2023/12 REITs观察：社保基金开闸公募REITs

12月舆情跟踪：本月财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，REITs市场中长期资金来源进一步扩大，社保基金有望成为REITs市场的稳定器和“压舱石”，本月仓储物流REITs项目上新速度提升，公募REITs常态化发行格局逐渐形成。 REITs量价回顾：12月各类资产的成交金额和区间日均换手率均以回升为主。二级市场方面，在社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，多家公募REITs宣布增持计划并实施的背景下，二级市场价格先抑后扬，公募REITs价格有一定企稳。 热点关注：四单REITs项目首次扩募份额均于本月解除限售，此次部分限售扩募份额解禁后，博时蛇口产园REIT、华安张江产园REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的可流通份额将分别提升24.21%、31.16%、18.09%和3.93%，项目资金流动性提升。 目录 2023/12 REITs观察：社保基金开闸公募REITs.......................................................1摘要：............................................................................................................................11.2023年12月舆情跟踪..............................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................32. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................52.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：首批扩募REITs解禁...........................................................................8瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3REITs成交活跃度回顾.....................................................................................5图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................7图表7经营权型REITs估值表现................................................................................8 1.2023年12月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，社保基金“开闸”投资公募REITs，一方面，社保基金以保值增值作为主要投资理念，对其投资范围的调整，有力提振REITs市场信心和投资热情；另一方面，此举也是为REITs引入更多“长钱”，社保基金有望成为REITs市场的稳定器。另外各地积极出台REITs相关政策支持，推进REITs常态化发行。 1.2产品层面 产品方面，本月3单REITs通过审批，分别是嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速高速公路REIT；6单REITs交易所层面已受理，分别是华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 12月REITs成交量、成交额均有所恢复，区间换手率显著提升。各类资产的成交金额和区间日均换手率均以回升为主，仅保障性租赁住房成交金额有所下降，区间换手率方面，只有交通基础设施和仓储物流两类资产的区间日均换手率下降至不足1%，其他资产区间日均换手率均呈上升趋势，超过1%，其中生态环保类资产的日均换手率最高，主要系富国首创水务REIT月均换手率最高达到了2.87%。 2.2价格回顾 二级市场方面，在社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，多家公募REITs宣布增持计划并实施的背景下，市场有所回暖，公募REITs价格企稳。保租房类REITs以上行为主，其中华润有巢REIT大幅回升，月涨幅7.51%；物流仓储类REITs中嘉实京东仓储基础设施REIT月跌幅为1.11%，其余两只均为上涨状态；产业园中博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、建信中关村产业园REIT四只收跌，其余均为上涨，张江、博时招商蛇口REIT发布解禁公告，因此12月价格或反映了一定波动。 特许经营权类REITs基本面改善确定性高，基本面恢复弹性大，12月价格整体涨幅大于产权型产品。其中中航首钢生物质REIT和鹏华深圳能源REIT月涨幅均超过10%；高速公路REITs也有回暖态势，中金山高集团高速公路REIT涨幅最大，仅有华夏越秀、中金安徽交控、华夏中国交建高速REITs小幅下跌。 2.3估值表现 12月产权型REITs的中债IRR指数涨跌各异。产业园REITs有所分化，中债IRR估值最高的是博时蛇口产业园8.5983%，华安张江中债IRR涨幅最大，变动幅度达155.13bp；保租房REITs中，厦门安居、华夏北京保租房和华润有巢的中债IRR均在5%以上，红土深圳保租房偏低，仅有4.2599%，但其涨幅最大；仓储物流REITs中债IRR均在5%以上，其中中金普洛斯中债IRR高达6.4683%。 12月经营权类REITs的中债IRR以下跌为主。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在7%以上，但分化仍存，其中平安广河、中金安徽交控和华夏中国交建均在10%以上，而其余几单均在7%~9%；环保类和新能源REITs中债IRR均整体下跌，首钢生物质中债IRR为7.31%，而中信建投国家电投新能源、鹏华深圳能源的中债IRR相对偏低，仅在4%~5.5%范围内。 3.热点关注：首批扩募REITs解禁 12月，首批扩募的4只REITs（博时蛇口产园REIT、华安张江产园REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT）发布扩募基金份额解除限售的相关公告。具体来看，此次部分限售份额解禁后，前述4只REITs的可流通份额将分别提升24.21%、31.16%、18.09%和3.93%。 本次解禁的投资者结构以保险、券商和专业投资机构为主，具体明细如下，盐田港、招商蛇口解禁份额中保险资金占比最大，华安张江产园REIT解禁份额中专业投资机构占比最大，另外多为集合信托、券商集合、基金集合和私募基金等资管户。 解禁实际的抛售压力与解禁份额、REITs前期累积收益、机构诉求、市场行情相关，累积涨幅越高、投资者兑现收益的动力越强，若市场情绪越低迷，解禁前流通盘的抛售压力越大。 从解禁期间的涨跌幅情况来看，12月18日解禁当天，四只REITs均为下跌，其中华安张江、博时蛇口跌幅分别为5.35%、2.08%，超过了中证REITs指数，抛盘压力较大。除了受解禁份额相对占比较大影响之外，华安张江的基本面也是造成下跌的原因；解禁次日仍延续跌势，且华安张江、博时蛇口跌势不减。20日开始，随着REITs大盘回暖，解禁的四只REITs也实现了反弹，在后面三个交易日均实现收涨。 另外本次解禁的四只产品中招商蛇口、普洛斯REIT披露了近期的资产运营情况，而盐田港和华安张江暂未有新的运营情况披露。截至2023年11月招蛇产业园月末时点出租率为94%，较3季度末提升3个百分点。其中：光明加速器二期较三季度末提升5个百分点至96%，万融大厦较3季度末提升3个百分点至92%，万海大厦出租率较3季度末保持稳定为90%。截至2023年11月普洛斯物流园期末平均出租率为89.83%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后期末平均出租率为93.28%，其中普洛斯顺德物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯江门鹤山物流园继续保持满租状态。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司无关。 本报告版权仅为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司保留对任何侵权