公司信息更新报告：营收利润同比高增，开发项目土储充裕

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 浦东金桥（600639.SH） 2023年11月16日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/11/16 当前股价(元) 10.99 一年最高最低(元) 14.10/10.81 总市值(亿元) 123.35 流通市值(亿元) 93.44 总股本(亿股) 11.22 流通股本(亿股) 8.50 近3个月换手率(%) 43.32 股价走势图 数据来源：聚源 《营收利润同比高增，住宅和园区土地储备充足—公司信息更新报告》-2023.9.1 《开发运营齐头并进，金桥区域开发建设主力军—公司首次覆盖报告》-2023.6.13 营收利润同比高增，开发项目土储充裕 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  营业收入增长明显，归母净利同比高增，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年三季报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比高增。公司可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为6.9、8.2、6.4倍，维持“买入”评级。  三季度营业收入有所增长，业绩表现持续稳健 公司前三季度实现营收53.68亿元，同比增长54.2%；实现归母净利润16.21亿元，同比增长52.5%；实现基本每股收益1.44元，毛利率和净利率分别为74.5%和29.7%。年初至今公司整体业绩表现持续稳健的原因是高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目交房基本完成，结转当期销售收入并相应增厚净利润。  租售并举经营渐入佳境，完善专业投资全面开展 公司坚持租售并举的经营模式，截至上半年末持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。  可售充裕土储丰厚，城市更新大有可为 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，7月135街坊项目桩基工程开工，预计2024年可实现入市销售。同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。  风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 4,617 5,053 6,409 7,041 7,995 YOY(%) 28.5 9.5 26.8 9.9 13.5 归母净利润(百万元) 1,623 1,584 1,784 1,506 1,937 YOY(%) 46.5 -2.4 12.7 -15.6 28.6 毛利率(%) 68.4 68.6 64.3 49.5 54.6 净利率(%) 34.1 30.7 30.9 22.8 24.7 ROE(%) 12.6 10.2 11.5 8.6 9.8 EPS(摊薄/元) 1.45 1.41 1.59 1.34 1.73 P/E(倍) 7.6 7.8 6.9 8.2 6.4 P/B(倍) 1.0 1.0 0.8 0.8 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%2022-112023-032023-072023-11浦东金桥沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 14320 16647 21514 34089 21901 营业收入 4617 5053 6409 7041 7995 现金 4205 2627 14489 8519 13424 营业成本 1460 1587 2287 3557 3626 应收票据及应收账款 149 261 201 336 256 营业税金及附加 678 1090 1316 1218 1513 其他应收款 17 24 28 29 36 营业费用 31 24 50 25 20 预付账款 1 2 2 3 3 管理费用 104 114 137 144 164 存货 4207 11495 2562 21194 4416 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 5741 2238 4232 4009 3766 财务费用 276 276 89 92 155 非流动资产 18947 17901 19654 19268 19605 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 17 18 26 34 42 其他收益 20 12 24 24 20 固定资产 1065 1016 1363 1319 1459 公允价值变动收益 14 -3 -2 5 3 无形资产 272 264 257 249 242 投资净收益 107 124 115 119 117 其他非流动资产 17593 16603 18007 17667 17863 资产处置收益 -0 0 -0 0 0 资产总计 33268 34548 41167 53358 41506 营业利润 2133 2087 2665 2154 2658 流动负债 14830 12314 16901 29409 17130 营业外收入 2 2 2 2 2 短期借款 2485 3015 2750 13857 2816 营业外支出 1 1 1 1 1 应付票据及应付账款 1676 1397 3182 3820 3378 利润总额 2134 2088 2666 2155 2659 其他流动负债 10669 7903 10969 11733 10936 所得税 559 535 684 552 682 非流动负债 5925 6976 7027 5418 4171 净利润 1575 1552 1983 1602 1977 长期借款 4435 5840 5868 4235 2963 少数股东损益 -48 -31 198 96 40 其他非流动负债 1490 1136 1159 1183 1208 归属母公司净利润 1623 1584 1784 1506 1937 负债合计 20755 19291 23928 34827 21301 EBITDA 2871 2977 3168 3052 3430 少数股东权益 174 2445 2644 2740 2779 EPS(元) 1.45 1.41 1.59 1.34 1.73 股本 1122 1122 1122 1122 1122 资本公积 1709 1709 1709 1709 1709 主要财务比率 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 留存收益 8211 9244 10999 12478 14277 成长能力 归属母公司股东权益 12339 12812 14596 15791 17426 营业收入(%) 28.5 9.5 26.8 9.9 13.5 负债和股东权益 33268 34548 41167 53358 41506 营业利润(%) 44.6 -2.2 27.7 -19.2 23.4 归属于母公司净利润(%) 46.5 -2.4 12.7 -15.6 28.6 获利能力 毛利率(%) 68.4 68.6 64.3 49.5 54.6 净利率(%) 34.1 30.7 30.9 22.8 24.7 现金流量表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 12.6 10.2 11.5 8.6 9.8 经营活动现金流 1082 -2532 14079 -14911 18262 ROIC(%) 8.1 8.1 7.9 4.9 8.3 净利润 1575 1552 1983 1602 1977 偿债能力 折旧摊销 518 525 467 701 594 资产负债率(%) 62.4 55.8 58.1 65.3 51.3 财务费用 276 276 89 92 155 净负债比率(%) 40.2 46.9 -21.6 63.2 -27.0 投资损失 -107 -124 -115 -119 -117 流动比率 1.0 1.4 1.3 1.2 1.3 营运资金变动 3384 -6936 11864 -17323 15691 速动比率 0.5 0.3 1.0 0.4 0.9 其他经营现金流 -4565 2175 -210 137 -37 营运能力 投资活动现金流 -513 2347 -3106 -130 -636 总资产周转率 0.1 0.1 0.2 0.1 0.2 资本支出 12 8 1038 -75 133 应收账款周转率 30.9 24.7 27.8 26.2 27.0 长期投资 -608 2286 -8 -8 -8 应付账款周转率 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 其他投资现金流 -1109 4642 -2076 -213 -511 每股指标（元） 筹资活动现金流 -483 649 888 -1904 -1747 每股收益(最新摊薄) 1.45 1.41 1.59 1.34 1.73 短期借款 88 530 -265 132 -66 每股经营现金流(最新摊薄) 0.96 -2.26 12.54 -13.28 16.27 长期借款 -1268 1405 28 -1633 -1272 每股净资产(最新摊薄) 10.99 11.41 13.00 14.07 15.53 普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 0 0 0 0 0 P/E 7.6 7.8 6.9 8.2 6.4 其他筹资现金流 697 -1286 1125 -403 -408 P/B 1.0 1.0 0.8 0.8 0.7 现金净增加额 85 465 11861 -16944 15880 EV/EBITDA 4.8 7.0 2.8 8.1 2.2 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/4 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本