房地产：深圳拟出新规，城改推进可期

2024年01月06日 深圳拟出新规，城改推进可期 核心观点： 分析师 ⚫明 确改 造对 象改 造方 式：2024年1月4日 ，深 圳 市规 划和自 然资 源 局发 布《关 于积 极稳 步推 进城 中 村实 现高 质 量发 展的实 施 意 见》（征 求意 见 稿）。征 求意 见 稿针 对深 圳 市城 中 村改 造明 确如 下主 要内 容。1）改 造对 象方 面，以深 圳市域 内原农 村集 体 经 济组 织继受单 位及原 村 民实 际占 有使 用的现 状居 住用 地为 主的区 域。2）改 造方 式方 面，主 要为拆 除新 建 、整 治提 升 、拆 整 结 合等三类；i.拆 除新 建类改 造：意 见提 到在符 合要 求的城 中 村空 间 范 围基 础 上将周 边低 效用 地一 并纳 入实 施 改 造范 围 ；ii.整 治提 升和拆 整 结 合类的改 造：主 要以安全 治理 工 作如房 屋 结 构 、消 防等为 主；iii.意 见提 出在维 持现 状建 设格 局基 本不 变 的前 提 下可采 取“整 治提 升+局 部拆 建”方 式实 施拆 整 结 合改 造，拆 整 结合以栋为基 本 单 位 ，涉及的拆 除 用 地面 积之 和（含零 星纳 入的空 地）原 则 上不超 过拆 整 结 合 类城 中 村项 目总 用 地面 积的30%。3）土 地收 储方 面，意 见明 确形 成净 地 入 库。4）用 地出 让及开 发建 设方 面，意 见提 到在项 目经 济 可 行 、规划条 件能 够支 撑的前 提 下 ，应 按 要 求配 置一 定比 例配 售 型保 障 性住 房 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫广 深城 改或 具多处共 同点：此 次深 圳发 布的征 求 意 见 稿与2023年11月22日广 州出 台的 《广 州 市城 中 村改 造条 例 （草 案修 改稿 ·征 求 意 见 稿）》主 要具备如 下共 同 点 。1）两 市均提 到三 种改 造方 式，即拆 除新 建 、整 治 提 升 、拆 整结 合。2）在土 地收 储方 面，两 市均实 行净 地供 应 。城 中村 改 造净 地入 库或将城 中 村改 造的前 后阶 段划 分清 楚 ，即改 造前 期完 成土 地征 收 、补 偿安 置落 实到位 ，土 地形 成净 地入 库，改 造后 期相 关 部 门进 行土 地出 让，土 地受 让 方完 成开发建 设；因 此有 望提 高城 中 村改 造速 度 。3）在保 障 性 住 房方 面，两 市均提 到配 置一 定比 例的保 障 性住 房 ，我 们认 为保 障 性住 房建 设或与城 中 村改 造结 合，并有 望得 到推 行 。 相关研究 ⚫城 改规 模可 期：截 至2022年底 ，深 圳 市以自 然 村为单 位的城 中 村单 元共 计2042个 ，城 中 村总 楼 栋约31.9万 栋 ，总套（间）约591.3万 ，总 建 面2.2亿平方 米，占全 市建 筑总 量比 重40%以 上，城 中 村规 模可 观。结 合我 们在《城 改规模可 期 ，有 望带 动投 资》报 告 中的测 算 ，我 们预 计21个超 大特 大城 市的城 改年 均投 资有 望达 到1.19万 亿元，此 轮城 改或将 有 效拉 动投 资。 ⚫投 资 建 议：深 圳出 台城 中 村改 造相 关的征 求意 见 稿 ，明 确改 造方 式 、土 地收储 、用 地出 让开 发建 设等主 要内 容 。我 们 认 为广 深两 地城 中 村改 造新 规或对其他 城 市具 有参 考意 义。考 虑到广 深陆 续出 台城 中 村改 造相 关政 策文 件 ，城中 村改 造进 程或 将加 速推 进。建 议关 注城 中 村改 造相 关 公 司 ：城 建发 展 、光 明 地 产 、城 投 控 股 、中 华 企 业 、中 国 海 外发 展 、万 科A、越 秀地 产 、珠 江股 份 、保 利发展 、华润 置 地 、沙 河 股 份等 。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、城 中 村改 造实 施不及预 期的风 险、 宏观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 评级标准 未 来6-12个 月 ， 行 业 指 数 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 公 司 评 级 体 系 未 来6-12个 月 ， 公 司 股 价 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn