房地产行业点评：深圳楼市政策加码，各地因城施策灵活有度

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年07月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:市场需求充分释放、房企经营情况持续改善、持续看好低估值优质房企 ——房地产销售周报0712》 2020-07-12 2 《房地产-行业研究周报:土地市场分化明显，成交溢价率持续较高——房地产土地周报20200712》 2020-07-12 3 《房地产-行业研究周报:一手房销售环比增长延续，二手房环比回落——房地产销售周报0705》 2020-07-05 行业走势图 深圳楼市政策加码，各地因城施策灵活有度 事件： 7月15日，深圳市住房建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。 点评： 新政与先前的政策对比，新发布的政策主要在以下6个方面进行了调整： 1）购房资格：对于本地户籍人士，购房需落户三年且连续缴纳36个月社保，对于非本地户籍单身人士需缴纳5年社保，调整前对于购房资格无限制。 2）离异购房：新政策下，夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，调整前夫妻按单身状况处理。 3）住房信贷：新政策下，购房人无房无贷的，普通住宅首付最低30%；无房有贷的，普通住宅首付不低于50%，非普通住房首付款比不低于60%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%，非普通住宅首付比例较调整前均有上升。 4）增值税及其附加：将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。 5）豪宅划分标准降低：新政策下，非普通住宅为750万以上，同时容积率1.0及以下，同时套内面积120平米及以上或建筑面积144平米及以上的住宅，调整前为小区容积率小于等于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米及以上。 6） 购房优先度管理： 新政策下，对于较火热的楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例，调整前无此规定。除此之外，政策还规定加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为。 新政影响主要在于：1）提高购房门槛，抑制投资需求、影响部分刚需，对非普通住宅影响明显。深户需落户满3年+3年社保，非深户的仍为5年社保要求；对于离异家庭追溯到过去3年内家庭购房的套数不超过2套。对普通刚需和投资需求均产生影响；对于非普通住宅首套、二套首付比大幅提升至60%、80%；且普通住宅重新划定不超过750万的总价标准：此前在2019年11月的时候，取消了豪宅的价格限制标准，此次重新划定上限，或受到明显影响。2）增加交易环节的成本，二手房交易热度或明显降温：个人住房转让增值税征免年限为5年（个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税）。3）对于无房家庭刚需倾斜支持，新政提到优先满足无房居民家庭购房需求，根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。 预计将影响深圳及周边市场热度降温，贯彻房住不炒，房价大幅上涨预期下降。2019年深圳新房、二手房交易量均同比实现大约20%的增长，2020年以来市场热度进一步攀升，上半年新房成交套数1.7万套，同比-5.4%（由于供应较少），二手房成交44000套，同比增加41%。 全国房价涨幅低于去年同期，暂时或不会触发大面积政策收紧，政策或将灵活调控。我们认为房价上涨为触发政策收紧的主要因素，当前全国房价涨幅仍在合理区间。从全国数据来看，截至5月，全国一、二、三线新房价格上涨2.9%、5.4%、4.8%，低于去年同期的10%以上，也是触发政策大规模加码的时间点，所以我们认为暂时不会出现大面积的政策收紧，更有可能根据个体城市差异有紧有松。 投资建议： 深圳新调控政策对于投机需求抑制、抑制二手房过热、支持刚需、引导房地产市场健康发展均有重大作用。我们认为这符合国家一贯的“房住不炒”政策，符合因城施策的政策。同时我们认为，这不代表全国各地方均会收紧，各城市根据自身供需情况进行调节，对于短期内房价明显上涨预期或下降，各城市地产政策或根据自身情况有紧有松更加灵活。因此，因城施策仍将为未来政策调控主基调，对于布局较好的公司仍维持推荐，重点关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑、房地产开发不及预期 -15%-9%-3%3%9%15%21%2019-072019-112020-032020-07房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：深圳新旧政策对比图 资料来源：深圳住建局官网、天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com