房地产行业研究周报：二手房成交回暖，上海崇明发布改造方案

房地产行业周报-20231210 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.7%，沪深300指数下跌2.4%，相对收益为-1.3%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(12.1-12.7)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交33332套，同比增速-19.9%，环比增速-16.7%；合计成交面积338.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-27%。 本周(12.1-12.7)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17653套，同比增速27.2%，环比增速-8.4%；合计成交面积173.3万平方米，同比增速17.8%，环比增速-5.9%。 本周（12.1-12.7），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19830.9万平方米，环比增速0.3%，去化周期117.5周。 本周（11.27-12.3），土地供给方面，本周供应土地7519.8万平方米，同比增速-23.5%；供应均价2292元/平方米，同比增速18.4%。土地成交方面，本周成交土地5336.2万平方米，同比增速348.8%；土地成交金额1115.1亿元，同比增速373.7%。 本周土地成交楼面价2090元/平方米，溢价率3.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.8%、2.8%。 本周（12.1-12.7）房地产企业合计发行信用债61.4亿元，同比增速-26.4%，环比增速-50.1%。 投资建议： 12月4日，上海市崇明区人民政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》的通知。实施方案表示，改造对象为本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋，共3.3万平方米，其中小梁薄板房屋1.1万平方米，不成套职工住宅2.2万平方米，主要涉及城桥镇、堡镇、庙镇、向化镇和长兴镇。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.7%，沪深300指数下跌2.4%，相对收益为-1.3%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：同达创业、市北高新、光大嘉宝、西藏城投、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、世茂股份、京汉股份、张江高科、皇庭国际。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】12月4日，上海市崇明区人民政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》的通知。实施方案表示，改造对象为本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋，共3.3万平方米，其中小梁薄板房屋1.1万平方米，不成套职工住宅2.2万平方米，主要涉及城桥镇、堡镇、庙镇、向化镇和长兴镇。总体目标为到2025年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。改造方式为本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋采取的改造方式分为改造类和征收类。其中，改造类主要包括贴扩建、加层、内部分隔、原址复建等；征收类主要包括协议置换。资金分摊为除市级补贴外，余下资金由原产权单位承担。 【地方政策】12月4日，海南省住房公积金管理局发布关于现房销售房地产项目住房公积金个人住房贷款免存保证金的通知。通知中提到，房地产开发企业向住房公积金直属管理局申请办理现房销售项目楼盘基础信息登记时，免存保证金。对已留存保证金的现房销售项目，房地产开发企业可申请解付保证金或解除保函。房地产开发企业向住房公积金直属管理局提出对现房销售项目解付保证金或解除保函的申请，住房公积金直属管理局对现房销售项目的保证金及银行保函担保情况核定。符合现房销售条件备案的，自房地产开发企业提出申请之日起3个工作日内完成审批，并指导受委托银行办理解付保证金或解除保函手续。 【地方政策】近日，河北省辛集市发布《辛集市住房公积金管理中心关于进一步优化租房提取政策的通知》。通知显示，缴存职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及其配偶在辛集市行政区域内无自有住房且租赁住房的，在租赁期内，缴存人及其配偶可随时办理住房公积金租房提取业务。同一自然年度内，缴存人及其配偶可随时办理住房公积金租房提取，每次累计提取金额不超过本市规定的每月1000元租房提取限额。通知显示，以前年度未提取的，不累计提取额度。 【地方政策】12月7日，贵州省黔东南州住房公积金管理中心发布《黔东南州住房公积金管理中心关于执行住房公积金“又提又贷”政策的通知》，政策执行时间为2024年1月1日至2024年6月30日。《通知》明确了适用“又提又贷”政策的条件。对在黔东南州行政区域内购买自住住房的缴存人，在其住房公积金账户保留6个月缴存额的前提下，可申请提取不高于20%的购房首付款后，同时还可以申请住房公积金贷款。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【龙湖集团】12月8日，龙湖集团控股有限公司披露2023年11月未经审核营运数据及新增土地储备情况。截至2023年11月末，集团累计实现总合同销售金额人民币1621.8亿元，同比下降11.48%，合同销售面积983万平方米。11月单月实现总合同销售金额人民币105.1亿元，合同销售面积72.7万平方米；11月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币69.5亿元，归属公司股东权益的合同销售面积49.1万平方米。分区域看，11月单月，西部区域实现合同销售额31.6亿元，环渤海区域20亿元，长三角区域27.7亿元，华中区域10.3亿元，华南区域15.5亿元。此外，11月集团新增3块土储，总建面20.86万平方米，权益建面17.98万平方米，权益地价13.76亿元。 截止2023年11月末，集团累计实现经营性收入约225.6亿元（含税金额约240.5亿元）。其中运营收入约117.2亿元（含税金额约125.5亿元），服务收入约108.4亿元（含税金额约115亿元）。【华润置地（沈阳）】11月27日，据北京产权交易所披露，华润置地（沈阳）有限公司转让其100%股权，转让底价39.15亿元。此次转让方为华润置地控股有限公司，转让标的为华润置地（沈阳）有限公司法定代表人为王勇，注册资本月约1417.26万美元，属于国有控股企业，由华润置地控股有限公司持股51.11%，STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED持股48.89%。截至2023年8月31日，公司的营业收入为2.1315亿元，净利润2002.38万元，资产总计61.2198亿元，负债总计41.8809亿元。 【远洋集团】12月8日，远洋集团发布公告称，经公司行政总裁推荐及董事局提名委员会审议通过，委任姜南为公司总会计师。此外，沈培英因个人工作调整，需专注公司秘书职务，呈请辞任公司的财务总监，自2023年12月8日起生效。沈先生将继续担任公司的公司秘书。同日，远洋集团发布公告称，公司连同其附属公司、合营公司及联营公司就2023年11月的协议销售额约为21.2亿元； 协议销售楼面面积约为21.34万平方米；协议销售均价为每平方米约9900元。 2023年1月1日到11月30日的累计协议销售额约为475.5亿元；累计协议销售楼面面积约为395.13万平方米；累计协议销售均价为每平方米约12000元。 【金地置业】12月6日，金地商置集团有限公司发布了2023年11月的未经审核营运资料内容显示，金地商置集团于2023年11月的合约销售总额约人民币25.01亿元，而期内合约销售总面积约17.57万平方米。期内的销售均价为每平方米约人民币1.42万元。自2023年1月至11月期间的累计合约销售总额约人民币326.62亿元，而累计销售总面积约231.44万平方米。 【融信中国】12月5日，融信中国控股有限公司披露2023年11月销售数据。2023年11月，融信中国实现合约销售额约为7.97亿元，合约建筑面积约为6.07万平方米，平均合约售价约为每平方米13144元。2023年前11月，融信中国实现合约销售额约为152.72亿元，同比下降73.11%，合约建筑面积约为101.66万平方米，平均合约售价约为每平方米15022元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(12.1-12.7)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交33332套，同比增速-19.9%，环比增速-16.7%；合计成交面积338.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-27%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.2%、-21.6%和-31.2%，环比增速为-11.2%、-6.6%和-32.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-17%、-23.5%和-37.8%，环比增速为-42.6%、-14.3%和-33.5%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.7），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交33332套，同比增速-16.4%，环比增速-6.4%；合计成交面积338.1万平方米，同比增速-24%，环比增速-1.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为4.3%、-20.5%和-24.9%，环比增速为-2.8%、1.9%和-19.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-13.6%、-23.7%和-32.1%，环比增速为5.6%、3.8%和-17.5%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(12.1-12.7)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17653套，同比增速27.2%，环比增速-8.4%；合计成交面积173.3万平方米，同比增速17.8%，环比增速-5.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为59.4%、15.1%和40.7%，环比增速为-13.7%、-13%和19.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为53.4%、6.8%和26.6%，环比增速为-14.5%、-11.9%和30.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.7），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17653套，同比增速25.8%，环比增速-8.2%；合计成交面积173.3万平方米，同比增速6.9%，环比增速-6.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为71.3%、11.8%和36.7%，环比增速为4.9%、-14.9%和2.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为61.3%、-7.7%和22.3%，环比增速为4.1%、-13.7%和11.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点