房地产行业周报：房贷利率持续下行，保障房稳步推进

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（12.16-12.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.7%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1.7%和-5.3%。 本周厦门、苏州等地土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.16-12.22）全国300城宅地成交建面3809万㎡，单周环比-17%，单周同比-10%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面49735万㎡，累计同比-19%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比上升，受低基数和政策带动，一线城市同环比增幅明显。本周（12.16-12.22）35个城市商品房成交合计438万平米，周环比+17%，周同比+12%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+51%；二线城市周环比+18%，周同比+5%；三四线城市周环比+24%，周同比-10%。 本周二手房成交同环比上升，整体成交规模维持稳定。本周（12.16-12.22）15个城市二手房成交合计189万平米，周环比+9%，周同比+69%。其中：一线城市周环比+16%，周同比+64%；二线城市周环比+9%，周同比+74%；三四线城市周环比-32%，周同比+7%。 12月百城房贷利率继续向下微调。12月百城首二套平均房贷利率分别为3.86%、4.41%；银行平均放款周期19 天，维持高速放款水平。12月一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.13%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.54%、4.42%、4.40%。其中一线城市的房贷利率明显下行，受益于12月14日京沪楼市新政，带动一线首套利率环比降低25BP，二套利率环比降低34BP，能够有效减轻居民的月供压力。考虑到存款利率下调后银行净息差压力减轻、美联储明年有望降息使得我国货币政策打开更大空间、2024年要做好巩固和增强经济回升向好态势相关工作，因此后续五年期以上LPR仍有适度下行空间，进而带动房贷利率继续下降，更好地满足刚性和改善性住房需求。 保障房建设正稳步推进中。12月19日国开行宣布已向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，用于支 持700套房源建设，其中首笔贷款发放1000万元，代表全国第一笔配售型保障性住房贷款成功落地。12月20日新华社报道，住建部解读新一轮保障性住房建设，其中上海、济南、青岛、福州、长沙等城市已经开工了一批项目。12月21-22日，全国住房城乡建设工作会议指出，明年要实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题。我们认为自8月国务院审议通过“14号文”以来，保障房建设工作逐渐明朗，当前正稳步推进，预计后续土地、财税、金融等配套政策将陆续出台，逐渐构建“商品房+保障房”双轨制的房地产新发展模式。 受益于京沪楼市新政落地，12月一线城市房贷利率明显下降，叠加低基数，本周一二手房市场热度回升。近期首笔配售型保障性住房贷款落地福州，部分城市保障房建设工作已经开展，双轨制的新发展模式进一步确立，预计行业 K型分化加速。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 百城房贷利率持续下行4 新一轮保障性住房建设稳步推进4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻13 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：2023年12月贝壳百城房贷利率持续下降4 图表2：12月一线城市首套房贷利率环比-25BP4 图表3：12月一线城市二套房贷利率环比-34BP4 图表4：新一轮保障性住房规划建设要点5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯13 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 12月百城房贷利率继续向下微调。根据贝壳研究院，12月百城首二套平均房贷利率分别为3.86%、4.41%；银行平均放款周期19天，维持高速放款水平。分能级看，12月一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.13%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.54%、4.42%、4.40%。其中一线城市的房贷利率明显下行，受益于12月14日京沪楼市新政，带动一线首套利率环比降低25BP，二套利率环比降低34BP，能够有效减轻居民的月供压力。考虑到存款利率下调后银行净息差压力减轻、美联储明年有望降息使得我国货币政策打开更大空间、2024年要做好巩固和增强经济回升向好态势相关工作，因此后续五年期以上LPR仍有适度下行空间，进而带动房贷利率继续下降，更好地满足刚性和改善性住房需求。 图表1：2023年12月贝壳百城房贷利率持续下降 4.41 3.86 80 705.8 60 5.3 50 404.8 30 204.3 10 03.8 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表2：12月一线城市首套房贷利率环比-25BP图表3：12月一线城市二套房贷利率环比-34BP 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 一线城市二线城市三四线城市 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 一线城市二线城市三四线城市 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 保障房建设正稳步推进中。12月19日国开行宣布已向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，用于支持 700套房源建设，其中首笔贷款发放1000万元，代表全国第一笔配售型保障性住房贷款成功落地。12月20日新华社报道，住建部解读新一轮保障性住房建设，其中上海、济南、青岛、福州、长沙等城市已经开工了一批项目。12月21-22日，全国住房城乡建设工作会议指出，明年要实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题。我们认为自8月国务院审议通过“14号文”以来，保障房建设工作逐渐明朗，当前正稳步推进，预计后续土地、财税、金融等配套政策将陆续出台，逐渐构建“商品房+保障房”双轨制的房地产新发展模式。 图表4：新一轮保障性住房规划建设要点 新一轮保障性住房规划建设要点 为什么启动？ 保障房在供给中占比偏低，不能满足需求，特别是一二线大城市房价高，部分工薪收入群体买不起商品房 分类？ 配租型（公共租赁住房、保障性租赁住房）+配售型 （配售型）保障谁？ 住房有困难且收入不高的工薪收入群体+需要引进的科技人员、教师、医护人员等 （配售型）申购条件？ 只能购买一套；根据申请人家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围 （配售型）价格？ 按保本微利原则配售 （配售型）建多少？ 城市政府“以需定建”，科学合理确定供给规模 谁来建？ 城市党委、政府负有主体责任 其他来源？ 部分城市个别区域已供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集 如何管理？ 实施严格的封闭管理，禁止将新建配售型保障性住房变更为商品住房流入市场 新老划断？ 采用“新房新政策，老房老办法”，此前已配售的共有产权住房、人才房等继续执行原政策 当前进展？ 大部分城市已报送明年的建设计划和建设项目，其中上海、济南、青岛、福州、长沙等已开工一批项目 来源：新华社，国金证券研究所注：根据新华社采访住建部相关司局负责人的报道归纳 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为金科股份、华音国际控股、中国海外宏洋集团、ESR、中梁控股，涨跌幅分别为+9.7%、+7.4%、+4.6%、+4.2%、+3.6%；末5名为国瑞健康、*ST泛海、中国奥园、弘阳地产、济南高新，涨跌幅分别为-23.5%、-21.4%、-18.6%、-17.2%、-16.2%。 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 家能材运公消银食耐资电零技食保多房商半医汽制媒软 Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 庭源料输用费行品用本信售术品险元地业导疗车药体件 与事者、消货服业硬与金产和体保与、与 电家有银食采公化交机国建钢电农纺建非医轻汽通房综商休计传 气用色行品掘用工通械防筑铁子林织筑银药工车信地合业闲算媒 个业服 Ⅱ Ⅱ 人务 饮费物务 Ⅱ 料品 件主融 与要 专与健汽生服 业半设车物务 设电金饮 备器属料 事运设军装业输备工饰 牧服材金生制渔装料融物造 产贸服机易务 用与与 品…… 设用服导备零科 备…务………… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 12% 10% 8% 6% 4% 2% ESR 0% 金华中中 科音国梁 股国海控 份际外股 控宏 股洋 集团 0% 济南高新 弘阳地产 中国奥园 泛海 国瑞健康 *ST -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.7%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-5.3%。本周物业涨跌幅前5名为康桥悦生活、宝 龙商业、金科服务、烨星集团、建业新生活，涨跌幅分别为+12.3%、+10.9%、+6.4%、+2.4%、+2%；末5名为浦江中国、弘阳服务、彩生