2023中国机场住宿业市场趋势研究报告

煝疵芻冎 在经历改⾰开放四⼗余年的⾼速发展后，中国⺠航业正经历着国家经济转型升级、增⻓速度换档、产业结构调整等新战略与新政策所带来的诸多机遇与挑战。从不断增设新航站楼、扩容更新重点城市经济带的世界级机场群，到加速推进⻄部航空运输版图建设，我国航空运输⽹络体系在得到持续完善的同时，也进⼀步带动了相关产业链的蓬勃发展。 尽管受经济下⾏周期叠加疫情的双重影响，整体住宿产业发展增速有所放缓，但随着中国⺠航业于2023年步⼊「⼗四五」规划的⾸个增⻓期，供给侧在国家政策的加持下未来仍将继续释放优质增量，为与之紧密配套的机场住宿业创造更为多元的发展机遇。与此同时，伴随着消费结构的不断升级，如今消费者对于差旅体验的智慧⾼效与住宿产品的丰富多元等⽅⾯的追求，也将反向驱动机场住宿业对酒店产品进⾏优化迭代与技术创新，在更好满⾜⻜⾏家们对美好出⾏⽣活向往的同时，实现⾃身的提质增效。 鉴于机场酒店在客源需求及经营管理⽅⾯的特殊性，浩华管理顾问公司继2020年⾸次发布《2020中国机场住宿业发展报告》后，筹备本次《中国机场住宿业市场趋势研究报告》，并向⼴⼤同仁分享研究成果，期待更多的机场住宿业者能参与到该专项市场研究，⼀同探索机场住宿业的⻓远发展。本次市场研究，通过对疫后时期市场供需端趋势的洞察与探讨，帮助机场酒店现有及潜在投资经营者充分把握机场住宿产业当前的产品投资趋势及运营管理⽅向，在经济新周期下更具针对性地塑造机场住宿产品并提升资产的精细化运营能⼒。 煝疵做岻 本 报 告 数 据 来 ⾃ 于 厚 海 数 据 平 台 ， 现 涵 盖2 9个 机 场 商 圈 ， 分 布 于2 6座 城 市 ， 包 含超1 , 2 5 0家 中 档 以 上 定 位 酒 店 ， 达1 5 9 , 8 0 0间 的 客 房 总 数 。 厚 海 数 据 平 台 （w w w . h o h i d a t a . c o m）是 浩 华 推 出 的 产 业 信 息 整 合 查 询 及 专 业 ⼤ 数据 分 析 平 台 ， 基 于 数 字 化 时 代 的 产 业 发 展 趋 势 和 客 户 需 求 ， 整 合 海 量 产 业 信 息 和 市 场数 据 ， ⾸ 期 推 出 聚 焦 于 住 宿 场 景 的 产 业 地 图I企 业 ⼯ 具I数 据 报 告 三 ⼤ 业 务 模 块 ， 为美 好 ⽣ 活 ⽅ 式 ⼤ 消 费 产 业 投 资 者 、 运 营 商 及 产 业 上 下 游 利 益 伙 伴 提 供 全 ⽅ 位 数 据 解 决⽅ 案 ， 致 ⼒ 于 市 场 信 息 的 标 准 搭 建 ， 信 息 交 互 、 信 息 和 商 业 洞 察 数 据 分 享 ， 助 ⼒ 产 业全 ⾯ 数 字 化 转 型 。 Ⲏ ⪝⸦ 嶯 俚 䰕 䌐 ⺬ 裯 ⺆剳 㝃 勨 㐙 ꏞ 䍕 俚 䰕 •市场深度洞察•运营赋能⼯具•产业投资指引 潨䓡 I.中国机场住宿业供给格局解读•市场供给规模持续增⻓，投资步调趋于放缓•中档酒店占据机场住宿业半壁江⼭，⾏业供给逐渐呈现正向⾦字塔型结构•机场住宿功能需求升级，连锁品牌布局持续加深•⾼档及以上层级酒店连锁化⽔平显著，产品品质升级为⼤势所趋 II.中国机场住宿业市场趋势解读•机场住宿业整体产品投资趋势•五⼤区域机场住宿业市场表现•机场住宿业产品塑造及运营趋势 III.结语 ╚㎼勨㐙⛿㶇╃❵缕呬㹾闌騣 •市场供给规模持续增⻓，投资步调趋于放缓•中档酒店占据机场住宿业半壁江⼭⾏业供给逐渐呈现正向⾦字塔型结构•机场住宿功能需求升级，连锁品牌布局持续加深•⾼档及以上层级酒店连锁化⽔平显著，产品品质升级为⼤势所趋 䉗㐙❵缕閕埛䭦缩㙨ꪍ䫌鰑婢騫鱶◟侒罏 ⾃改⾰开放以来，中国⺠⽤机场建设及扩建步⼊提速阶段，临空经济不断被纳⼊国家及区域的重⼤规划当中，⽽酒店作为机场延展服务的配套设施也因此迎来了⾼速发展周期。在供给规模上，2022年中国⼤陆地区机场商圈中档及以上酒店客房量已趋近16万间；增⻓率则在2017年达到近⼗年峰值后，持续下滑⾄5%。经过⼗余年的⾼速发展，尽管机场住宿业在年供给增速上有所放缓，但其整体在供给模上仍呈现出增⻓的态势。 ╚咨ꏞ䍕ⷑ䰕勨㐙⛿㶇╃⶯㚧尉㻘鉿╃❵缕ꄢ庱⼯⻓婞⻔ꓭ㲼㗠㒘缏卐 在定位层级⽅⾯，过去⼗年机场酒店产品层级⼀直以泛中档为主，并呈现出逐步向中档层级倾斜的趋势。直⾄2022年，中档层级酒店产品供给占⽐已达49%，⼗年内占⽐提升近18%，⽽⾼档及以上定位层级酒店则在供给量上始终相对有限。究其原因，⼀⽅⾯，早期机场酒店作为旅客过夜⽤房，⽤以承接机组/旅客/驻场单位住宿需求，由机场或者政府进⾏投资，住宿要求相对基础；另⼀⽅⾯，机场酒店的客房需求量与所在机场的旅客吞吐量必然相关，加之其客群结构相对垂直，投资开发应理性考虑投资规模；再次，机场酒店市场的供给结构与其客群⽀付⼒以及机场所在的城市层级息息相关。 ⼀线城市及新⼀线城市机场客流量庞⼤，机场周边产业结构相对丰富且规模相对庞⼤，旅客⽀付能⼒较强，拥有较好的⾼端需求基础，可有效⽀持在优越地理位置开发⾼端酒店。随着⼀线城市及新⼀线城市机场及其配套产业发展逐渐成熟，国内机场的投资建设重⼼逐渐向⼆线及以下城市迁移，这类城市在旅客吞吐量及商旅客群⽀付能⼒等⽅⾯上都尚处于培育期，因此机场酒店的产品开发也更加趋向于配套运营相对灵活、投资回报相对稳健的中档定位层级酒店。 勨㐙⛿㶇ⲍ茤괛寛ⶬ绣ꂞꨇ⿣曵䉘㹾䭦缩Ⲏ广 随着旅客吞吐量的增加，机场业务的多元化程度也随之提升，其产业格局组成也逐渐由过去单⼀的航空运输企业，发展⾄以资源为纽带的多元化企业；与此同时，经济发展所带来的消费⼒提升也使得差旅客群的需求构成发⽣了变化，越来越多的旅客开始追求品质，并寻求基础服务以外的住宿体验。由此，机场住宿业也从过去主要以单体为主，向品牌管理和单体运营并重过渡，品牌连锁化率在过往⼗年持续提升，于2022年提升⾄46%；由于机场酒店基数较⼩，且垂类特征明显，其总体连锁化率⾼于市场平均⽔平。 둛咨⹴♨┪㺂绣ꏞ䍕ꂞꨇ寊䌐兇詇☋⿣⿣鯵ⶬ绣╬㝕ⲹ䨿鱶 在各层级酒店的连锁化率⽅⾯，2022年单体酒店与连锁酒店分别持续集中发⼒中⾼档层级与⾼档及以上层级，并在两个定位层级中占⽐分别达到75%与81%。 ⼀⽅⾯，⾼档及以上定位酒店由于投资⻔槛较⾼、回报周期相对更⻓，且对经营者的管理经验及能⼒要求也相应较⾼，投资者更加倾向选择连锁品牌，以获取相对成熟的经营管理标准与较好的品牌影响⼒，进⽽捕获愈加多元的客群需求，以实现更好的业绩表现；另⼀⽅⾯，基于机场住宿业过去⼆⼗余年的发展，许多投资者逐渐积累了⼀定的资产运营管理能⼒，部分区域性本⼟酒店品牌依托⾃身优势，逐渐建⽴起管理输出的能⼒。 同时，在以建设国内⼤循环为主体的新发展格局下，国内众多⼆三线城市航空出⾏潜在需求进⼀步被激发，与之紧密相连的机场住宿产业也将迎来蓬勃的发展期。各⼤管理公司加速以泛中档层级品牌布局临空住宿产业，以可控的投资规模与体量，满⾜相对平稳的市场需求，这在⼀定程度上提升了机场住宿业中档酒店层级的连锁化率⽔平。 ╚㎼勨㐙⛿㶇╃䉗㐙鱶ⲹ闌騣 •机场住宿业整体产品投资趋势 五⼤区域机场住宿业市场表现 机场住宿业产品塑造及运营趋势 ❵缕閕埛┱勨㐙⻦⻓ꓪ둛䍳潸⪸䉗㐙俠✅䫌鰑鱶◟槏䙎ⲏ㵄 基于机场住宿业在客源需求、功能配套等⽅⾯的特殊性，其整体投资规模及强度与所在城市能级⾼度相关，机场住宿产品的投资规模与强度则与所在机场的吞吐量必然相关。 随着⾼档及以上定位层级的酒店⼊市，⾼线城市机场住宿业的品牌连锁化率有望进⼀步拉⾼。究其原因，⼀⽅⾯，这类酒店由于投资⻔槛较⾼、回报周期相对更⻓，且对经营者的管理经验及能⼒要求也相应较⾼，投资者更加倾向选择连锁品牌，以获取相对成熟的经营管理标准与较好的品牌影响⼒，进⽽捕获愈加多元的客群需求，以实现更好的业绩表现；另⼀⽅⾯，机场在过往数年中始终作为城市⻔户形象的展示窗⼝，也是⼈们在经过⼀座城市时最先与最后留下记忆的场所。因此，机场酒店在品牌选择与产品配套上也需要充分考虑如何发挥城市名⽚效应，连锁品牌更为成熟的产品塑造能⼒与较强的品牌市场影响恰好是⼀种有效借⼒。 对于⼀线及新⼀线这类⾼线城市，其⺠航产业在过去⼆⼗余年的⾼速发展后各⽅⾯已趋于成熟，⽽作为早期产业配套的机场酒店也因此陆续进⼊衰退期，继⽽引发了产品端的提质升级；同时，更为坚实的客流量基础、⾼⽐重的国际及中转航班过夜需求以及伴随城市发展吸引的⾼⽀付⼒差旅客群，也使得⾼线城市机场市场具备发展⾼层级酒店的⼟壤；加之近年来⼀线城市第⼆机场建设的逐步开展，这类城市机场住宿市场或将迎来了新⼀批⾼定位层级酒店的⼊局。 此外，在产品结构⽅⾯，越来越多的品牌选择采⽤「⾼星级全服务+精选服务」的组合模式布局机场市场，⼀⽅⾯强化市场细分和扩⼤市场需求的涵盖⾯，同时集中管理以降低运营成本，提升资产的整体效率；另⼀⽅⾯，由于机场酒店的开发作为强规划导向的产品，在开发之初，投资⼈及品牌⽅便都⾯临较⼤的体量消化，组合牌的模式以更灵活的产品与功能适配服务机场客群，满⾜更为多元的机场住宿及消费需求。因此，从整体的供给结构来看，对于⼀线及新⼀线此类能级较⾼的⾼线城市，其机场酒店的产品供给也更为多元。 伴随着核⼼城市的进⼀步发展，⾼线城市的机场住宿业市场仍然存在⼀定的增量⼊⼝；⽽随着我国⺠航业加速推进中⻄部地区及东部地区低线城市开发布局，推升⽀线航空市场发展空间，酒店产业的整体投资重⼼也逐步向⼆线及以下层级城市迁移。这类城市在国内城镇化的深度推进和产业迁移及区域经济建设带动下，其经济及交通等⽅⾯均得到持续发展，相应的消费潜⼒和需求被不断释放，未来的增量空间可观。⽽反观当下，由于城市产业发展尚未成熟，差旅客群流量基础及⽀付⼒都稍显薄弱，因此相较于⾼线城市，⼆线及以下城市机场酒店仍以中档定位为主，以可控的投资规模与体量，满⾜相对平稳的市场需求；⾼档需求则普遍处于培育阶段，规模基数偏⼩，许多已建成的中⾼档或⾼档酒店都不得不通过接待机组来充实需求，市场整体仍需经历较⻓的培育期。 值得关注的是，⼆线及以下城市机场酒店的发展，在谨慎考虑其⾃身产品的品质定位和设施规模之外，还需要特别留意周边的供给规模。这类城市机场周边的产业⽤地往往更为充裕，许多城市围绕机场打造空港新城，但如果缺乏核⼼⽀柱产业的导⼊，会造成许多⼟地转为酒店住宿类开发，导致该区域酒店供给明显过度，从⽽给整体空港⽚区的酒店市场带来显著竞争压⼒。 总体⽽⾔， 机场酒店的流量经济效应相对于城市酒店会愈加显著，其投资强度也与机场吞吐量必然相关；同时，伴随着国家经济由⾼速发展期逐渐过渡⾄调整期，机场酒店业市场对于产品投资也顺应时代发展，整体回归于理性务实的态度。 02 ╚㎼勨㐙⛿㶇╃䉗㐙鱶ⲹ闌騣 机场住宿业整体产品投资趋势 •五⼤区域机场住宿业市场表现! 机场住宿业产品塑造及运营趋势 作为⾼度依赖城市能级及机场成熟度的细分市场，⻓三⻆机场酒店依托该经济圈数量众多的经济强市，在⼆、三产业的双加持之下，以商务、⽂旅、⾦融贸易、会展会晤服务等多重需求为⽀撑，以上海为⾸的⻓三⻆区域机场酒店需求趋势与市场表现均优势明显。 整体来看，⻓三⻆机场住宿业产品供给层级丰富，梯次明显，从客房数量来看，呈现健康的正⾦字塔型结构，城市商务型的中档酒店产品占据市场绝对的主导地位。 ⶶ╅㐌ⶔ ⪢缰䍳⚳瞏气,┻⟥䖦⩪鳉勑匡☋⿣䐷⹿䍎臔撌㲾ꓪ☋⿣⚳⹴㵊徏괛寛ꓤ侒 但受限于国际航班量的减少，以及整体机票价格⽔平的限制，⾼端及全服务酒店仍⾯临需求量与⽀付⼒的双重压⼒；另⼀⽅⾯，由于⻓三⻆主要机场多属于早期建设，该区域多数机场酒店市场起步较早，从酒店的供给数量、层级分布到连锁化率都趋向成熟，未来开发增量⾯临必然放缓，产品开发应聚焦在存量产品优化及客源需求释放，以供给优化刺激需求⽔平，从⽽实现该区域机场酒店市场「量价⻬驱」。 具体以浦东机场为例来看，浦东机场酒店市场需求流量充⾜，平均房价受制于产品供给上升乏⼒。 浦东机场酒店伴随浦东国际机场