德勤金融服务中心的报告2022年商业地产展望经济、社会和数字颠覆相结合，迫使CRE 开发、融资和使用方式的变化 房地产行业服务作为房地产服务提供商，德勤必须不断发展并适应新客户的期望和整个市场的变化。我们的多学科方法使我们能够为客户的需求提供服务，并在本地、全国和全球范围内提供这些服务。我们经验丰富的专业团队可以为您提供对房地产资本市场的深厚知识和洞察力。我们提供广泛的服务，包括：财务报表和内部控制审计、会计和报告咨询、国际、国家、州和地方税收、房地产转型和选址战略等等。 https://www2.deloitte.com/us/en/pages/real-estate/solutions/real-estate.html关于德勤金融服务中心德勤金融服务中心支持该组织的美国金融服务业务，提供洞察力和研究，以协助银行、资本市场公司、投资经理、保险公司和房地产组织的高级决策者。该中心由一群具有广泛深入的行业经验以及尖端研究和分析技能的专业人士组成。通过我们的研究、圆桌会议和其他形式的参与，我们寻求成为相关、及时和可靠见解的可信赖来源。阅读最近的出版物并在 Deloitte.com 上了解有关该中心的更多信息。连接要了解有关 DCFS 的愿景、解决方案、思想领导力和活动的更多信息，请访问订阅要接收电子邮件通讯，请在以下位置注册www.deloitte.com/us/cfs.从事在 Twitter 上关注我们@DeloitteFinSvcs. 内容资源即服务7重新评估投资组合以实现更大的差异化9社交势头：现在是11人才趋势：重新定义员工联系方式到他们的公司 14面向未来的组织：技术作为数字服务的基础 1619 2022年商业地产展望2尽管存在一些财务问题和不断变化的监管环境，但围绕基本面占上风。80% 的受访者预计其机构 2022 年的收入将略高于或显着高于 2021 年的水平。可持续物业通常是改善租户体验的关键；建立合作伙伴关系以向租户提供新产品也可以实现房地产即服务 (REaaS)。超过四分之三的受访者表示，他们的公司可能会扩大合作伙伴关系或进行投资在 proptechs 中，这可以帮助公司部署 REaaS 交付模型。许多 CRE 公司都专注于改造物业和重新利用空间以供替代用于最大化价值。然而，只有四分之一的受访者表示，他们的公司正在大幅增加技术投资，以增强投资组合和资产管理能力。大多数 CRE 公司正处于应对气候风险的早期阶段；受访者表示对可持续性的担忧，解决这些问题的必要性是本报告的优先事项年的调查。但在大流行和社区要求更公平的竞争环境之后，CRE 领导者还应该优先考虑社会问题和多样性、公平和包容 (DE&I) 倡议。 CRE行业要实现公平的代表性还有很长的路要走。随着 CRE 行业制定长期的重返工作岗位战略、灵活的工作安排、组织目的和对技术技能的需求，人才景观。紧张的劳动力市场将劳动力问题带到了最前沿，例如福利、ESG，并采用更加个性化的方法来完成工作（远程/办公室/混合）。我们的调查表明，CRE 员工希望他们的公司更加以目标为导向。大多数公司继续依赖遗留技术系统，这可能会阻碍进展以及他们的创新能力。十分之八的受访者没有可以轻松整合新兴技术的完全现代化的核心系统。主要发现 经济、社会和数字化颠覆相结合，迫使 CRE 的开发、融资和使用方式发生变化3一世适应新的市场现实2021 年 9 月，谷歌确认了以 21 亿美元购买 130 万平方英尺的曼哈顿园区的计划，目标是完成日期为 2023 年。1 最终完成后，该交易有可能成为自大流行开始以来美国最大的办公楼销售；许多人认为这一发展对商业房地产 (CRE) 行业来说是一个非常积极的信号。这表明公司的长期目标仍然是找到目标人才并提供最先进的协作空间。与此同时，在中国，有人猜测住宅房地产开发公司恒大集团可能难以偿还债务，其中大部分债务将在未来 12 个月内到期。对恒大可能倒闭的担忧可能会影响整个亚洲房地产市场，并可能影响这个快速增长地区的未来发展。经过近2年几代人未见的变化，CRE行业正处于拐点。会走哪条路？当我们在 2021 年转折时，希望我们在 COVID-19 上做同样的事情的希望已经停滞不前。由于疫苗接种、戴口罩和保持社交距离的要求影响了商业工作和收集设施，Delta 变体给近期前景蒙上了一层阴影。 CRE 行业处于复苏的最前沿：办公室雇主正在平衡生产力和安全性；零售商在不断发展的行业中面临关键转折点；在不断变化的迁移模式和对负担能力的担忧加剧的情况下，住宅正在竞争租赁。与此同时，企业面临越来越多的需求优先考虑环境、社会和治理 (ESG) 问题、老化的技术基础设施、紧缩的劳动力市场以及日益分化的竞争。 CRE 行业如何进入 2022 年初可以为其在未来几年的成功奠定基础。对经营基本面持谨慎乐观态度2022 年，许多房地产公司预计还不会走出困境，但提振该行业前流行病的坚实基本面可能会在短期内有所帮助。 2021 年第二季度商业地产价格指数同比增长 4.8%，同期交易量增长 81% 至 2435 亿美元。2虽然北美保持好转，但亚太地区 (APAC) 和欧洲、中东和非洲 (EMEA) 的交易量一直低于2019 级。3在我们的 2022 年房地产展望调查受访者中，四分之三的人（有关更多详细信息，请参阅“方法论”侧边栏）预计这些趋势将继续下去。租赁活动前景乐观，北美受访者预计空置率相对较低（图 1）。围绕北美资产价值的乐观情绪正受到住宅市场受访者的负面影响。另一方面，超过 70% 的欧洲市场受访者预计空置率会增加，尽管同样数量的受访者预计估值会增长。这可能是由于 2021 年第四季度交易的预期复苏。4 2022年商业地产展望4与此同时，亚太地区的受访者对交易活动和估值感到乐观。虽然大多数全球旅游已经停滞不前，但国内旅游状况较好的市场，如日本、中国或澳大利亚可能会吸引机会主义的零售和酒店交易。5在澳大利亚市场的带动下，离岸投资者今年已经在扩大其在亚太地区的头寸。6方法德勤金融服务中心对金融、运营、人才和技术领域的 400 名高级商业房地产高管进行了一项全球调查。调查受访者被要求就他们的组织如何适应大流行对其劳动力、运营、技术和文化的各种影响分享他们的看法。我们还询问了他们的投资重点和未来一年的预期结构变化，因为他们从复苏转向未来的成功。受访者平均分布在三个地区——北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国和瑞士）和亚太地区（澳大利亚、中国和日本）。就本报告而言，所有对中国的提及仅适用于中国大陆。该调查包括管理资产至少为 1 亿美元的房地产公司，并于 2021 年 7 月和 8 月进行。 经济、社会和数字化颠覆相结合，迫使 CRE 的开发、融资和使用方式发生变化5 7% 29%5%30%43%34%40%39%36%38%31%28%21%26%27%23%图1受访者对经营基本面前景的看法普遍正面未来 12 个月的预期变化平坦或衰退提高 1%–10% 提高 10%–20% 提高 >20% 10% 11% 6% 31% 11% 24%22%28%出租生长空缺水平首都可用性费用首都交易活动租赁活动注：由于四舍五入，百分比总和可能不是 100%。空置水平和资本成本的下降被认为是积极的。资料来源：德勤金融服务中心 2021 年全球展望调查。在房地产类型中，来自数字经济子行业（数据中心、手机信号塔和工业）的大多数调查受访者估计 2022 年的收入前景将比去年同期更好。与此同时，全球住宅市场中只有三分之一的受访者预计其机构的收入将在 2022 年显着增长。这可能是由于需求和供应链限制增加带来的定价压力，以及更广泛的经济中的通胀压力。甚至办公室、零售和酒店业的受访者也对短期前景表示乐观。然而，公司可能需要将这些空间的不断变化的使用纳入其增长预期。例如，为生命科学租户提供空间的公司可以在合适的市场中对冲办公子行业其他细分市场不断变化的需求。7同样，酒店业主与当旅行（尤其是商务旅行）恢复时，再融资能力可以改善资本，以使租户需求有利于他们。警告标志若隐若现但担忧依然存在。在世界某些地区，业主无法收回租金正在造成流动性紧缩，而由于锻炼不灵活而导致的法律纠纷正在对一些租户关系产生负面影响。我们的调查表明，这些问题仍然是主要挑战，尤其是对欧洲受访者而言。在零售和办公资产的带动下，英国未付商业租金的债务总额约为 96 亿美元，并且还在不断上升，这可能导致法律诉讼周期延长。8 2022年商业地产展望6管理现有债务也是一个问题，尤其是对北美受访者而言。低利率促使许多 CRE 公司进行再融资，但大流行驱动的债务解决激增和贷方不灵活可能需要替代或灵活的融资解决方案。许多酒店和零售房地产公司一直在从替代贷款人那里获得定制的金融解决方案，以利用危机带来的市场条件。9一些监管和政策变化预计将在 2022 年对房地产行业产生重大影响。虽然暂停租赁和其他租户援助计划在大流行期间为人们提供了支持，但由于租户继续支付低于市场或不支付的租金，业主们的压力越来越大。10在英国，疫情给零售商留下了 40 亿美元的累积租金债务，如果暂停期结束，三分之二的零售商将面临具有约束力的仲裁或驱逐程序。112021 年 8 月，美国最高法院取消了最新的暂停住宅驱逐的禁令。政府一直在努力加快联邦资金流向拖欠房租的人的速度。12税收政策的变化也是受访者最关心的问题。在美国，建议对收入低于 400,000 美元的 1031 交易所的税收分类和限制进行调整，以及将遗产税和赠与税税率恢复到 2009 年的水平并免税，可能会压低资产价格并减缓交易活动。在中国，高杠杆国有银行在房地产领域的贷款活动受到限制，这为中小型地方银行争夺贷款铺平了道路。中国银行业监管机构银保监会正在监测试图过度扩张的小型银行的行业贷款。13作为三条红线监管的一部分，开发商还被迫在 2023 年之前去杠杆化。14然而，大规模的政府基础设施投资为新的 CRE 开发提供了机会。在美国，《基础设施投资和就业法案》可以拨款高达 5500 亿美元，用于振兴国家老化的道路、桥梁、铁路和港口。15上海市计划开发五个郊区子市场，以降低其都市区的密度。16在新兴市场，2021 年的公共支出和投资侧重于缓解短期挑战，例如医疗保健需求和贫困。这造成了重大的基础设施支出缺口，为私人投资者提供了在全球范围内增加利益的机会。17行动步骤展望未来，CRE 领导者在规划战略时应考虑以下发展：•与大流行相关的财务问题将持续到 2022 年及以后。为了克服这些不利因素，领导者应该与租户建立更牢固的关系，投资于他们的成功，并使其更容易开展业务。•监测新的或改进的交通路线沿线的大规模政府资助的基础设施投资。这可以将新开发的资产定位在通往主要都市区的门户中，特别是对于主要的混合用途开发。•扩展内部财务部门的能力和系统以提高绩效并允许更多相关的 KPI、预测性预测工具和更快地进入资本市场。 经济、社会和数字化颠覆相结合，迫使 CRE 的开发、融资和使用方式发生变化7W领导的挑战嗨有可能有理由在短期内保持谨慎乐观，在全球范围内，该行业面临着长期的基本面挑战。劳动力和技术基础设施都在老化，而新的数据源正在出现，大型技术和proptechs发挥着影响力。人们生活和工作地点、购买方式以及选择消磨时间的地点的变化对房地产的建造和消费方式产生了重大影响。在里面德勤消费者追踪状况18 调查显示，只有 50% 到 60% 的受访者认为返回工作场所、商店和餐馆或酒店是安全的。现在不是自满的时候：CRE 领导者有一个独特的机会来领导他们的公司和行业，解决重大的社会问题，开拓新市场，并产生稳定的财务回报。领导人应与其他利益相关者合作，重建对各种机构的信任。通过 REaaS 进行创新传统上，CRE 行业通过在他们。但现在，公司与租户、最终用户、投资者和开发商互动的方式应该发生转变。领导者应采用房地产即服务 (REaaS) 方法，将战略、技术和数据结合起来，为租户和用户提供数字和物理服务，而不仅仅是空间。通过部署 REaaS