加拿大商业房地产展望

2023年秋季 经济与资本市场 宏观经济概述 加拿大经济在第二季度收缩，可能陷入衰退 在过去的一年中，全球经济增长令人惊讶地强劲，许多国家无视经济衰退的预测。这在加拿大得到了回应，加拿大的消费者支出-人口快速增长，劳动力市场紧张和家庭储蓄增加的支持-越来越为经济提供动力。 然而，在过去一年的大部分时间里，经济增长率一直在放缓(见图1)。由于高利率对商业投资造成压力，预计将进一步放缓，而作为主要进口国的中国预计将放缓。欧洲和美国的需求领先指标制造业订单下降，这可能导致出口下降。同时，有一些证据表明就业市场放缓（见图2），这可能会抑制消费者支出。 实际上，加拿大统计局的最新数据表明，经济在第二 季度的年化利率为- 0.2％，7月份的增长很可能持平。这应该给加拿大银行提供暂停加息所需的证据。 劳动力市场开始软化 尽管按历史标准衡量，就业市场仍然非常紧张，但高利率似乎开始产生预期的软化效应。在连续第三个月上升之后，全国失业率为5.5％。5月是一年中第一个就业机会减少超过创造就业机会的月份。 根据加拿大统计局的数据，职位空缺（衡量空缺和未填补职位的指标）从2022年第二季度的超过100万下降到6月的略高于753, 000。这可能是一个领先指标，表明随着公司为降低员工人数做准备，劳动力市场正在走软。 截至7月，加拿大经济今年增加了约293, 500个净新工作岗位。在此期间就业增长最多的行业是运输和仓储（增加5万个工作岗位），制造业（+ 48），医疗保健和社会援助（+ 41）以及批发和零售贸易（+ 41）。今年失业的行业是建筑业（失去71个工作岗位）；专业，科学和技术服务（- 34）；以及商业，建筑和支持服务（- 26）。 宏观经济概述 通货膨胀：“最后一公里”问题 自加拿大央行开始加息以来，加拿大消费者价格指数已从2022年6月的8.1％的峰值降至2023年7月的3.3％。这似乎表明，中国银行已经成功地在降低通胀和不引发广泛的失业或衰退之间穿针引线。 然而，宣布战胜通胀可能为时过早。7月份的读数近一年来首次高于上个月。核心通胀(不包括波动的食品和能源价格)仍远高于1 - 3%的目标，住房市场紧张、能源价格上涨和结构性低失业率导致的高工资增长可能会使通胀略高于目标。中行在其最新的货币政策报告中宣布，预计明年的通货膨胀率将保持在3％附近。通胀下降的“最后一英里”可能被证明是迄今为止最具挑战性的阶段。 资料来源：JLL Research，加拿大银行，加拿大统计局 资本成本上升 债券市场似乎在较高的收益率下趋于稳定。加拿大政府的10年期债券收益率连续几个月在3.6％的范围内波动，这是自2009年大金融危机以来的最高水平。 这些高债券收益率对商业房地产投资产生了深远的影响。贷款人根据债券收益率的“无风险”利率对贷款进行定价，因此用于建设，收购，资本支出和运营的贷款利率通常比一年前高150 - 250个基点。贷款人对某些资产类别的敞口也变得更具选择性。 地理。 结果是借贷减少了。同时。再融资风险已成为关键问题，因为过去几年以最低利率安排的贷款现在必须以更高的利率更新。 宏观经济概述 建筑成本仍在上升，但正在缓解 随着经济需求从2021 - 2022年的水平放缓，供应链有时间追赶。这尤其有助于降低材料和运输成本。建筑成本已经开始从周期性峰值开始正常化，尽管它们还没有到来 以与整体通胀相同的速度下降。建筑商继续努力应对延误和成本超支。 加拿大统计局的最新第一季度数据显示，工业建筑的建筑成本同比增长了10.3％，零售成本增长了9.9％，办公成本增长了9.3％。住宅部门仍然更高，多户住宅建筑成本同比增长11.3%。值得注意的是，单户建筑成本通胀已从2021年的27%大幅下降到今天的10%以上(见图5)。 建筑成本的不确定性仍然存在，并继续给开发商带来压力，导致全国各地的项目延误。 房价再次上涨 在2022年初达到顶峰后，房价在2022年下半年下跌，但今年加拿大各地似乎有所回升。 高利率使抵押贷款支付变得更加昂贵，这损害了需求。但是，他们也为房主出售房屋提供了强烈的动力，因为房屋很可能是用便宜得多的抵押贷款购买的。 结果，可用房屋的供应下降快于需求。由于买家争夺有限的库存，房价已经恢复并再次上涨。在安大略省，今年平均房价上涨了6.1％，而新斯科舍省和不列颠哥伦比亚省分别上涨了4.3％和3.4％（见图6）。 尽管加拿大人的收入与住房成本挂钩的比例比几乎任何其他国家都要高得多，但房屋违约危机的风险似乎微乎其微。根据加拿大银行的数据，拖欠抵押贷款（在付款中落后）的百分比处于几年来的最低点。 资本市场概述 科创板投资市场已经放缓，但按历史标准来看依然繁荣 今年上半年的投资销售额达到28.5亿美元，比去年创纪录的速度下降了约25%。然而，尽管利率上升和经济放缓，投资量仍有望达到有记录以来的第三高年度总额(见图7)。 零售和酒店业今年发展势头强劲，分别超过了5年的投资销售速度11.7%和53.3%。这表明大流行前的消费模式已经恢复。 办公室销售仍然面临巨大挑战，同比下降68%，与5年历史速度相比下降53%。 过去两年主导加拿大市场的土地销售正在放缓，因为很难预测建筑成本和基础开发的未来收入。土地销售量比一年前下降了45%。 较小的交易和私人投资者正在推动市场活动 虽然从历史角度来看，销售量仍然相当强劲，尽管低于2021年至2022年的水平，但可供出售的房产类型发生了根本性的变化。 由于许多资本充足的投资基金在贷款环境稳定之前对收购采取观望态度，规模较小的私人投资者和开发商正在主导买家池。这些群体的内部报告结构与养老基金、REITs和基金经理不一样，因此能够在市场错位时期更快地进行交易，利用更多的机会。 Private groups are generally smaller and less capitalized and therefore purse lower value opportunities. This is reflectedin the composition of transaction activity recently as asset sales over 5000万美元的交易量是十多年来最低的。与此同时，5000万美元以下的房地产销售额接近历史高位（见图8）。 资本市场概述 卡尔加里和埃德蒙顿看到强劲的投资活动，而其他市场则从2022年的水平大幅下跌 大多数加拿大市场的商业房地产销售与2022年的水平相比大幅下降（见图9）。 渥太华的销售额比2022年上半年下降了68％，而温哥华（36％），蒙特利尔（33％），安大略省西南部（25％）和多伦多（25％）也有所下降。 卡尔加里和埃德蒙顿分别上涨172%和96%，这表明房地产投资者越来越看好这些城市。 尽管销售量有所下降，但多伦多仍继续主导着全国投资市场，到目前为止，2023年占总流动性的42%。温哥华，长期2nd加拿大最活跃的销售市场，has下降到5th. 所有行业的资本化率都在上升 虽然几乎所有资产类别的资本化率都在上升，但各行业之间存在差异。资本化率通常没有与资本成本相称的增加，导致所有资产类别的投资利差下降。 过去一年，工业说唱利率的上升幅度超过其他行业，过去一年的上限利率变动幅度在80 - 120个基点之间。 在过去的一年中，办公和零售行业的变动较小。但是，由于更多的结构性问题，例如远程工作和越来越多的电子商务采用，在加息之前，他们已经看到了上限利率的提高。 债务市场概述 REITs正在回避债务和股权融资 在过去的十年中，REITs通过股票或债务发行在公共市场上筹集了大量资本。这笔钱已用于资助新的收购，资本支出或债务。 随着过去一年利率的上升，加拿大REITs的估值受到了很大影响。许多人不愿以较高的收益率发行债券，也不愿以资产净值的大幅折价发行股票。因此，加拿大REITs在2022年通过公开市场筹集了34亿美元，是2008年以来的最低水平。到2023年的一半，REITs总共发行了2.4亿美元，其中大部分是以无担保债券的形式发行的。 房地产投资信托基金估值的压力将意味着短期内债务和股票发行可能会保持低调。 遇险销售保持低迷 随着商业房地产投资者继续努力应对不断变化的市场，有预测即将到来的困境资产销售浪潮。在加拿大，困境资产销售在2009年全球金融危机之后达到顶峰，占总销售额的2.7%左右（总体5.25亿美元），再次上升 在油价在2014-2015年暴跌之后，并在COVID之后再次达到峰值，占总销售额的2.6％（总体9.20亿美元）。到目前为止，按历史标准，2023年的困境销售仍然很低（见图12）。 这是由于几个主要因素。首先，加拿大的贷方通常是保守的，从历史和当前的财务数据出发，而不是前瞻性的形式。此外，许多贷方至少要求部分追索权，这意味着如果发生违约，贷方可以从不良财产以外的其他来源收回损失。在无追索权贷款的情况下，贷款人只能依靠财产还款，我们预计贷款人将与借款人合作，避免收回资产。最后，与有成千上万贷方的美国相比，加拿大的贷款领域很小且相互联系；将钥匙还给另一个贷方的借款人可能会发现借款更加困难。 主要趋势 主要趋势工业 •空置率继续上升，尽管从创纪录的低点开始：加拿大的工业市场见证了第二季度空置率的连续第三次上升，达到1.9％，因为历史上紧张的市场条件开始缓解。•用户需求已经正常化：工业用户增长已从2021年的峰值下降了40%以上，似乎正在接近COVID之前的水平。•新空间的开发达到了新高：在建空间达到了50.3 m s. f的周期性高点。第二季度，由大多伦多和西南安大略省市场牵头，共有2480万s. f.正在建设或提议的空间。 •租金增长放缓：第二季度大多数市场的租金增长明显放缓，增长最快的市场出现了最明显的下降。例如，蒙特利尔的租金同比增长从第一季度的57.8％放缓至第二季度的33.4％。 •用户销售额创下年度纪录：随着工业租金不断攀升，用户越来越希望购买其设施以控制其房地产成本。工业用户销售额在2023年上半年达到近10亿美元，并有望创下新的年度纪录。 •Summit REIT私有化：新加坡主权财富基金GIC和Dream Industrial REIT合作以4.5 b的价格收购了Summit Industrial REIT，并将分别控制90％和10％。该交易相当于比Summit最终股价溢价31％。 主要趋势土地与发展 •贷款人对建筑贷款越来越谨慎：一些建筑资本可用于工业和高级住房等供应匮乏的行业，但贷款人比以往任何时候都更仔细地审查建筑交易，并且通常要求开发商注入更多股权。口袋少的开发商越来越面临不得不推迟或取消项目的风险。 •建筑工资上涨，但就业下降：RBC最近的一项研究表明，建筑工资在2022年增长了9.4%，远远超过了年化通货膨胀率。然而，新建筑背后具有挑战性的经济学在最新的就业数据中显而易见：随着新发展的步伐放缓，建筑就业人数比一年前下降了1.6%（见图16）。 •土地销售同比大幅下降：上半年对开发用地的投资达到7b美元。在2022年占整个投资市场的35％之后，土地销售在2023年贡献了约25％的投资销售，这进一步证明了开发部门的放缓（见图15）。 •新住房开工正在放缓：根据加拿大统计局的数据，由于劳动力短缺，材料价格上涨和高债务，新的多单元建筑建设的投资从2022年6月的4.4 b美元和2021年6月的4.0 b美元降至2023年6月的3.6 b美元。这将在未来几年加剧该国的住房短缺，因为新交付量进一步落后于人口增长。 主要趋势多族 •租金增长依然强劲：Rentals.ca在其最新的租赁住房报告中报告称，全国要价租金较一年前增长了8.9%。过去一年，卡尔加里（16.1%）、蒙特利尔（15.3%）和埃德蒙顿（12.3%）的租金增长最为强劲（见图17）。 •运营成本上升：根据CMHC的数据，在过去一年中，低