上海住宅销售 2023年第四季度

第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售市场延续2023下半年偏弱态势 成交量受抑，但一手价格仍稳健。 住宅销售部 Shirley Tang高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cn •季度内上海二批次土地拍卖共29幅涉宅用地，建筑面积约427.5万平方米，拍得总价1037.7亿元，平均楼板价为每平方米24,270元。 •2023年第四季度，上海新建商品住房新增供应324.8万平方米，环比上涨39.0%，同比下滑22.5%。 •第四季度，上海成交一手商品住宅约198.2万平方米，环比上涨1.4%，同比下跌24.7%。 Jordan Pan董事上海+8621 6391 6688jordan.pan@savills.com.cn •一手商品住宅成交价格同比上涨5.2%，达到人民币每平方米68,983元，环比下跌1.9%。 “上海住宅市场处于转型之中，过程充满挑战，但长期前景向好，有望促成市场平稳健康过渡。” •第四季度，上海一手高端公寓市场迎来百合漫庭及缦云嘉苑两个项目共514套供应入市。 第一太平戴维斯 •一手高端公寓成交量共计约47,676平方米，环比下跌57.7%，同比下跌22.4%。 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 •一手高端公寓价格指数环比微跌1.17%，同比持平，平均成交价格达到人民币每平方米122,927元。 •第四季度，二手住宅交易量环比上涨1.0%达到330.2万平方米，同比下跌7.1%；平均成交价环比微涨1.6%至人民币41,607元每平方米，同比上涨2.0%。 住宅销售 度达到一个供应小高峰。但在下半年开始，随着市场认购率逐渐下滑，触发积分的项目减少，供应成交差距拉大。加推的项目多为区位优越、热度较高的部分项目。 市场聚焦 购房门槛进一步降低 第四季度末，上海迎来市场调整以来力度较大的购房放松政策。首套住宅首付比例由35%下调至30%，二套住宅首付比例从普宅50%、非普宅70%统一下调至50%。同时普宅认定取消总价上限标准，目前大部分单套建筑面积144平以下的五层及以上多高层住房均属于普通住房，交易可享受税费优惠。 二手市场：第四季度，二手住宅交易量环比上涨1.0%达到330.2万平方米，同比下跌7.1%；平均成交价环比微涨1.6%至人民币41,607元每平方米，同比上涨2.0%。 在九月份“认房不认贷”政策刺激下，二手房置换交易得到一定推动。月均挂牌量从2022年的37,791套达到2023年的40,666套，并在11月达到年内峰值46,051套。挂牌量并不直接等同于出售，但也反映了近一段时间，不少业主希望降低资产负债水平，对后市看法依然较为谨慎。 首套住宅贷款利率下调为4.1%，即当前贷款市场报价利率减10个基点；二套住房商贷利率为4.5%（当前贷款市场报价利率加30个基点）。 新政大幅降低刚需购房入市的成本，也为二套改善提供更多选择的空间，一定程度上减轻置换压力，进一步刺激购房需求释放。 一手房供应充足及买家观望情绪浓厚继续给二手房去化带来阻力，季度末交易略有回温，但仍徘徊在历史低位。 一月初，青浦和奉贤两个区域同时放松限购。在两地内符合条件且在沪无住房的非沪籍单身人士，社保或个税缴满三年可在以上两个行政区的新区内购买一套住房。 高端住宅销售市场 第四季度，上海一手高端公寓市场迎来百合漫庭及缦云嘉苑两个项目共514套供应入市。一手高端公寓成交量共计约47,676平方米，环比下跌57.7%，同比下跌22.4%。价格指数环比微跌1.17%，同比持平，平均成交价格达到人民币每平方米122,927元。 整体商品住宅市场 一手市场：2023年第四季度，上海新建商品住房新增供应324.8万平方米，环比上涨39.0%，同比下滑22.5%。成交一手商品住宅约198.2万平方米，环比上涨1.4%，同比下跌24.7%。成交价格同比上涨5.2%，达到人民币每平方米68,983元，环比下跌1.9%。 配套完善、区位良好的核心区域高端项目需求仍较稳定，普宅标准调整使一些项目单元购房成本降低，得以释放更多改善需求。 2023年一手住宅年度共12个批次，86,368套住宅入市，推盘节奏较快，尤其在第四季 住宅销售市场展望 住宅土地市场 季度内的第三、第四批次土地拍卖分别于10月及12月进行。第三批次共17幅涉宅用地拍卖，建筑面积约269.8万平方米，拍得总价675.7亿，平均楼板价为25,000元。关注度较高的包括建筑面积为67.32万平方米的徐汇龙华地块，最终以240.16亿的底价成交。 上海迎来2024年第一批次新房入市，22个项目共4,335套住宅，年内市区内仍有较多高端项目陆续入市。 自2023年下半年以来，住宅销售市场有所降温，买家观望情绪较重，年底的降首付、降利息等举措，结合普通住宅标准调整，预计为改善型买家留出更多空间。自金山、奉贤、青浦政策优化后，区域性放松限购范围或仍将扩大。 第四批次土拍同样分为两个小批次进行。12幅涉宅用地最终以362亿元的总价成交，建筑面积157.7万平方米，平均成交楼板价22,960元。市区内徐汇、普陀、杨浦均有优质地块供应。