房地产行业：中国商业地产的创新与变革，十五分钟城市

十五分钟城市中国商业地产的创新与变革 目录 32第七章写字楼⸺混合办公空间 38第八章零售⸺社区商业 44第九章工业⸺最后一公里物流 第三章一个积极变化8 48第十章酒店⸺“社区型”精品民宿酒店 第四章15分钟城市10 52第十一章要点总结 摘要第一章 在过去几年时间里，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。 使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行15分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲。 在考虑中国城市总体规划和发展时，总是要从政策开始。2021年4月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确指出，中国的发展将更加注重以人为本，尤其是在考虑城市化的情况下。 为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15分钟城市”概念。15分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时， 中国城市规划中，15分钟城市概念已经被一些城市采用，比如上海和北京。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。 为了实现15分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对TOD的鼓励和支持也在不断增加，包括TOD规划和开发、TOD融资以及TOD预留用地。 在具体考虑中国城市公共空间与15分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的15分钟步行/骑行可达的公共空间。 15分钟城市概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。 介绍第二章 当今，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。城市的设计、规划、开发和运营，正在并将继续在应对发展变化、带来转型变革方面发挥着重要的作用。为了解和实现中国城市环境可持续发展带来的一些有益的生活变革，本报告将探讨以下主题: •城市公共空间； •以公共交通为导向的发展模式（TOD），以及； •生态解决方案。 在此基础上，本报告还将重点关注四大商业地产领域：写字楼、零售、工业和酒店，并分别为每个领域选择一个热点话题：混合办公空间、社区商业、最后一公里物流以及“社区型”精品民宿酒店，旨在研究15分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。 一个积极变化第三章 新冠肺炎疫情引起了我们对传统生活、工作方式的反思。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。 为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15分钟城市”概念。那么，“15分钟城市”是什么？ 15分钟城市第四章 15分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。 简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行15分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲（图1）。 这个概念倡导的是城市拥有大量可步行/骑行、自给自足、宜居的社区，并且减少私家车的数量（图2）。 通过倡导这个概念，实施这个概念的城市能够减少使用化石燃料，提高市民的生活质量，继续推动城市的活力、创造力、多样性和创新性，以实现共同利益。 15分钟城市的优点包括： •可持续性的增强：包括减少私家车的温室气体排放，增加绿色空间，减少城市热岛效应，降低洪水发生的频率，增加生物多样性。 •更加宜居和健康的环境：包括更纯净的空气、更多绿色美丽的区域，加强社区内部的关系，减少走动时间，更多的休闲时间用于身心娱乐追求。 •更加平衡和包容的城市：包括更多的公共空间，更多的社区商业，更多社区层面的社交、互动和决策，以及更强的社区意识。 •对当地经济的推动：为当地商店带来更多的顾客，提供更多的当地就业机会，更有效地利用当地商业建筑和空间（图3）。 资料来源：Ramboll UK,戴德梁行研究部 根据卡洛斯·莫雷诺的定义，15分钟城市的基础是：六个需求分别为： 1.居住–住所；2.工作–就业；3.供给–生计；4.关爱–健康；5.学习–教育，以及；6.享受–文化和娱乐。 •人类六大基本需求；•三个主要目标或特征，以及；•四个主导原则。 在考察中国乃至全球的城市时，每个城市的发展路径都是不同的。例如，有些城市在汽车问世之前就已经发展起来，而另一些城市则是在汽车成为主要交通工具之后才开始发展的。那些在汽车问世之前发展的城市中，大多拥有了15分钟城市规划的基本配置，例如许多的欧洲城市。2019年，由奥雅纳（Arup）进行的一项调查中，受访者被问及步行或骑行到达公园和商店等基本设施所需时间，调研结果发现米兰和马德里市民平均需要13.1分钟；巴黎市民平均需要15.5分钟；柏林市民平均需要16分钟；伦敦市民平均需要23.5分钟，耗时较长。 三个主要目标或特征分别为： 1.城市的步伐和节奏应该跟随人，而不是汽车；2.每个空间应该具有多种用途，以及；3.邻里空间应该让市民在其中居住、工作和茁壮成长。 四个主导原则是： 1.生态：建设一个绿色、生物多样性丰富和环境可持续的城市；2.邻近性：生活在自给自足的社区中；3.团结：加强市民之间的联系；4.参与：促进市民参与社区的持续改造。 同样的问题对国内居民来说，汽车问世时间和所在城市/居住区域发展时间的先后，影响着居民平均行程时间的长短。下面的章节，我们来简单了解一下中国城市化进程，并从15分钟城市的视角来讨论这个话题。 中国发展近况第五章 在过去的几十年里，城市化的速度和无与伦比的规模重塑了中国的城市环境。同时，这也为中国城市可持续发展带来了机遇和挑战（图4）。 未来，中国城市的发展方式将对城市居民的生活质量、获得便利设施和服务的机会、社会公平性以及温室气体排放量等方面产生许多影响。简言之，中国城市发展前景将在很大程度上取决于其是否完善、便捷、公平和可持续。如果实施得当，15分钟城市的城市规划理念可以在很大程度上帮助中国城市实现这些目标。 超过65%的人口现在居住在中国的城市地区 城市总体规划第六章 第18页 以公共交通为导向的发展模式(TOD) 第22页 在讨论中国可持续城市环境规划时，上海、北京等部分城市已经采用了15分钟城市的概念。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。 正如全球其他城市普遍采用的15分钟城市概念，该规划在北京、上海受到欢迎的原因有： •为没有汽车的居民提供便利； •激励周围入驻新企业，以及； •避免不必要的出行，从而减少温室气体排放（图5）。 资料来源：上海市规划和国土资源管理局，戴德梁行研究部 城市公共空间 城市总体规划01 在具体考虑中国城市公共空间与15分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的15分钟步行/骑行可达的公共空间（图6）。 场所塑造是规划、设计和管理城市公共空间的全面过程。它考察当地社区现有的优势和特质，并与社区合作，通过最佳实践的场所塑造概念，加快形成和建立城市公共空间，提升人们的体验感，并增强健康和福祉。 鉴于场所塑造拥有多重特性以及它对社区体验的重要性，合理的相关规划及执行非常重要。英国家庭与社区机构关注到，场所塑造可以在以下八个方面产生重大的变化和影响： •治理； •交通及连接；•服务；•环境；•公平；•经济；•房屋和建筑环境，以及；•社会及文化（图7）。 有效的场所塑造既是一个过程，也是一种思维方式，应用了城市设计原则。场所塑造可以由官方机构指导并在基层推动。通过吸引所有相关利益方，最佳实践的场所塑造可以提升未充分利用的城市公共空间，增强行人层面的建筑环境体验。 好的场所塑造应当贴合社区体验，充分发挥场所潜力，因此这需要大量参与者的介入，设计、运营项目和活动。这种特质使得场所塑造与其他社区发展、经济发展和基础设施建设发展有了明显的区别。 资料来源：英国家庭和社区机构，戴德梁行研究部 国内目前有一片区域，考虑到了以上这几个方面。如今，这片区域对行人友好，通过场所塑造促成了丰富多样的活动，吸引了众多当地居民和游客到访，吸引到的投资也推动了当地经济的发展。这片区域就是上海徐汇滨江（图8和附录中的案例研究1）。 展望末来，“场所主导”的方法将激发一种目标意识。城市公共空间的规划和管理将由包含各行各业的专业团队来实施和执行，从而促进社会资本参与，培养共同价值观、主人翁意识以及实现多元、绿色和可持续的城市环境体验。 以公共交通为导向的发展模式(TOD) 城市总体规划 TOD基本上让公共交通枢纽步行/骑行范围内的居住、商务和休闲空间有最大化的公共效益。它还促进了城市紧凑发展空间和公共交通之间相互依存的联系。此外，TOD希望通过减少汽车的使用来增加公共交通的使用，由此来助力城市地区环境的可持续发展（图9）。 为了实现15分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。 中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对TOD的鼓励和支持也在不断 增 加， 包 括TOD规 划 和 开 发、TOD融 资 以 及TOD预留用地。 经济 •方便员工的聚集和出行•通过多元发展增强经济韧性•激发地方经济活力•提升交通线路沿线财产的价值来资助更多的基础设施建设•降低基础设施成本•降低运输成本 TOD通常包括一个中央交通枢纽（例如附带众多公共汽车站的火车站），周围可能是包含商业和住宅的混合开发用地。此外，TOD旨在方便人们步行/骑行出行。此报告中我们想列举一个很好的例子，杭州的始版桥未来社区（图10和附录中的案例研究2）。 生态解决方案 如前所述，鉴于“四大主导原则”之一以生态为核心，“15分钟城市”概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。 青山就是金山银山”实践创新基地，全面推进以生态环境为导向的综合开发模式。 在防洪方面，财政部、住房和城乡建设部、水利部研究选定了20个城市规划和启动海绵城市试点项目。这些海绵城市项目在顺利完工后，将有助于改善水环境，防洪排涝（图11）。 例如，在昆明举行的联合国生物多样性大会上，经常遭受台风和风暴潮的深圳大鹏新区被授予“绿水 可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中