MARKETBEAT0.4-2.3-0.60.3-0.32.30.30.12.91.2-3.0-2.0-1.00.01.02.03.04.020192020202120222023淨吸納量(平方呎)新供應(平方呎)寫字樓市場2023年第四季度香港HK$47.9租金（港幣/平方呎/月）38.8萬淨吸納量（平方呎）18.8%待租率*2.6%CPI 增長*(2023年11月)4.1%GDP 增長(2023年第三季度)2.9%失業率**(2023年9月至11月)香港經濟數據2023年第四季度未來一年預測未來一年預測同比變化同比變化受九龍西新增供應帶動整體淨吸納量回升至388,000平方呎第四季度，香港寫字樓市場整體淨吸納量回升至388,000平方呎，當中主要受九龍西季内新落成甲廈的預租面積帶動，使該區的淨吸納量錄得346,700平方呎。除中區(-130,400平方呎)和港島南(-9,100平方呎)以外，各區的淨吸納量均有所改善。其中，以九龍東(107,700平方呎)、尖沙咀區(40,700平方呎)和灣仔及銅鑼灣(22,500平方呎)的改善情況較爲顯著。另外，第四季內有三個新寫字樓項目先後落成，把整體待租率推高至18.8%#，按季升1.2個百分點。因此，整體寫字樓租金按季下調2.4%至每平方呎每月港幣$47.9水平，跌幅以港島南(按季跌2.9%)及九龍西(按季跌2.9%)較爲明顯。大型租賃個案使保險業主導租賃需求其他行業的需求亦顯示出韌性新租賃活動方面，按租賃面積計算，以保險業(39%)佔比最高，主要受季內一宗大型搬遷個案驅動。同時，其他行業如銀行及金融業(14%)、公營機構(13%)、消費品(12%)及專業服務(11%)等的佔比亦值得注目。本季度九龍西有一新供應竣工入市，為新世界發展的瓊林街83號寫字樓項目，為市場增添約784,000平方呎寫字樓面積，並在季内錄得一宗大型租賃個案，富通保險一共預租了該項目約185,300平方呎的寫字樓空間。另一方面，銀行及金融業的觸目成交包括美國金融服務公司富達國際進駐灣仔太古廣場三座約27,900平方呎辦公空間，另有香港按揭證券有限公司承租尖沙咀區環球貿易廣場約25,600平方呎樓面。至於公營機構的租賃活動，有選舉事務處租用九龍東創紀之城一期-渣打中心兩層辦公室，共涉及32,400平方呎，也有香港投資管理公司承租中區太古廣場一座約9,400平方呎樓面。待租面積持續高企預期2024年租金進一步下降展望後市，在環球經濟前景不明朗的情況下，相信整體營商氣氛將繼續保持審慎，成本控制仍會是企業的首要任務。再者，預計2024年將有近170萬平方呎的新增供應入市，使來年的待租率或被推高至19%以上。在待租面積高企下，未來12個月的寫字樓租金將繼續受壓，預期2024年全年調整幅度介乎-7%至-9%。然而，這將能為有意升級搬遷的企業提供更多優質且價錢合理的寫字樓選擇，尤其是一些有意搬遷至符合ESG(環境、社會和企業治理)要求的優質商廈的企業。甲級寫字樓淨吸納量及新增供應甲級寫字樓租金及待租率資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部（以上資料指整體甲級寫字樓市場; 除特別標示外，所有面積以實用面積計算）資料來源：香港政府統計處；穆迪分析*綜合物價指數，未經季節性調整** 該3個月移動平均，經季節性調整百萬(平方呎)0%4%8%12%16%20%0204060801002020202120222023租金, 港幣每平方呎每月(左軸)待租率(右軸)* 待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓面#除了新增供應外，2023年第四季的統計數字把滙豐中心第一座加進存量及待租計算內 MARKETBEAT寫字樓市場2023年第四季度香港寫字樓區域租戶面積（平方呎）租賃類型瓊林街83號九龍西富通保險185,300樓面整合/升級創紀之城1期-渣打中心九龍東選舉事務處32,400搬遷太古廣場三座灣仔及銅鑼灣富達國際27,900搬遷/減省樓面AIRSIDE九龍東PUMA27,000搬遷/升級環球貿易廣場尖沙咀香港按揭證券有限公司25,600搬遷/升級2023年第四季度主要租賃成交主要在建項目寫字樓區域發展商面積（平方呎）預計落成時間長江集團中心二期中區長江實業集團432,7002024The Henderson中區恒基兆業地產330,0002024永康街商業項目九龍西新世界發展268,400 2024KTR 350九龍東羅氏集團207,100 2024太古廣場六座灣仔及銅鑼灣太古地產164,100 2024區域存量(平方呎) 待租面積(平方呎)待租率本季度淨吸納量(平方呎) 年初至今淨吸納量(平方呎) 施工面積2024-2027(平方呎)*甲級寫字樓租金港元/平方呎/月美元/平方呎/月歐元/平方呎/月中區15,521,868 2,203,34414.2%-130,377-330,5211,289,400$85.3 $10.9 € 9.9 灣仔及銅鑼灣9,279,742 1,320,40814.2%22,519-59,8471,324,500$49.9 $6.4 € 5.8 尖沙咀10,073,414 1,583,20615.7%40,653-259,3672,582,400$43.4 $5.6 € 5.1 核心區34,875,025 5,106,95814.6%-67,205-649,7355,196,300$63.9 $8.2 € 7.4 港島東9,430,396 1,700,20718.0%9,791-118,370-$39.4 $5.1 € 4.6 港島南2,541,890 491,48719.3%-9,081-17,332626,800$27.3 $3.5 € 3.2 九龍東16,872,914 4,282,76525.4%107,746216,755617,800$26.0 $3.3 € 3.0 九龍西5,246,492 1,390,87026.5%346,710309,836268,400$30.9 $4.0 € 3.6 非核心區34,091,691 7,865,32923.1%455,167390,8881,513,000$30.7 $3.9 € 3.6 香港整體68,966,716 12,972,28618.8%387,962-258,8476,709,300$47.9 $6.1 € 5.6 匯率: 1 美金= 0.9103 歐元= 7.8063 港幣(截止2023年12月15數據)*上述表示的所有面積均以實用面積計算cushmanwakefield.com鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021 rosanna.tang@cushwake.com© 戴德梁行2024年免責聲明本報告刊載的一切資料及資料，雖力求精確，但僅作參考之用，並非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告管道的資訊，儘管戴德梁行相信其可靠性，但該等資訊並未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對於報告中所載資訊的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，並不對依賴該觀點而採取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。市場資料資料來源：戴德梁行研究部黃詠聰香港區研究部經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7041 anthony.wong@cushwake.com 關於戴德梁行戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引領市場發展。2022年公司全球營業收入達101億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在環境、社會和公司治理等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 MARKETBEAT2023年第四季度零售市場香港擴張活動主要由受旅客歡迎的零售類別帶動第四季零售市道的復甦繼續受訪港旅客數字回升支持，今年1月至11月本地零售業總銷售貨額總計3,703億港元，與去年低基數相比按年錄得17.1%的明顯升幅。當中，以受旅客歡迎的商品類別增幅最爲亮眼，“珠寶及鐘錶”按年大升55.5%，“服裝及配飾”和“藥物及化妝品”亦分別按年升44.3%和39.6%。季內的零售租賃和擴張活動主要由珠寶鐘錶和藥物及化妝品品牌推動，旨在捕捉旅客消費逐漸復元的商機。本地珠寶集團英皇鐘錶珠寶繼續在尖沙咀擴張，租下了廣東道恆利大廈一個地舖。此外，國際護膚品牌TheBodyShop在旺角西洋菜南街開設新據點，另有一家本地藥妝連鎖店擴充至銅鑼灣啟超道。一線街舖租金經過早前一段調整期後，令承租能力相對低於奢侈品牌的零售銀行得以趁機進駐核心地段，藉此增強客戶網絡，其中一宗較受注目的成交為星展銀行承租中環新世界大廈約13,000平方呎巨舖作其旗艦分行。空置率進一步下降支持租金穩步上揚租賃活動越見活躍，使第四季一線街區空置率進一步回落。銅鑼灣空置率按季下調2.7個百分點至2.6%，與2019年水平相約。尖沙咀空置率亦跌1.2個百分點至10.7%；至於中環和旺角則按季持平，分別維持在8.5%和10.9%水平。因此，在租務氣氛回暖下，一線街舖租金繼續受支持，銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角的租金分別錄得0.2%至1.2%的按季增幅，按年升幅介乎5%至10%。另一方面，各區餐飲租金按季微升0.5%至1.0%，按年則增長5%至7%不等。2024年零售市場將聚焦體驗式消費及內地品牌來港擴張活動隨著消費者越來越重視體驗式消費，零售商也開始在實體店為爲顧客提供更多元化的零售體驗，希望能籍此吸引更多人流。展望2024年，我們預期核心地段將看到更多零售商特別是國際大型品牌進行舖面升級整合活動，這將有助改善空置率，進而支持租金表現。另外，隨著港人北上到內地城市消費成風，內地零售商和餐飲品牌對來港擴張的信心有所增加，並抓緊機會在租金仍在較吸引水平時落戶香港，並以香港作爲進入國際市場的踏腳石。我們預測明年上半年各區街舖租金能維持2%至7%的溫和增長。30,000每月家庭入息(港元)2.9%1失業率(23年9月-23年11月)6,673%2訪港旅客10.7%零售額增長34.1%GDP 增長(2023年第三季度)12.2%私人消費開支增長(2023年第三季度)香港經濟數據-2023年第四季度未來一年趨勢未來一年趨勢同比變化2.6%CPI 增長4(2023年11月)同比變化一線街舖平均租金餐飲業平均租金40608010012020192020202120222023銅鑼灣中環尖沙咀旺角資料來源：戴德梁行研究部資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析1經季節性調整三個月移動平均2該數據指2023年1-11月資料來源：香港政府統計處；穆迪分析3該數據指2023年第四季10-11月4綜合消費物價指數, 未經季節性調整資料來源：戴德梁行研究部05001,0001,5002,00020192020202120222023銅鑼灣中環尖沙咀旺角租金(港幣/平方呎/月)租金(港幣/平方呎/月) MARKETBEAT2023年第四季度零售市場香港2023年第四季度一線街舖平均租金2023年第四季度一線街舖空置率淨租金按季變動未來一年預測港幣/平方呎/月美元/平