行业点评 | 房地产 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020年07月19日 。 深圳楼市新政点评：深圳特色的需求端调控加码 “因城施策”的常态化调控 证券研究报告 行业点评 | 房地产 西部证券 2020年07月19日 行业评级 中配 前次评级 低配 评级变动 调高 近一年行业走势 相对表现 1个月 3个月 12个月 房地产 9.12 11.07 -0.93 沪深300 10.88 18.37 19.35 分析师 金文曦 S0800520020001 jinwenxi@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：商品房销售持续复苏，集体建设用地入市试点开启—房地产行业周报（20200706-20200712） 2020-07-13 房地产：商品房销售稳步复苏巩固短期板块估值修复—房 地 产 行 业 周 报 （20200629-20200705） 2020-07-06 房地产：坚持“房住不炒”，一二线城市土地成交复苏显著—房地产行业周报（20200518-20200522） 2020-05-26 Tabl e_Title ● 核心结论 Tab le_Su mm ar y “715新政”是上轮调控的加强版。2020年7月15日深圳住建局等八部门出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，包括限购升级、完善差别化信贷、调整税收、普通住房标准细化等，该《通知》自发布之日起施行。这是自2016年10月《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后大规模集中政策加码升级，同时符合“因城施策”的政策方向，对于以二手房市场交易为主的深圳，“715新政”针对性更为明确。 深圳结构性供给缺口突出，二手房成为住宅主要交易市场。深圳前期供地基数较低，自12年每年住宅供地面积均不足百万平米，13-18年住宅用地占整体供地面积均不足10%。与此同时，近年来区域供地结构性问题突出，深圳新增用地均在龙华、坪山、光明等关外新区，罗湖、福田、南山等关内区域新地较少。深圳存量住房约910万套，其中商品房占比22.8%，其余为小产权房、单位自建房等；目前新增住宅按照货值来看，旧改项目占比近七成，是主要的增量来源。由于前期深圳在一线城市中相对宽松的落户购房政策，新增商品房缺口难以满足户籍人口的快速增长，二手房市场成为深圳主要交易品种。 深圳特色的地产调控，不宜过度担忧政策“一刀切”。深圳“715新政”主要是针对其作为粤港澳大湾区核心城市，人口涌入促使购房需求大幅增加和地产供给结构性缺口的矛盾，旨在进一步打击投机性需求，优化资源向刚需购房者配置。在2016年“930调控”实施至今，各地政府实施“因城施策”的常态化调控，后续调控的灵活性和针对性将大大加强。因此深圳“715新政”导致全国范围内调控政策加码的可能性较小。 投资建议：疫情发生后，地产行业融资成本边际下行，境内融资发行规模增长较快，开发商利润率较去年同期有所修复。7月房地产板块行情更多是短期低估值板块轮动，并非基本面政策放松和上半年销售的稳健复苏，因此在伴随压制估值的政策预期落地，后期我们认为地产板块年内仍有估值修复空间。本轮疫情价值显著提升且现金流稳健的物业管理板块，加之今年仍是物管公司上市大年，叠加在管业态趋于多元化，将有望在基础物业费和增值服务上均得到提升。我们看好优质物管和地产公司，推荐关注：新大正（002968.SZ）、保利物业（6049.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、保利地产（600048.SH）、龙湖集团（0960.HK）、华夏幸福（600340.SH）、绿城管理控股（9979.HK）。 风险提示：政策调控全国性收紧，行业销售复苏不及预期 行业点评 | 房地产 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020年07月19日 一、深圳房地产市场概况 1.土地市场 2020年3月以来，深圳市土地成交规划建筑面积增长较快，6月成交土地规划建筑面积103.4万方，同比增长370%，6月土地成交楼面均价为8176元/平，同比增长43.16%。但由于深圳前期供地基数较低，自12年深圳每年住宅供地面积均不足百万平米，13-18年住宅用地占深圳整体供地面积均不足10%。与此同时，近年来区域供地结构性问题突出，深圳新增用地主要在龙华、坪山、光明等关外新区，罗湖、福田、南山等关内区域新地较少。 图1：成交土地规划建筑面积和楼面均价 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 2.商品房市场 疫情以来，深圳楼市持续升温，商品房价格环比上涨迅速，6月深圳一手房成交面积49.53万方，同比增长26.93%，成交均价54891元/平米，同比增6.94%。受限价影响，近年来一手房成交均价总体稳中有增。深圳存量住房约910万套，其中商品房占比22.8%，其余为小产权房、单位自建房等；目前新增住宅按照货值来看，旧改项目占比近七成，是主要的增量来源。 图2：深圳一手房成交面积及均价 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 010,00020,00030,00040,00050,00060,0000204060801001202016/062016/122017/062017/122018/062018/122019/062019/122020/06成交土地规划建筑面积（万方）成交楼面均价（元/平方米）30,00035,00040,00045,00050,00055,00060,00065,00070,00075,00001020304050607080901002016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/01一手房成交面积（万方）一手房成交均价（元/平方米） jVcUuXaXmV7NdN8OsQpPsQnNeRrRpQfQoMqQ7NmMyQuOoMpMvPmMmQ 行业点评 | 房地产 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020年07月19日 3.二手房市场 如上所述，由于深圳住宅土地供应较少且区位主要在关外，同时较其他一线城市中相对宽松的落户购房政策，导致新增商品房较难满足户籍人口快速增长，二手房市场成为深圳主要交易品种。今年疫情未能阻挡深圳二手房市场的交易活跃度，二手房价格持续上涨。6月二手房成交面积90.72万方，同比增长21.58%，二手房均价为62262元/平，同比增长3.74%，二手溢价率13.43%。 图3：深圳市二手房成交面积及均价 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 二、深圳新政分析 1.限购升级，深户购房新增3年社保缴纳期 购房准入门槛大幅提高，《通知》规定深户落户满3年且购房之日前连续缴纳3年以上个人所得税或社保才可购房，此前深圳落户即可购房。非深户购房条件无变化，连续缴纳5年及以上个人所得税或社保可购房与其他一线城市一致。由于深圳落户条件较其余一线城市宽松，因此尽管深圳属于2016年“930调控”首批调控城市，但落户购房渠道仍较为通畅，而此次调整后势必导致3年内购房需求有所下滑。 此外，《通知》要求离异夫妻自离异之日起，3年内购房其拥有的住房套数按离异前家庭总套数计算，对比此前夫妻离异2年后可购房，新政进一步延长了购房年限并提高购房门槛，有利于打击“假离婚购房”等投机行为，规范市场秩序。 限购套数不变，仍按深圳市政办2016年10月发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》执行，深户家庭限购2套、成年单身人士限购1套，非深户限购1套。 2.限贷加码，实施普宅与非普宅差别化信贷政策，豪宅税重启总价认定标准 《通知》提高了非普通住宅的最低首付比例。1）无房无贷款记录，最低首付比例30%；2）无房有贷款记录，普通住宅最低50%，非普通住宅最低60%（新政前均为50%）；3）有1套住房，普通住宅最低70%，非普通住宅最低80%（新政前均为70%）。《通知》提出“享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；30,00035,00040,00045,00050,00055,00060,00065,00001020304050607080901002016/052016/112017/052017/112018/052018/112019/052019/112020/05二手房成交面积（万方）二手房价（元/平方米） 行业点评 | 房地产 4 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020年07月19日 实际成交总价低于750（含本数）万元。”该政策对刚需的影响较小，主要针对二套房的大户型改善需求，在保障首次置业的户籍家庭下，实现资源有效配置。 3.税费政策调整，增值税免征年限延长至5年 《通知》强调“更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”。715新政将使得深圳成为限售令实施最为严格的城市，将直接降低深圳二手房换手率，有效控制二手溢价率。 4.“三价合一”规范二手房交易市场的逃税行为，提高二手房交易信息透明度 《通知》要求提出“进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。”“三价合一”制度指的是二手房交易中的交易价、评估价、登记价都需保持统一，并且该价格进行《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》的网签管理，以计税和申请贷款，同时加大二手住房交易信息公开力度。该项内容与上点一起成为本次715行政对过去实施限售政策的有力补充。 5.加强新房资源配置，严厉打击违法违规行为 《通知》提出“对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。新政再次强调严厉打击违法违规行为，引导房地产市场回归理性。 表1：2020年7月15日深圳房地产新政调控前后变化 715新政调控后 调控前 限购 深户：落户满3年，且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社保；家庭限购2套，单身人士限购1套 非深户：购房条件不变，限购1套 夫妻离异：3年内购房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 深户：落户即可购房；家庭限购2套，单身人士限购1套 非深户：连续缴纳5年及以上个人所得税或社保可购房，限购1套 夫妻离异：2年内购房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 限贷 无房无贷款记录：首付最低30%