房地产：开展商业地产创新 准备迎接未来城市

开展商业地产创新准备迎接未来城市 2开展商业地产创新 准备迎接未来城市您的建筑能够迎合未来吗？未来移动世界住户健康与养生物联网3D打印技术人口数据与预测分析未来建筑：远在天边，近在眼前方法联系方式尾注13710131720212223 1开展商业地产创新 准备迎接未来城市您的建筑能够迎合未来吗？在去年的商业地产展望中，我们阐述了一个长期观点：在未来十年，科技进步与消费者行为改变将如何颠覆并重新定义该行业。业界的预言最多是有根据的猜测，协同经济、经纪与租赁去中介化、人才争夺及最后一英里四个主题看来已在业内竞相发生，其中一些的发展速度比另一些快。与此同时，企业界、决策者及政府机构越发面临人口结构剧变的挑战，包括城镇化加速、婴儿潮人口长寿及千禧一代不同的生活方式。除此之外，还有安全、气候变化及资源短缺问题。这些因素叠加在一起，将增加政府预算并对老化的实体基础设施构成压力。 2开展商业地产创新 准备迎接未来城市为此，城市决策者正在考虑运用科技管理城市的创新方法，应对因城市人口扩张而引发的不断变化的预期。作为该难题的解决方案，世界各地政府纷纷拨款并考虑公私合营模式，发展智慧城市，实际就是未来城市。1德勤认为，要成为智慧城市，需要满足以下条件：人力及社会资本投资、传统基础设施及突破性技术促进持续经济增长及高品质生活，并通过参与式治理对自然资源进行智慧管理。2在芝加哥推出并由多个学术及研究机构共同参与的Array of Things项目便是一例。该项目采用传感器连接并提供该市各个地点的实时环境、活动及基础设施数据，旨在为决策者提供信息，使之能采取具体行动让城市更宜居、高效及健康。3当然，建成的环境将发挥关键作用，并且是城市规划的一个组成部分。随着不断增强的对未来城市的需求及关注，您需要自问：作为建成环境的开发商及业主，您的建筑准备好了迎合未来吗？您是否正创新、有效地部署科技，准备并应对迅速变化的生态体系？许多商业地产业主可能认为智慧城市或未来城市不会影响现有的已建成的环境，或认为这个问题太遥远，无法认真考虑。不过，一些正在演变的趋势影响商业地产行业的速度似乎超出预期。政府日益关注、科技迅猛发展以及改善城市生活的创新方案，将迫使整个行业准备并应对生态体系的变革。正如News Corporation创始人Rupert Murdoch所言，“世界日新月异，再也不是大好过小，而是快好于慢了。”4有鉴于此，我们为今年的展望确定了五个主题，并认为商业地产业主应综合考虑并纳入其业务战略。放眼未来，商业地产公司应认识到，业务模式需随着所处生态体系的变革而演变。重新构思业务战略及考虑执行这些策略的创新方法将使商业地产公司受益匪浅。据MetaProp NYC联合创始人兼董事总经理Aaron Block称，“目前的RETech创新浪潮不仅会淘汰若干现有业务模式，还将使房地产业主、管理者、开发商、经纪人、建筑师、工程师及其他从业者更盈利更高效。”5这些主题大多属于推动引擎，若战略性、适时地加以运用，将为商业地产公司提供装备，使其实体空间准备好应对未来：1. 未来移动世界2. 住户健康与养生3. 物联网4. 3D打印技术5. 人口数据与预测分析 3开展商业地产创新 准备迎接未来城市未来移动世界——改变商业地产格局移动——人与物的位移——正在经历剧变。各种趋势相叠加—最明显的是拼车的兴起和自动驾驶交通工具正在走进现实生活，正重塑已扩张的汽车业使其迈入新的移动生态体系。6“按使用支付（pay-per-use）”的涌现正在促进众多协同经济，也已开始挑战私家车的主流模式。现今的选择很广泛，如按需拼车（Uber及Lyft）、汽车共享（Zipcar）及自行车共享（Zagster）。 与此同时，汽车正在迅速成为科技产品。动力传动系统及材料创新正在丰富交通工具的功能，日益通畅的道路使出行变得更安全、高效及舒适。而自动驾驶或无人驾驶交通工具—汽车、卡车及无人机的面世，可能促使整个移动生态体系，而不单是汽车制造商发生最具变革性的改变。我们的博客《商业地产行业：准备迎接无人驾驶汽车带来的突破》指出，自动驾驶汽车能让如今不驾驶车辆的人群，如老年人、青少年及残障人士也使用汽车。自动驾驶汽车的其他益处不胜枚举，包括： •能利用连接技术实现车与车之间的交流，优化交通状况，最大程度减少拥堵 •更有效地避免撞车 •更高效地使用交通工具，目前汽车的平均闲置时间超过95% •更快更方便地停车，汽车可以停在市区外7 4开展商业地产创新 准备迎接未来城市在经济效益的推动下，按需拼车服务提供商或许会率先采用该技术。8尽管仍有许多不确定性，很多公司已开始着手使无人驾驶汽车尽早—或许在未来五年成为商业现实。9 IHS Markit最近在其预测中表示，全球自动驾驶汽车销量将在2025年达到600,000辆，而美国将一路领先。10未来移动世界将对商业地产产生何种影响？ 以往，汽车科技及相关生态体系的重大进步均对商业地产产生了巨大影响。20世纪初汽车的面世使人能够自由移动，加快了城市及郊区的人口变化。随后，20世纪中叶连接各城市的州际公路兴建，创造了涵盖所有地产类型的重大房地产开发机遇。纵观历史，房地产财富的创造依靠准确预测并应对交通技术的重大进步，包括汽车、铁路及航空。未来移动世界不断演变有可能同时改变商业地产的使用和供求动态。例如，中央商务区未来可能不再需要大面积的停车空间，因为可以将无人驾驶汽车“打发”到空间较多的地区停泊；因此，中央商务区现有的停车场可能具备重新开发的巨大潜力。零售地产业主可能同样有机会将其大型购物商场现有停车区域的其中一部分的用途改变，包括增加额外的零售及休闲空间。人行道很可能会更加宽阔，因为新的出行方式将减少路边停靠的车辆，而街道则可能因更有效的汽车交通管理而变窄。因此，商业地产业主可将黄金地段中大片土地作不同用途，而这些地块的价格极高。例如，在纽约苏豪（Soho）区，一个停车位的价格约是美国一般独立屋价格的四倍。11城市规划人员和商业地产业主有机会将中央商务区及城市零售中心建造得更加环保，倡导健康生活，进而为广泛的气候变化议程作出贡献。12与此同时，在与中央商务区及地理位置优越的郊区物业接壤的市区，高密度停车位的高需求情况可能发生改变，因为无人驾驶汽车每辆车只需要很少的停车空间。无人驾驶卡车将影响制造商向零售商及终端消费者运送货物的方式，打破现有的物流网络，进而对货仓物业的需求及选址产生影响。此外，现有的货仓空间可能需要按“标准化”方式调整设计，以便操作。13货仓业主及经营者也可能考虑在货仓内使用无人驾驶汽车自动装卸和运输货物。14这些车辆配有高级导航功能，能在狭小的空间内绕过障碍物前进。15商业地产业主的租户人口结构也可能发生变化。西海岸房地产投资信托Hudson Pacific Properties Inc.行政总裁Victor Coleman最近表示，科技公司及传统汽车制造商对空间的需求均有增加，二者均在加大对自动驾驶汽车的研究和实验力度。16租户亦可能视乎该趋势对其业务的影响，重新界定其对实际空间的使用。在我们的报告《重新定义商业地产—科技进步与消费者行为将如何共同打破行业格局》中，我们介绍了零售商采用各种灵活的交付选择，如当日或次日送达，以便在最后一英里上产生差异。这些零售商也可能会考虑将闲置的无人驾驶汽车用于当日派送。17在另一个场景中，因为婴儿潮人口拥有更多出行选择，对高级生活设施的需求可能会发生改变，进而影响医疗保健物业业主。总括而言，移动方式的改变将对商业地产估值、选址决策、未来的房地产开发以及租户定位策略产生重大影响（见表1）。选址策略租户策略开发／（重新）设计经营效率收入增长物业估值品牌优势高中高中中中低*详情请参阅方法一节资料来源：Deloitte Center for Financial Services分析表1：未来移动世界相对商业地产不同核心领域的影响* 5开展商业地产创新 准备迎接未来城市商业地产公司将如何应对？几家商业地产公司正在利用新的移动选择提高租户参与度，这可视为对该演变趋势的初期应对措施。一些公司为汽车共享服务提供预定停车位，另一些则与拼车公司合作，以补贴价格提供按需出行服务作为租户福利。18例如，Equity Residential与Zipcar合作，向其租户优先提供按需乘车服务。19不过，我们认为商业地产公司还有一个机遇在分析出行模式和选择对其业务的影响时更具战略眼光，为其长期收入及盈利能力带来深远影响。最初，公司应评估新的行动选择对现有房地产投资以及对新开发项目和投资担保决定的影响。实体空间的位置及可用性预期将随着行动的进步迅速变化，而这将创造未来城市内的新开发机遇以及停车位等许多现有空间的再开发机遇。未来，随着租户、消费者及住户增加对自动驾驶交通工具的使用，商业地产公司可能需要调整现有空间设计，以适应对新出行选择的使用及其影响。这些公司应重新审视现有的租户定位策略，因为租户组合可能发生变化，而租户会自己评估未来移动世界对各自业务的影响。 商业地产公司还有一个机遇，在分析出行模式和选择对其业务的影响时更具战略眼光。Parkmerced Labs：将不断变化的移动模式纳入商业地产开发计划20旧金山开发商Maximus Real Estate Partners投资了位于旧金山的152英亩多户型再开发项目Parkmerced。鉴于城镇化加速及生活方式的改变，该开发商设立Parkmerced Labs（PM Labs）来制定让城市生活更便捷的方案。今年年初，该开发商通过将 PM Labs与Uber合作，每月向当地居民提供用于Uber和Clipper服务的100美元津贴（一张可在Bay Area区搭乘多种交通工具的交通卡），代替购买私家车的出行方式。Uber还将向居民提供使用其拼车服务往返主要交通枢纽的车费补贴。Maximus旨在鼓励放弃使用及拥有车辆，最终减少重新开发项目内的停车位空间。该开发商计划更有创意地使用空间，如完善自行车道等租户便利设施。鉴于不断变化的个人出行模式，Maximus的PM Labs可能踏出了正确的一步。实践经验 6开展商业地产创新 | 准备迎接未来城市趋势概览 •促使扩张的汽车业迈进新的移动生态体系 •“按使用支付（pay-per-use）”的涌现已开始挑战私家车的模式 •许多公司已开始着手使无人驾驶汽车尽早成为商业现实对商业地产业主的影响 •有可能同时改变使用和供求情况 •能获得大片空间 •有机会将中央商务区及城市零售中心的自由空间建造得更加环保，为广泛的气候变化议题作贡献 •在与中央商务区及地理位置优越的郊区物业接壤的市区，高密度停车位的高需求情况可能发生改变 •租户人口结构发生改变商业地产管理层应采取哪些措施为未来移动世界做准备？ •在分析出行模式和选择对其业务的影响时更具战略眼光，以对长期收入及盈利能力发挥深远影响 •探索对现有空间的设计作出调整，以适应对新出行选择的使用及其影响 •利用新的出行选择提升租户参与度 •重新审视现有的租户定位策略要点：未来移动世界 7开展商业地产创新 准备迎接未来城市住户健康与养生——超越资源保护 近年来，许多美国人变得越发关注健康与养生；该意识目前已延伸至建成的环境。研究表明，仅室内空气质量的变化就可使生产率提升约8%。21其他因素可能包括热舒适度、采光与照明、噪音、室内布置及热爱生命的天性。热爱生命的天性本质上指在身心与社会层面贴近自然的人类需求，这进而对幸福、生产率及社会关系产生影响。22千禧一代如今是美国人口及劳动力中最大的群体，他们具有特殊的生活方式，将“生活、工作、娱乐”视为金科玉律。23、24德勤2016年的一份千禧年调查显示，千禧一代仍十分重视工作场所的福祉。25为此，公司越来越多地探索多种途径提升健康与养生，以吸引及挽留雇员、客户及其他权益相关者。在众多计划中，他们正考虑改进建成的环境。许多住户正研究建成的环境和工作模式对人类健康的影响，特别是因为其与糖尿病、癌症及心血管和呼吸道相关疾病有关。为解决这一不断增加的需求，Delos Li