2023美国住宅房地产市场总结

不知不觉，2023年已经接近尾声。这一年，围绕美国住宅房地产市场最为引人注目的话题之一就是房贷利率的高涨。自去年底30年期抵押贷款利率破6之后，2023年再次破7冲8，这一高昂的利率打破了不少人的购房梦想，一时间各种关于房市泡沫破裂的言论四起。回顾过去，上一次出现如此高的房贷利率还要追溯到20几年前的世纪之初。这些年来，人们已经逐渐习惯了低利率的环境，自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值仅为4.14，使得眼下7%以上的数字显得格外刺眼。 正如预期的那样，高额的房贷利率确实导致了较低的房屋成交量。截至2023年9月，美国成屋销售数量仅为353万套，同比下降25%，与2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急剧下降在媒体中被夸大，似乎市场即将崩溃，房屋变白菜。然而，真实情况是否如此呢？ 毫无疑问，高昂的利率限制了人们的购买力，迫使一些人不得不推迟购房计划。然而，这仅仅是成交量下滑的次要原因，而主导因素可能是市场上可供购买的成屋太过稀缺，为购房者提供的选择相当有限。 为什么这么说呢？过去我们主要通过成屋销售量来分析美国房市，因为在相当长的一段时间里，新屋销售量只占据了整体房屋销售的很小比例，仅为约一成左右。然而，自大流行以来，这一比例发生了巨大变化。截至2023年9月，新屋销售量占全部房屋销售的比例已经攀升至17.7%。从绝对数量来看，9月新屋销售折年数为75.9万套，同比增长33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的热销表明市场上缺少的可能并不是购房者，而是供应不足的问题。 为了更好地理解美国房屋市场受限的供应状况，我们可以查看realtor.com上的在线挂牌房屋数量。实际上，在大流行之前，房屋挂牌量已经呈现出波动向下的趋势，全美库存在120万套左右。2020年，美联储通过天量QE推动了房屋市场的繁荣，成交量的急剧增长使得整体挂牌量在2022年2月达到了自这一统计数据发布以来的历史低位，当时整个美国仅有34.6万套房屋在售。加息以来，在售房源总量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7万套，但仍与大流行前的平均水平相比存在较大差距。 从微观角度来看，2020和2021年，房价快速上涨的同时利率持续下降，引发了房地产市场的“锁定效应”。新购房者享受到历史最低的贷款利率，而过去购房者多数选择再融资，将整个市场的抵押贷款利率基本锁定在3%左右，甚至更低。这基本上冻结了家家户户的房地产头寸。更形象地说，如果一个家庭在过去两年中以3%的利率购买了一套房产，那么通常他们不会选择在当前7.5%的利率水平下出售原有房产，因为一旦卖掉，这家人在购房时将支付过去两倍多的利息，得不偿失。这导致大家都选择 守住自己的房产，不愿意进行交易，从而导致成屋库存严重不足。 成屋不足，新屋来补。受限的成屋供应为房产商提供了前所未有的历史机遇。从以DR HORTON为首的房地产商的财务报告来看，美国住宅建筑商正在积极利用这一机会大规模购地建房，仅DRHorton一家就拥有可建57万套新房的土地储备。然而，新房建设需要筹资、规划、审批和建设，这一过程耗时较长，意味着整体库存量的回升速度不会太快。因此，库存紧缺可能会成为美国住宅市场的新常态。 市场好不好，价格是最好的试金石。去年的报告中我们曾强调过，美房普涨的阶段已经结束，接下来是分化行情。然而，不论市场如何分化，从宏观层面来看，美国房价仍然表现出相对的坚韧。成屋价格的历史峰值出现在2022年6月，中位价达到41.38万美元。今年的房价峰值也是在6月，中位价为41万美元，仅比去年下跌0.9%。最新的数据是截至9月份的，中位价为39.43万美元，同比上涨2.8%。在利率如此高涨的背景下，这样的价格表现可以称之为优秀了。 除此之外，房产止赎申请数量也是一个重要的风向标，有助于我们判断美国房屋市场的健康状况。止赎是指房屋购买者由于无法继续支付贷款而导致违约通知、拍卖预定或银行收回等行为。根据ATTOM的数据显示，2023年三季度全美有100,546处房产存在止赎申请，环比增长3%，同比增长9%。这一上升趋势一方面受政策的影响，由于大流行的原因，联邦政府曾经一度暂停了止赎申请，如今政策期限已过，一些申请正逐渐被受理。另一方面，一些房主仍在应对疫情带来的财务后果或者面临新的挑战。尽管止赎申请数量上升，但从长期来看，目前的数量仍然相对较低，属于正常的健康水平。 简而言之，尽管高利率存在，但并未导致市场的混乱。低库存是限制市场成交量的主要因素，同时也是支撑房价维持高位的重要动力。展望明年，市场预期美联储可能结束升息，并在年中左右启动降息通道。然而，库存仍然紧缺，主要因为在美国市场上有大量的买家排队等待抵押贷款利率下降到更合理水平时购房，以及许多人准备在价格略微回落时入市购房。这些“耐心买家”为市场提供了稳定的支持，因此不论是利率下降还是价格下降，都会有大量买家迅速行动，阻止房市发生崩溃。此外，受益于库存限制和新旧房价差的减小，新房市场有望继续呈现一抹亮色。 —— 报告说明 —— 1. 数据来源： 58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。 2. 数据周期及指标说明： 报告整体时间段：截止2023.12 具体数据指标参考各页标注 3. 版权声明： 58安居客研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58 安居客研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反《中华人民共和国著作权》和其他法律法规以及有关国际公约的规定。 4. 免责条款： 本报告内容由58安居客研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述， 力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。 报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。