房地产行业城中村系列研究报告（一）：城改规模可期，有望带动投资

2023年09月14日 核心观点： 分析师 2023-09-13 ⚫城中村特点：简城中村原为本地人居住的村庄，随着城市发展，外来人口逐渐进入城市，因此具有如下特点。1）人口密度大：城中村的建筑密度大，房屋之间距离较窄，村民自建房屋并不规范，但是由于城中村多数位于城市内部，交通相对便利、周边的配套相对齐全，因而在此居住的人员较多，相应的人口密度较大。2）租金价格低：城中村的房屋不规范，屋内和屋外的居住条件整体相对较差，租金价格相对低廉，对部分租房群体有价格吸引力，大量低租金城中村住房为中低收入家庭和新就业家庭提供了低价便利的居住空间。3）流动人口多：随着城中村人口规模变大，城中村区域和流动人口聚集面积变大，流动人口比例提高。城中村特点：城中村原为本地人居住的村庄，随着城市发展，外来人口逐渐进入城市，因此具有如下特点。1）租金价格低：城中村的房屋不规范，屋内和屋外的居住条件整体相对较差，租金价格相对低廉，对部分租房群体有价格吸引力，大量低租金城中村住房为中低收入家庭和新就业家庭提供了低价便利的居住空间。2）流动人口多：随着城中村人口规模变大，城中村区域和流动人口聚集面积变大，流动人口比例提高。3）人口密度大：城中村的建筑密度大，房屋之间距离较窄，村民自建房屋并不规范，但是由于城中村多数位于城市内部，交通相对便利、周边的配套相对齐全，因而在此居住的人员较多，相应的人口密度较大。 ⚫城中村改造规模：我们按照城中村对应的村民户数预估城中村存量规模和城中村改造总投资额。根据7月24日提到的政策《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。目前我国共有21个超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等，城区总户籍数共有7218万户。我们按照青岛目前共有11万户成汇总村居民、总户籍数为274万户计算，城中村户数占比为4%，考虑到其他部分城市的城中村数量和密度较大，我们假设21个超大特大城市的平均城中村户数占比为5%，即共有393万户城中村居民。根据青岛披露，2023年青岛启动城中村改造项目19个，按照相应的投资额测算21个城市的城中村改造总投资额约10.72万亿元，对应平均每年城中村改造投资金额约为1.19万亿元。⚫城中村改造规模：我们按照城中村对应的村民户数预估城中村存量规模和城中村改造总投资额。7月24日中提到《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。目前我国共有21个超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等，以上城区总户籍数共有7856.74万户。我们按照青岛目前共有11万户城中村居民、总户籍数为274万户计算，城中村户数占比为4%；考虑到其他部分城市的城中村数量和密度较大，我们假设21个超大特大城市的平均城中村户数占比为5%，即共有392.84万户城中村居民。根据我们整理，2023年青岛启动城中村改造项目19个，按照相应的投资额测算21个城市的城中村改造总投资额约10.72万亿元，对应计算得到平均每年城中村改造投资金额约为1.19万亿元。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫城中村改造模式：城中村改造属于城市更新范畴内。城市更新的范畴主要为旧城、旧村、旧厂改造等，改造方式主要为全面改造（拆除重建为主）、微改造（维持现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建等方式整治）、混合改造（全面改造和微改造相结合）。不同城市对于城中村改造的模式不尽相同：1）广东采用政府主导改造、政府出资+企业改造、政府指导+多方出资改造、政府引导+企业出资改造等模式；2）上海采用土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等模式等。城中村改造模式：城中村改造属于城市更新范畴内。城市更新的范畴主要为旧城、旧村、旧厂改造等，改造方式主要为全面改造（拆除重建为主）、微改造（维持现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建等方式整治）、混合改造（全面改造和微改造相结合）。各个城市对于城中村改造的模式不尽相同：1）广东采用政府主导改造、政府出资+企业改造、政府指导+多方出资改造、政府引导+企业出资改造等模式；2）上海采用土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等模式等。 城中村改造补偿方式：城中村改造的补偿方式或以货币化安置（包括房票）为主。根据我们的不完全统计，近期已有南京、郑州、青岛等地提到以货币化安置、房票制度为城中村改造安置的主要方式。不同城市房票票面金额的计算方式不同，部分城市会将奖励款合并算入房票面值中。 ⚫投资建议：2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提到在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。近年来，城中村改造的政策支持力度逐渐加大，根据我们的测算21个超大特大城市每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。城中村改造有望成为城镇化进程中重要的环节，一方面利于城市提升城市管理效率，另一方面改善居民整体生活质量。考虑到城中村改造项目所需资金较大，项目周期较长，我们认为具有城中村改造、旧改等相关经验、具有项目储备的头部公司或因此受益。相关公司包括城建发展、光明地产、城投控股、中华企业、中国海外发展、万科A、越秀地产、珠江股份、保利发展、华润置地、沙河股份、金地集团等。 ⚫风险提示：政策推进不及预期、宏观经济不及预期、改造模式多样性低于预期。 目录 一、城中村改造周期较久............................................................................................................................................................5（一）城中村含义........................................................................................................................................................................5（二）城中村改造步骤................................................................................................................................................................6（三）城中村改造持续政策支持................................................................................................................................................8二、城中村改造提升居住环境..................................................................................................................................................10（一）租金价格低......................................................................................................................................................................10（二）流动人口多......................................................................................................................................................................10（三）人口密度大......................................................................................................................................................................11三、城中村改造有望拉动投资..................................................................................................................................................12四、城中村改造模式多元..........................................................................................................................................................14（一）广东模式..........................................................................................................................................................................161、广东城中村改造采用多种模式...................................................................................................................................162、深圳的统租改造...........................................................................................................................................................163、广州城中村改造流程...................................................................................................................................................16（二）上海模式..........................................................................................................................................................................171、土地储备方式...................................................................................................................