房地产：对城中村改造增量政策落地的点评-城改加码，扩容增效

城改加码，扩容增效 ——对城中村改造增量政策落地的点评 黄可意(研究助理)010-83939815 登记编号S0880518010002 房地产《价格止跌回稳的新常态》2024.11.15房地产《决心彰显，税收政策如期落地》2024.11.14房地产《资产价格崛起》2024.11.10房地产《信心提振，LPR如期下调》2024.10.22房地产《筑底开始，关注价格信号》2024.10.19 本报告导读： 住建部、财政部联合发布城中村改造增量政策，关注项目落地对实物量的支撑以及对城市发展的推动，预期地方国企将成为主导城市更新的主力。 投资要点： 从效果上看，有两点值得关注，第一点是城市更新项目的落地将创造增量对冲地产直接投资减弱带来的实物量下滑。以全国土地使用权出让收入指标的走势作为参考，其在2021年达到峰值后，于2022年、2023年、2024年前三季度均出现同比负增长，也即，房企端拿地投资相对乏力，从而导致与之相关的实物量有所下滑。然而，城市更新项目尤其是拆除重建类项目的落地，能够带来有效的实物量释放，与前述下滑形成对冲。 第二点是，相较于过去的城市半径扩张，在当前，以城市更新促进城市发展的效率更高。过去城市的发展大多伴随着城市半径的扩张，根本在于土地价格的上涨能够覆盖城市半径扩张带来的相关配套建设所需的支出，并形成良性循环。然而当前，土地出让存在困难，比起半径扩张，核心城区的城市更新预期有效性更强。作为借鉴，日本于1990年左右开始大规模推动以街区为单位的城市更新项目，这对城市的改造升级效果显著，比如我们在2023年11月29日发布的报告《创新金融，发力城改》中提到的东京六本木项目，其通过更新成功将道路狭窄、布局混乱、楼栋老旧的老城区改造为可以满足居住、工作、娱乐、学习等需求的多功能一体化片区，就是非常好的范例。 后续由地方国企来主导各类城市更新项目的概率较高，看好一线城市的地方国企。考虑到城市更新项目需要协调规划国土、住房建设、财政等多部门，由国企主导更利于项目顺利推动，进一步，由于一线城市的城市更新潜在空间更大，对应其地方国企参与相关项目的机会更丰富，尤其是部分国资房企，有望借此开拓城市更新作为新的业务板块。地产进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接下来的看点，建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，受益标的为融创中国、旭辉控股集团。 风险提示：城中村改造进程不及预期。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。