房地产行业研究周报：销售持续修复，Q2单季销售创近年新高，因城施策灵活有度

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年07月19日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:统计局6月数据点评：Q2单季销售金额创近年来新高、累计投资增速转正》 2020-07-17 2 《房地产-行业点评:深圳楼市政策加码 ， 各 地 因 城 施 策 灵 活 有 度 》 2020-07-15 3 《房地产-行业研究周报:市场需求充分释放、房企经营情况持续改善、持续看好低估值优质房企 ——房地产销售周报0712》 2020-07-12 行业走势图 销售持续修复，Q2单季销售创近年新高，因城施策灵活有度 ——房地产销售周报0719 行业追踪（2020.7.6-2020.7.12） 一手房：环比下降18.91%，同比下降19.33%，累计同比下降21.08% 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.6万套，环比下降18.91%，同比下降19.33%，累计同比下降21.08%，较前一周增加0.5个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-18.92%、-8.91%、-32.09%；同比增速分别为5.03%、-23.4%、-22.27%；累计同比增速分别为-22.43%、-17.03%、-27.29%，较上周分别增加0.69、0.63、0.13个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-2.78%、-17.03%、-38.19%、9.02%；累计同比分别为-26.41%、-26.86%、-19.24%、-11.45%，较上周分别变动0.04、0.52、1.52、0.64个百分点。 二手房：环比上升1.19%，同比上升7.39%，累计同比下降6.92% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.41万套，环比上升1.19%，同比上升7.39%，累计同比下降6.92%，较上周增加1.58个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别11.28%、-6.54%、4.27%；同比增速分别为36.62%、-4.9%、-45.02%；累计同比增速分别为10.84%、-15.38%、-37.43%，较上周分别变动了3.96、0.53、-0.59个百分点。 库存：去化周期38.6周，环比下降11.69% 截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计53.72万套，去化周期38.6周，环比下降11.69%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.67%、-0.44%、0.51%。 投资建议： 统计局公布1-6月房地产行业销售和投资数据，6月销售数据持续改善，Q2单季销售创近年新高。1-6月份全国商品房销售面积69404万方，YOY-8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9ct；商品房销售额66895亿元，YOY-5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2pct。分季度看，Q1销售金额受疫情影响同比下降24.68%；Q2季度增速恢复至6.58%，较19年Q2单季度增速提升0.99pct。区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域6月销售面积增速+6.8%、-6.0%、+5.2%、-3.7%，较上月增速分别收缩7.0pct、收缩11.1pct、收缩7.6pct、提升12.4pct；累计销售面积增速分别为-5.4%、-14.1%、-5.6%、-17.3%，较1-5月份增速分别提升4.4pct、3.2pct、3.7pct、5.1pct，各区域均持续改善。2020年上半年房地产市场需求恢复强劲，累计投资增速转正，而开竣工增速由于疫情影响仍不及预期，而各房企2020年竣工计划多数较高（万科8%、保利24%、中海19%、蓝光50%、新城91%、荣盛3%），预计下半年各房企或调整开发节奏，竣工端有望迎来修复。 政策层面，本周深圳市住房建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，符合因城施策预期。新政与先前的政策对比，新发布的政策主要在购房资格收紧、离异购房收紧、非普通住宅首付比例提高、增值税免征年限拉长、豪宅划分标准降低、刚需优先等六个方面进行了调整。深圳新调控政策对于投机需求抑制、抑制二手房过热、支持刚需、引导房地产市场健康发展均有重大作用。我们认为这是“房住不炒”的体现，同时也符合我们在政策层面上各地“一城一策”的预期。各城市根据自身供需情况进行调节，对于短期内房价明显上涨预期或下降，各城市地产政策或根据自身情况有紧有松更加灵活。同时我们认为暂时不会出现大面积的政策收紧，我们认为房价上涨为触发政策收紧的主要因素，当前全国房价涨幅仍在合理区间。从全国数据来看，截至6月，全国一、二、三线新房价格上涨3.3%、5.3%、4.6%，低于去年同期的4.4%、11.4%、10.9%。 重点关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑，开竣工不及预期 -1%5%11%17%23%29%35%2019-012019-052019-09房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 行业追踪（2020.7.6-2020.7.12） ......................................................................... 3 1.1. 36城一手房成交回顾 ................................................................................................................... 3 1.2. 11城二手房成交回顾 ................................................................................................................... 6 1.3. 14城住宅可售套数回顾 ............................................................................................................... 7 2. 重点公司跟踪（公司公告） .................................................................................... 8 3. 行业新闻 ...................................................................................................................... 9 rQqPpOrQmOqPqQzQpQsQyR7NcMbRpNmMnPpPeRmMoRjMpNoObRqQwOuOnOsQvPmMyQ 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 行业追踪（2020.7.6-2020.7.12） 1.1. 36城一手房成交回顾 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.6万套，环比下降18.91%，同比下降19.33%，累计同比下降21.08%，较前一周增加0.5个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-18.92%、-8.91%、-32.09%；同比增速分别为5.03%、-23.4%、-22.27%；累计同比增速分别为-22.43%、-17.03%、-27.29%，较上周分别增加0.69、0.63、0.13个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-2.78%、-17.03%、-38.19%、9.02%；累计同比分别为-26.41%、-26.86%、-19.24%、-11.45%，较上周分别变动0.04、0.52、1.52、0.64个百分点。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别-18.92%、-8.91%、-32.09%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别-22.43%、-17.03%、-27.29%； 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 图3：16个主要城市一手房本周成交套数： 资料来源：Wind、天风证券研究所 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表1： 36城一手房成交明细 2020/07/06-2020/07/12 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2020/01/01-2020/07/12 累计同比 合计 套数 44,952 -17.5% 0.7% -7.6% -3.1% 832,264 -21.1% 面积 5,005,344 -16.8% 4.2% -6.7% 0.2% 93,470,187 -18.3% 一线城市 套数 6,140 -18.9% 5.0% 8.0% -30.7% 141,854 -22.4% 面积 663,885 -19.8% 8.6% 8.2% -31.2% 14,782,100 -21.0% 二线城市 套数 28,017 -9.6% 12.4% -4.5% 10.5% 457,498 -17.0% 面积 3,213,869 -8.0% 10.7% -2.9% 15.5% 54,161,217 -15.1% 三线城市 套数 10,795 -32.1% -22.3% -18.4% -11.2% 232,912 -27.3% 面积 1,127,589 -33.6% -12.7% -18.7% -9.7% 24,526,869 -23.0% 四线城市 套数 2,875 -25.6% -17.0% 42.4% -30.8% 66,111 -27.3% 面积 334,623 -25.0% -12.0% 38.9% -26.5% 7,718,550 -26.3% 北京 套数 1,014 -2.8% -0.1% -11.9% -35.9% 26,010 -26.4% 面积 122,036 -12.6% -1.3% -9.5% -33.4% 2,849,899 -26.2% 上海 套数 2,261 -17.0% -8.8% 5.3% -41.9% 53,769 -26.9% 面积 248,300 -18.4% -4.6% 7.3%