敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年5月28日 行业研究 4月50强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月） 房地产（地产开发） 4月，50强房企新增土地价值环比+150%，国央企及城投公司托底作用突出；6城完成首轮土拍，成交总价近1700亿元，其中深圳、杭州、宁波市场热度较高 1-4月，百城土地成交建面为4亿平，累计同比-32.3%；成交总价为6706亿元，累计同比-51.3%；成交均价为1680元/平，累计同比-28.1%。地方政府性基金预算本级收入16455亿元，同比下降28.8%，其中，国有土地使用权出让收入15012亿元，同比下降29.8%。 根据克而瑞统计：4月，TOP50房企新增土地价值总计1536.3亿元，同比下降49.3%，环比上升150.2%；TOP50房企新增土地建面总计997.1万平，同比下降78.8%，环比增加69.7%。截至5月27日，已有19城完成首轮土拍，合计供应涉宅地块446宗，其中，成交340宗，成交建面3229.1万平，成交总价4005.9亿元，对应成交楼面均价12405.7元/平，成交溢价率均值约3.7%；已有2城开启二轮土拍，合计供应涉宅地块23宗，其中，成交19宗，成交建面135.1万平，成交总价289.2亿元，对应成交楼面均价21410.4元/平，成交溢价率均值约3.2%。 分能级来看，4月长三角二三线城市为成交主力，低能级城市土拍市场持续遇冷 按城市能级划分，4月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为319万平、4278万平、6825万平，单月同比分别-69.5%、-12.5%、-35.7%。成交总价分别为235亿元、1618亿元、685亿元，单月同比分别-75.4%、+23.9%、-71.1%。成交均价分别为7373元/平、3782元/平、1004元/平，单月同比分别-19.5%、+41.6%、-55%。成交溢价率分别为11.6%、5.6%、2.3%。 其中，按城市能级划分，4月百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）的成交建面分别为88万平、1507万平、1368万平，单月同比分别-89.0%、-33.7%、-61.1%。成交总价分别为186亿元、1,489亿元、499亿元，单月同比分别-79.1%、+27.1%、-75.4%。成交均价分别为21,251元/平、9,883元/平、3,644元/平，单月同比分别+90.1%、+91.8%、-36.8%。成交溢价率分别为15.0%、5.9%、2.4%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220521 疫情反复冲击供需，一线二手住宅价格指数连续5个月环比增长——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年4月） 20220518 疫情冲击需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年4月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评 20220424 3月集中土拍成交超千亿，Q1土地出让金同比——百城土地成交月度跟踪报告（2022年3月） 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 4月百城土地成交持续低迷 1.1、4月成交建面单月同比-31%，成交均价-20.6% 2022年4月，百城土地成交建面为11,421万平方米，单月同比-31.0%（对比3月-39.1%）；成交总价为2,538亿元，单月同比-45.2%；成交均价为2,222元/平方米，单月同比-20.6%（对比3月-1.8%）。 2022年1-4月，百城土地成交建面为4亿平方米，累计同比-32.3%；成交总价为6,706亿元，累计同比-51.3%；成交均价为1,680元/平方米，累计同比-28.1%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-4月，全国政府性基金预算收入17,565亿元，同比下降27.6%。分中央和地方看，中央政府基金预算收入1,110亿元，同比下降4.4%；地方政府性基金预算本级收入16,455亿元，同比下降28.8%，其中，国有土地使用权出让收入15,012亿元，同比下降29.8%。4月单月，国有土地使用权出让收入3,054亿元，同比下降37.9%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、4月未成交土地占比有所上升 2022年4月，百城成交土地宗数为1,645宗，未成交土地宗数为483宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为29%（3月为25%）。 2022年1-4月，百城成交土地宗数为6,233宗，未成交土地宗数为1,616宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为26%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年4月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年4月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为319万平方米、4,278万平方米、6,825万平方米，单月同比分别-69.5%、-12.5%、-35.7%。 成交总价分别为235亿元、1,618亿元、685亿元，单月同比分别-75.4%、+23.9%、-71.1%。 成交均价分别为7,373元/平方米、3,782元/平方米、1,004元/平方米，单月同比分别-19.5%、+41.6%、-55%。 成交溢价率分别为11.6%、5.6%、2.3%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-4月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为1,438万平方米、13,364万平方米、25,122万平方米，累计同比分别-56.4%、-25.7%、-33.4%。 成交总价分别为1,056亿元、3,312亿元、2,337亿元，累计同比分别-56.0%、-31.2%、-64.4%。 成交均价分别为7,343元/平方米、2,478元/平方米、930元/平方米，累计同比分别+0.9%、-7.4%、-46.5%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交总价（累计值） 图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年4月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据