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年11月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城土地分线成交均价（累计值） 图20：百城土地分线成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年1