美国高级生活和护理

美国高级生活&护理 2023年11月 01关键发现 02房地产市场 03资本市场 04估值指数 05投资者调查结果 06老年人住房展望 01关键发现 •美国老年人住房房地产市场基本面继续改善。在过去的10个季度中，稳定的入住率呈上升趋势，达到86％，因为到2023年第三季度，租金增长保持在5％不变。Cushman＆Wakefield预计房地产市场基本面将继续改善。•预计东北市场将表现出强劲的近期表现。随着新供应的引入，西南和东南部的市场预计将在短期内面临入住率和租金增长的下行压力。•随着建筑业开始放缓至自大金融危机（GFC）以来的最低水平，世俗顺风比以往任何时候都要强劲。为了满足高峰水平的需求，从今天开始，供应增长必须每年增加35,000个单位。•负担能力仍未解决。预计到2029年，中等收入老年人的数量将翻一番，超过一半的老年人将没有足够的资金来负担传统的辅助生活。•运营商将学会扩大规模，运营公司（OpCo）和物业公司（PropCo）之间的合作伙伴关系将不断发展。加速技术趋势和创新；集成护理和护理交付模式；基础设施；以及具有更大品牌多元化的设计开始出现。•债务成本正在强调短期估值，高级生活交易量同比（YOY）下降51%，单位价格为11.1万美元，较最高价下降近54%。由于市场错位，大多数拥有良好物业和健康经营业绩的业主都选择不出售。熟练护理量仅下降了17％，每张床的价格在2023年上半年达到了109,500美元的历史新高。•预计在未来24个月内，贷款到期总额为160亿美元，以及资金期限到期，将通过资本充足且不太依赖杠杆的人增加投资来促进交易活动。•Cushman & Wakefield的估值指数报告了过去12个月完成的320亿美元的第三方估值。从这个数据集中提取的同店指数表明，老年人的资本化率同比增长，从75到125个基点（bps）不等，估值平均下降12%到18%。•在参与Cushman & Wakefield投资者调查的90多人中，68%的人预计未来12个月资本化率将持续提升，债务市场流动性是51%受访者最关心的问题。•大多数投资者（49％）的目标是核心投资策略，其次是33％的辅助生活和23％的活跃成年人。近34％的受访者专注于机会主义或不良投资策略。•市场参与者正在承保负杠杆：44％的受访者长达一年，31％的受访者长达两年。尽管如此，仍有19％的受访者不愿意将负杠杆作为其投资策略的一部分。一些投资者选择无杠杆购买，因为机会主义购买的债务条款稀释了回报。•在资本化率、贴现率和终端资本化率之间的基点利差有所压缩，表明市场参与者预期在5年至10年的持有期内，当前的利率景气度将有所改善。•环境、社会和治理(ESG)方面的考虑在老年人住房和护理领域继续声名狼藉，59%的受访者认为ESG举措是一个积极的属性，但只有9%的受访者愿意在ESG盛行的地方提供溢价。 02房地产市场 询问租金趋势 占用 老年人住房业绩继续加速，入住率连续第十个季度呈上升趋势。国家老年人住房与护理投资中心（NIC）报告称，2023年第三季度，一级市场的入住率稳定在86％，二级市场的入住率稳定在87％。 2023年第二季度，年租金增长率达到历史最高水平，一级市场为5.9%，二级市场为5.9%，第三季度分别小幅下降至5.4%和5.6%。 Assisted living marked the hest rent growth at 6.4%,with rent growth for independent living average 5.2%.recent valuations conducted by Cushman & Wakefieldhave identified annual 尽管趋势向好，但这些水平仍远低于大流行前的平均水平，分别为90%和90.2%。 美国主要市场的租金增长在7%至9%之间 施工趋势 吸收 建设开工放缓对业主来说是一线希望。尽管大多数主要市场的开发需求增加，对额外供应的需求旺盛，但缺乏流动性和债务成本已将建设开工限制在十多年来的最低水平。随着我们人口的持续老龄化，建设开工的下降只会加剧供应短缺。 由于2023年第三季度占用单位数量达到历史最高水平，吸收已连续九个季度超过库存增长。在此期间，吸收已超过库存增长 近3倍。年吸收率在2023年第三季度下降至一级市场的4.3％和二级市场的3.9％，仍远高于历史平均水平。 平均而言,东北市场表现出最强劲的市场基本面。 预计需求将持续到2023年剩余时间和2024年。随着施工开始继续消退，有利的入住率和租金增长趋势预计将继续-抵消增加的运营的关键组成部分大流行导致的劳动力短缺和保险费增加造成的支出。从房地产市场从角度来看，该行业将再次证明其衰退的弹性声誉。 长期需求趋势明显短缺 预计未来五年内，各级消费者需求将压倒市场，净需求预计最早将转为正如2025年。 每年约26, 000个单位，随着开工减少，目前的水平要低得多。 为了满足80岁以上人口的需求，估计到2045年，该部门必须从现在开始每年增加35, 000个单位的年度供应增长。 根据美国老年人住房协会（ASHA）的数据，老年人居住物业的平均年龄将从活跃的成年人的75岁到辅助生活的83岁不等。这一人口部分将在未来十年大幅扩大。 负担能力仍然无法解决 Looking at the over - 80 demographic, demand wascalculated based on a market - extracted penetration rateof 7.9 from 2016, when stabilized occupancy was 91%.Supply growth was estimated based on a tracking five -year average of 随着80岁以上人口的增加，到2029年，中等收入老年人的数量将增加近一倍。根据国家老年人住房和护理投资中心的数据，该人群中有60％将具有流动性限制，其中20％需要高医疗保健或功能需求。 为了满足高峰需求，每年需要额外的35,000个新建筑单位，超过一半的中等收入老年人将没有足够的资金负担辅助生活。 03 资本市场 每单位的平均价格报告为 投资趋势 2023年第二季度111,000美元，比2022年第一季度实现的峰值价格下降了近54％。在此期间，无法实现其目标退出价格的所有者根本不是卖方，或者他们以由于债务成本增加而导致的折扣-这一趋势可能会在短期内持续下去。 老年人住房和护理投资活动在2023年上半年停滞至近32亿美元，同比下降约51%，比2022年下半年下降71%。 第二季度老年人住房的交易量总计4亿美元，是自全球金融危机以来的最低水平，突显了该行业市场基本面的增强与债务市场之间的市场错位。护理服务的交易活动稍好，上半年的总交易量为15亿美元，同比仅下降了17％。 买家和卖家之间的差距尚未结束，上半年的交易量有限就证明了这一点。Cushman & Wakefield的估值仍然高于每单位65万美元，尽管这样的交易还没有上市。 估值趋势 护理评估表明了不同的叙述，每张床的平均价格为$110,000较上一季度略有下降，但同比增长5％。在过去的四个季度基础上，每张护理床的平均价格达到了109,500美元的历史最高水平。 价格错位和利率升高的环境继续阻碍估值，这一点从老年人住房的单位价格下跌到全球金融危机以来的最低水平就可以证明。 投资收益率 老年人住房的年度总回报率在最近几个季度有所下降，这主要是由于债务成本的增加，劳动力市场的挑战性以及其他关键运营费用的成本增加。随着运营支出开始回落至更加正常化的水平，随着投资者在资本化利率和10年期国债之间的利差压缩至十多年来的最低水平，资本成本仍然是一个迫在眉睫的担忧。 3.97%。在此期间，高级住房的平均上限率为8.1%，上升至9.3%。 从过去十年中10Y和资本化率之间的平均利差来看，老年人住房平均利差为465个基点，目前的利差仅为212个基点。这将表明，随着市场继续适应更高的资本成本，资本化率的压力将持续上升。 美联储于2022年3月开始加息，此后进行了11次加息。2023年第三季度，10年期国债（10Y）平均为4.38%，在此期间增加了近300个基点。上一次10Y处于该水平是2002年，10Y是 到2025年，短期回报将受到挑战，主要由资本回报驱动，因为入住率和租金增长持续改善，运营商想方设法降低运营支出。 资本流动 2023年上半年，跨境投资几乎不存在，机构投资者是老年人住房房地产的最大卖家，迄今每年剥离近5.6亿美元。 随着投资者的寻求，资本来源正在发生变化随着市场适应当前的经济气候和估值重置,2023年已被证明是老年人住房投资者投资组合优化的一年。 私募股权选择性活跃，但考虑到融资成本和资产降价的可能性，基本上处于“观望”模式。迄今为止，公开上市的REITs已收购了近46亿美元的老年人住房物业，占该行业总投资的60％。 然而，同样的REITs几乎已经剥离 同期为45亿美元。私人资本是迄今为止老年人住房的第二大投资者，已收购了近27亿美元，同期剥离25亿美元。 04VALUATIONINDEX Cushman＆Wakefield估值指数代表了过去12个月内评估的近2, 200家美国房产的按市值计价结论的汇总。 该专有数据集的总市值总计约320亿美元，占估计总市值4700亿美元的机构老年人住房和护理供应的6.8%。 相同的商店分析 Same store operating and valuation data were extracted from properties Cushman & Wakefield values on a quarterly orannual basis. This data provides a unique insight into actual YoY changes. 高级生活 护理 投资类别和地点说明 对于护理，B类投资是指功能设计，主要是私人和半私人居住房间，并遵守生命安全守则。付款人来源主要是医疗补助，其人口普查组合和私人支付率与市场一致。 A类投资建筑和设计元素包括钢框架或钢筋混凝土、高端饰面、顶级FF & E、 最先进的技术和生活方式丰富的便利设施，这些设施优于市场，并针对高净值人群。A级投资护理物业通常位于医疗保健园区内或附近，拥有最先进的治疗空间和设备。居民房间主要是私人的，质量组合优于市场。 C类投资：平均至位于二级或三级地点的优质资产，有效年龄超过25岁。 建筑是木结构。这些物业包含的便利设施和饰面不如市场，可能包含延迟维护或需要其他化妆品改进以保持竞争力。居民房间可能没有完整的浴室或小厨房。对于护理，物业几乎没有进入这些改进的特点是更多的机构设计和功能过时，半私人或病房的比例很高，过时的机械系统和不足的通风系统。 B类投资：良好至平均质量的资产，有效年限在10至25年之间，位于一级和二级市场位置。建筑可以由钢框架，钢筋混凝土或木质框架组成。建筑饰面，FF＆E，技术和设施被认为是市场上足够或平均的。 市场位置 次级市场 初级市场 一直被称为门户或机构市场的市场地点拥有庞大的人口基数和GDP，进入门槛更高。人口增长和经济基础超过国家和地区平均水平。 这些市场地点是人们和企业的移民目的地。人口和就业市场的增长速度比美国的地方快，美国的地方可以说是更郊区，进入壁垒中等到较低。 05投资者调查结果 超过90位业内最有影响力的领导者对Cushman & Wakefield的投资者调查做出了回应。这些参与者是交易型的，专门从事老年人住房和护理领域。 这项调查的目的是获得关键的见解，为未来一年提供期望。 按位置和投资类别划分的资本利率 调查受访者被要求选择最合适的资本化率，适用于第一年稳定的净营业收入