房地产行业2023年10月报：“托底”效果相对有限，期待政策进一步加码

杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年10月26日 •报告期：831新政后销售修复不及预期 •报告期：新开工承压、竣工高增长格局基本已定•展望：开发投资年内或将持续承压 •报告期：延续宽松基调，受国庆假期影响政策出台强度、频度弱于9月•展望：若市场持续承压，将出台进一步放松政策 •展望：去年四季度基数较低，预计销售同比将有所改善，但改善斜率有限 房地产主要指标趋势回顾展望 新一轮强力“救市”政策效果不及预期，未能扭转地产基本面，深度调整的地产仍在探底阶段。根据统计局数据，9月虽然商品房销售单月降幅有所收窄，但累计降幅仍在持续扩大。与此同时，9月国房景气指数为93.44，再创新低。10月中上旬30大中城市同比跌幅较此前收窄，但尚未看到市场明显修复。当下，房企资金压力仍然艰巨，投资和扩张的信心不足，房地产开发投资在今年1-2月较去年10%的降幅改善后一直掉头向下，跌幅逐月扩大，1-9月累计下降9.1%，成为经济的主要拖累项。市场一致预期是，当前国家“托底”房地产决心坚定，若市场持续疲弱，后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。 展望来看，尽管四季度基数较低，且后续出台放松政策“组合拳”概率较大，但是地产修复的斜率或仍有限。当前房地产行业恢复的最大障碍依旧是信心和预期，尤其是对于我国经济形势好转及居民收入预期的实质改善。 销 售 ：政 策 托 底 效 果 不 及 预 期 ，基 本 面 拐 点 尚 未 出 现 高频跟踪-新房：10月新房成交环比提升同比下跌，尚未观测到显著修复 •10月以来新房成交环比提升同比下跌，成交规模尚处近年低位。环比来看，10月1-20日，30大中城市新房成交面积环比9月1-20日提升了0.4%。与往年10成交量环比9月有所回落不同，或受政策放松提振，今年10月成交小幅高于9月。同比来看，30大中城市新房成交面积同比2022年同期为-4.3%，较9月1-20日跌幅减少7.8pct，但相较去年同期仍处于下滑态势，且10月成交规模仍为近五年同期最低值。 •分城市能级看，一、二、三线城市10月1-20日新房成交面积同比2022年同期分别为-7.2%、-1.1%、-8.5%，二线城市整体修复较好。分城市来看，二线城市中南京、武汉、成都修复明显，其余城市表现仍然疲弱。 高频跟踪-二手房：二手房延续修复，成交热度相对稳定 •二手房维持一定热度，成交量处于历史同期高位。受国庆假期影响，10月1-20日15城二手房成交面积环比9月1-20日为-3.5%。不过，10月1-20日相较2022年同期提升了36.9%，且成交规模为2018年以来同期最高值。整体看，二手房表现优于新房，延续此前修复的态势，维持一定热度。国庆假期以后，二手房带看指数环比再度提升，恢复至9月水平，高于7、8月低点约20%。 •分城市能级来看，10月1-20日一线、二线、三线城市二手房同比2022年同期分别为7.2%、、48.1%、-38.3%，环比9月1-20日分别为-24.2%、6.0%、-8.9%，其中二线城市受政策带动二手房修复更好。 全国销售：需求侧政策效果偏弱，市场尚处探底阶段 •9月商品房销售单月降幅收窄累计降幅扩大，销售拐点尚未出现。9月单月销售降幅微幅收窄。根据统计局数据，以可比口径调整计算后，9月单月销售金额、销售面积同比分别为-13.6%、-10.1%，跌幅较8月分别缩小2.8pct、2.0pct。不过，销售累计降幅仍在持续扩大，国房景气指数也仍在下滑。统计局数据显示，1-9月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-4.6%、-7.5%，较1-8月分别减少1.4pct、0.4pct。9月份国房景气指数为93.44，连续5个月下滑再创本轮下跌周期新低。8月底至9月政策快速发酵，托底信号集中释放，市场低迷情绪蔓延有所抑制但尚在探底阶段，新一轮政策“托底”效果不及预期。 •展望来看，从8月末以来出台的政策看，当前国家“托底”房地产市场的决心较为坚定。若销售一直处于低迷状态，预计后续仍将继续出台政策组合拳提振市场。此外，去年四季度基数较低，预计销售同比将有所改善。因此，我们暂维持此前预期，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。 房价：70大中城市房价仍在调整，政策加持下一线城市率先止跌 •9月70大中城市新房、二手房房价持续下跌，不过“跌幅扩大”态势有所遏制。当前房价上涨城市数量较少，9月70大中城市中，新房环比上涨城市仅有16个，较8月减少1个，二手房价环比上涨城市有4个，较8月增加1个。一线城市在利好政策加持下房价率先止跌。不过一线内部也出现分化，北京、上海新房分别上涨0.4%、0.5%，二手房分别上涨0.7%、0.6%，而广州深圳仍在下跌。 开 发 ： 开 工 投 资 持 续 承 压 ，房 企 资 金 压 力 仍 然 较 大 土地市场：土地市场延续降温态势，四季度大概率持续承压 •受全国土地供应规模下降及重点城市土地出让频次减少影响，9月土地成交量价齐跌。根据中指院数据，9月全国商住土地成交建面、出让金单月同比分别为-51.5%、-50.4%，跌幅均较上月均断崖式下滑。一方面，9月土地供应量创近十年同期新低拖累土地成交下降。另一方面，重点城市出让土地频次减少拖累整体成交规模。9月单月一线、二线、三四线土地成交建面同比分别为-71.0%、-53.2%、-49.6%，土地出让金同比分别为-76.2%、-41.7%、-35.8%，供应频次降低使得一二线土地成交甚至弱于三四线。•土拍市场延续降温态势，预计四季度仍然大幅承压。根据中指院数据，1-9月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-33.5%、-27.0%，跌幅较1-8月分别扩大3.3pct、5.4pct。此外，土地溢价率仍在低位徘徊，流拍率大幅下降。9月土地溢价率为4.1%，较上月增加0.4pct，但仅高于8月。流拍率为6.7%，较上月下降14.7pct（经回溯调整）。 •三季度以来，热点城市土拍热度明显回落，连此前热度较高的深圳、杭州、南京、合肥等城市热度也明显下降，开发商拿地的意愿持续不足。展望来看，去年四季度受地方城投下场托底影响，土地市场有所恢复，而当前城投下场的动力和能力亦不足，预计四季度土地市场持续承压。 新开工、竣工、施工：新开工降幅收窄但仍偏弱，竣工表现持续强劲 •新开工面积降幅收窄，但规模仍在低位徘徊。1-9月新开工面积累计同比为-23.4%，较1-8月跌幅减少1.0pct。以可比口径调整计算，9月单月新开工面积同比为-14.6%，跌幅较8月份收窄9.0pct，单月新开工面积同比较此前-20%以下降幅有明显修复。不过，新开工绝对规模仍在低位徘徊，9月单月新开工量为2009年以来同期最低值。展望来看，受房企开工能力和意愿均不足影响，年内新开工面积维持低位态势确定性增强，我们维持2023年新开工面积同比去年下降20%的预期。 •竣工高增长态势持续。1-9月竣工面积累积同比为19.8%，增幅较1-8月份上升0.6pct。以可比口径调整计算，9月份单月竣工面积同比增加25.3%，增幅较8月减少15.0pct。展望来看，此前开竣工缺口终将收敛，叠加“保交楼”政策下竣工增长确定性强。我们上调2023年竣工面积增速为15.0%（此前为10.0%）。 •施工端维持负增长态势。9月施工面积同比为-7.1%，跌幅与8月持平。受新开工及竣工面积走势确定性增强影响、施工面积继续维持低位负增长态势。展望来看，我们维持施工面积2023年同比下降7%的预期。 投资：销售低位徘徊叠加房企资金承压，房地产开发投资依然低迷 •房企投资信心依然较弱，开发投资持续走低。房地产开发投资降幅仍在持续扩大，1-9月房地产开发投资额累计同比为-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3pct。以可比口径调整计算，9月单月同比为-11.3%，降幅较8月份扩大0.2pct。销售拐点尚未出现，叠加房企资金仍然承压，制约房地产开发投资的修复。分项来看，1-9月土地购置费、建安投资累计同比分别为-5.1%、-20.9%，降幅较上月分别扩大0.8pct、0.1pct。去年土地成交大幅下滑传导影响土地投资为负，而施工端走低持续拖累建安投资。 •展望来看，今年1-2月房地产开发投资增速较去年末出现改善信号，但此后又持续下滑且跌幅足月扩大，这说明在销售未回暖及资金承压下房企对市场信心不足，年内难以看到开发投资大幅修复。不过考虑到去年四季度低基数效应，持续大幅下滑的概率也较低。我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期，统计局基数若不调整为-9.8%，调整后或为-7.5%。 房企到位资金：9月房企融资边际修复，但资金压力仍然较大 •房企资金边际修复但仍然承压。1-9月房地产到位资金累计同比为-13.5%，跌幅相比上月扩大0.6pct。可比口径下，9月单月同比为-18.0%，降幅较8月收窄7.5pct。分渠道看，国内贷款边际明显改善，但不足以起到正向拉动作用，而销售回款持续偏弱。9月单月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别为4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，其中继今年3月后国内贷款单月同比再次转正，这或与新开工单月边际修复相互印证。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅较上月减少8.6pct、5.8pct、0.4pct。 •展望来看，在销售未显著修复影响下房企销后回款资金将延续承压趋势。此外房企融资端仍未激活，9月房企非银融资规模再创新低，仍处净偿还状态，年内房企到位资金预计依旧承压。 政 策 ： 延 续 宽 松 基 调 ，1 0月调 整 力 度 和 节 奏 弱 于9月 按揭贷款：受益于存量按揭利率下调及销售环比改善，居民贷款有所回暖 •9月居民个人按揭贷款有所改善。从居民中长期新增贷款来看，9月单月新增居民中长期贷款5470亿元，同比多增2014亿元。从个人住房按揭贷款余额来看，截至9月，个人住房按揭贷款余额为388.5万亿，较上月增加1647亿元。一方面，受益于9月存量贷款利率下调，居民提前还贷及转贷倾向有所降低；另一方面，新一轮“救市”政策托举叠加9月季节性因素影响，9销售环比有所改善，新增贷款亦有所提升。展望来看，虽然在存量贷款利率下调背景下，提前还贷及转贷现象有所好转。但是，9月商品房销售同比依然负增长，基本面低迷状况尚未扭转，居民按揭贷款的增长动力还需观察。 按揭利率：10月新增房贷利率创新低，新政后二套房贷利率大幅下降 •在调降房贷利率下限政策推动下，10月新增房贷利率创新低。根据贝壳研究院统计，10月百城首套、二套房利率分别为3.88%、4.44%，首套房贷利率小幅下调，二套房贷利率快速下行已接近政策利率下限（LPR+20bp）。“831”央行新政发布后，各城市房利率延续调整态势，大多聚焦于二套房利率的下调。截至10月20日，百城中超八成城市二套房贷利率已降至政策利率下限（LPR+20bp）。其中一线城市广州、深圳也下调了首套/二套房贷款利率下限，而北京、上海房贷利率相对较高，仍有调整空间。 •存量房贷利率已下调，缓解居民偿债压力。9月25日起，各大行已对存量贷款利率正式下调。根据央行数据，截至10月1日，已对98.5%符合条件的首套存量房贷利率实行下调，合计21.7万亿元，利率平均下降0.73%，相当于给居民部门每年节省利息支出约1600亿元。目前存量贷款利率下调幅度接近尾声，居民部门的负债压力或得较大缓解，相应的贷款偿还意愿或有所下降。 因城施策：10月“四限”放松集中在二三线城市 •10月“四限”政策放松频度、力度有所减缓，主要集中在二三线城市。9.20-10.20，主要城市中三亚、贵阳等官宣“认房不认贷”，海口下调首套/二套首付比例，杭州、长沙、西安、成都、宁波等调整限购政策。 因城施策：10月调整力度较低，相较2016年底部还有23%下调空间 •9月地方“四限”政策密集落地，10月受双节