房地产行业2023年11月报：市场下行压力不减，进一步放松政策可期

杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年11月24日 •报告期：需求端一线城市深圳松绑二套房首付比例；融资端再提房企支持方案•展望：进一步放松政策可期 •报告期：“新政”托底效果有限，销售持续量价齐跌 •报告期：“开工弱竣工强”基调不变，施工端降幅持续低位 •展望：或面临较长期的波动调整 •展望：开发投资年内或将持续承压 房地产主要指标趋势回顾展望 尽管“831”新政后需求端强力政策持续加码，但市场的修复效果远不及预期，房企的信用风险也未见消散。一方面，房地产基本面下行压力未减。根据统计局数据，10月商品房销售面积累计跌幅持续扩大，在去年低基数的情况下单月同比跌幅也再度走阔，意味着购房者观望情绪仍然较重。同时，10月70大中城市房价跌幅进一步扩大，而一线城市新房、二手房房价在上月短暂修复后再度步入下行通道。从最新的销售跟踪来看，政策的效果已逐渐褪去，11月30大中城市新房销售面积跌幅较上月也继续扩大，仅二手房同比维持一定增长。另一方面，房企的信用问题仍不可忽视，在市场低迷背景下，房企信用风险甚至从“问题房企”传染至“标杆房企”。 11月我们再次看到了政策托底地产的决心。需求端，一线城市深圳大幅下调二套房首付比例，政策力度超过2014-2016年周期。融资端，金融监管部门也进一步提出若干项对房企融资的支持办法。展望来看，当前市场下行压力不减，或将面临较长时间的波动调整。不过，政策加码的预期进一步增强，在政策持续“托底”下房地产终将回归平稳发展。 销 售 ： 商 品 房量 价 齐 跌 ，显 示 新 一 轮“救 市”成 效一 般 高频跟踪-新房：政策效果褪去新房同比跌幅再度扩大 •11月以来新房成交同比跌幅再度扩大。11月1-20日，30大中城市新房成交面积同比去年同期为-20.8%，相较10月单月-2.6%的跌幅扩大18.2pct。此前，受“831”强力政策短期提振影响，9月、10月销售同比跌幅较6-8月大幅收缩，而11月政策效果逐渐褪去，30大中城市成交也再度大幅下探。 •分城市能级看，11月1-20日一、二、三线城市新房成交面积同比2022年同期分别为-23.6%、-14.2%、-32.0%，各线城市均呈现下跌态势。分城市看，仅一线城市上海、广州，二线城市杭州、成都、厦门累计同比维持正增长，其余城市较去年均有不同程度回落。其中，广州主要受到9月末以来政策优惠调整的提振，销售在10月、11月明显好转。10月单月环比9月为3.7%，11月1-20日环比10月1-20日为41%。 高频跟踪-二手房：新政后热度相对较高，表现持续优于新房 •11月二手房成交维持修复态势。11月二手房同比、环比均持续修复，11月1-20日13城二手房成交面积同比去年同期为21.6%，环比10月1-20日为20.9%，同样维持正增长。此外，11月1-20日的成交绝对量也保持在近五年来同期最高水平。 •分城市能级来看，11月1-20日一线、二线、三线城市二手房同比2022年同期分别为13.5%、28.0%、8.9%，环比10月1-20日分别为28.7%、17.5%、26.3%，均较此前有所提升。分城市来看，截至11月20日，除厦门以外，其余城市二手房表现均较去年有所好转，同比实现正增长。 全国销售：政策边际效应减弱，低基数下10月同比仍大幅下探 •新一轮“救市”效果有限，低基数下10月销售仍延续下行。统计局数据显示，1-10月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-4.9%、-7.8%，较1-9月均扩大0.3pct。以可比口径调整计算后，10月单月销售金额、销售面积同比分别为-8.1%、-11.0%，销售额跌幅较9月缩小5.5pct，销售面积跌幅较9月扩大0.9pct。销售额单月跌幅缩小，主要受到放松政策带动下一二线销售占比结构提升的影响；9月在强力政策密集落地的带动下，单月销售面积降幅明显收缩。但是政策效果持续性较差，在去年低基数影响下10月销售面积跌幅仍在扩大，市场下行压力未减。 •从“831”新政后的市场表现看，本轮政策仅带来较为短暂的市场情绪抬头，未形成强有力的修复后劲，低基数下10月销售仍在大幅下探。展望来看，在居民收入预期尚未明显恢复下，预计市场仍将在面临较长时间的波动调整。 房价：短暂复苏后，一线城市房价环比转跌，全国房价下滑态势扩大 •10月70大中城市房价跌幅走阔，一线城市短暂修复后再度转跌。在销售市场承压背景下10月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅度再次扩大，同时房价下跌城市数量再度增加。70大中城市中，新房价格环比上涨城市仅有11个，较9月减少4个。而二手房环比上涨城市仅有杭州、三亚两个城市。此外，一线城市新房、二手房房价环比增长在9月短暂止跌修复后再度转负。四个一线城市中，新房房价仅上海环比仍维持增长，二手房全线下跌。 开 发 ： 新 开 工 、 投 资持 续 下探， 房 企 资 金 面 持 续 承 压 土地市场：景气度仍处于低位，多省市土拍规则重回“价高者得” •10月土地出让金降幅收窄，但土拍市场热度仍在低位。根据中指院数据，1-10月全国商住土地成交建面、土地出让金累计同比分别为-31.8%、-24.3%，其中土地出让金跌幅较1-9月收窄1.3pct。10月单月全国商住土地成交建面、出让金同比分别为-33.6%、-16.6%,跌幅较9月分别收窄12.4pct、30.5pct。土地出让金降幅收窄，主要受到供地节奏影响，今年10月主要城市大规模供地，其中上海、北京出让金规模较高。市场虽短暂修复但景气度仍处低位，一方面土地成交建面累积同比依然处于下滑态势；另一方面土地溢价率也仍在低位调整，10月土地溢价率为3.5%，较上月下降0.9pct，创今年以来新低。 •土拍政策调整重回“价高者得”，或进一步加剧市场冷热分化。根据中指研究院监测数据显示，9月底以来，22个采取土地供应“两集中”的城市中已有一线城市广州，二线城市杭州、厦门、成都等共18城取消土地限价。土地限价的取消进一步加剧了土拍的冷热分化，优质地块溢价率飙升，但仍存在不少底价成交地块。从取消限价后已进行土拍的部分城市看，合肥、济南部分优质地块溢价率高达50%，成都优质地块溢价率达30%，而绝大部分土地仍以底价成交或遭遇流拍。我们认为，虽然土地市场恢复“价高者得”的竞价方式，但是在开发商流动性仍然偏紧的境况下，短时间也难以解决土地需求不足的问题，或许只是在落实国家保障房重要政策目标下的土地先行战略，让“商品住房回归商品属性”。 新开工、竣工、施工：新开工延续弱势，竣工维持双位数增长 •新开工持续承压，规模仍在低位。1-10月新开工面积累计同比为-23.2%，跌幅较1-9月减少0.2pct，略有收窄。以可比口径调整计算，10月单月新开工面积同比为-21.1%，跌幅较9月份扩大6.5pct，且单月新开工规模为2009年以来的同期最低值。展望来看，销售低迷、房企资金面紧张导致房企开工意愿、能力持续不足，年内新开工面积弱势基本定型，我们维持2023年新开工面积同比去年下降20%的预期。 •单月竣工面积增幅收窄，但全年竣工高增长确定性较强。1-10月竣工面积累积同比为19.0%，增幅较1-9月份减少0.8pct。以可比口径调整计算，10月份单月竣工面积同比增加13.3%，增幅较9月减少12.0pct。从绝对量来看，1-10月竣工面积仅略低于竣工大年2021年同期，显著高于2019、2022年同期。展望来看，我们认为今年竣工高增长的确定性较高，维持2023年竣工积增速为15.0%的预期。 •施工端降幅维持低位。10月施工面积同比为-7.3%，跌幅较9月扩大0.2pct。受“开工低迷竣工高增”确定性较强的影响，施工面积降幅可预测性增强。展望来看，我们维持施工面积2023年同比下降7%的预期。 投资：跌幅仍在持续扩大，预计将延续下滑态势 •房企投资动力仍然不足，开发投资仍在持续下滑。根据统计局数据，1-10月房地产开发投资额累计同比为-9.3%，降幅较1-9月扩大0.2pct。以可比口径调整计算，10月单月同比为-11.3%，降幅与9月持平。分项来看，1-10月土地购置费累计同比为-4.8%，较1-9月累计降幅减少0.3pct，累计降幅今年首次缩小。建安投资累计同比分别为-21.3%，较1-9月累计降幅扩大0.4pct。去年以来土地市场表现始终较弱，同时受新开工大幅下滑影响施工面积处于下行通道，无论是土地投资还是建安投资均难以对房地产开发投资形成有效支撑。 •展望来看，今年以来销售端态势远低于市场预期，强力政策支持下疲弱态势未能修复。受销售端影响传导，房企拿地、开工意愿均不足，房企资金面再度恶化，导致房地产开发投资总体弱势，绝对量持续处于近五年低位。我们预计房地产开发投资将延续下滑态势，同时下跌的趋势大概率延续至明年。 房企到位资金：各项资金来源同比均明显下降，房企资金状况尚未改善 •房企到位资金尚未改善。1-10月房地产开发企业到位资金累计同比为-13.8%，跌幅相较上月扩大0.3pct。可比口径下，10月单月同比为-16.8%，降幅较9月收窄1.1pct。分渠道看，各资金来源渠道全面下跌。1-10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%。融资资金方面，10月房企外部融资依旧低迷，10月单月国内贷款、自筹资金同比分别为-9.8%、-17.7%，跌幅较此前分别扩大13.8pct，3.8pct；销售资金方面，受此前销售微幅修复影响，10月销售资金来源有所改善。10月单月定金及预收款、个人按揭贷款同比分别为-18.6%、-15.0%，降幅较此前分别收窄7.2pct、11.5pct。但是，目前销售降幅继续扩大，后续销售回款改善或难以延续。 政 策：一 线 城 市 松 绑 购 房 杠杆 ， 期 待 政 策 进 一 步 发 力 按揭贷款：销售持续下探背景下，居民按揭贷款增长动力不足 •居民按揭贷款增长动力不足。截至10月末，个人住房贷款余额为38.46万亿，余额较上月减少563亿元。在政策“托底”效果有限，10月销售环比回落、同比大幅下探背景下，居民按揭贷款增长动力不足。值得一提的是，10月居民中长期贷款维持新增，或意味着居民经营贷置换按揭贷款的行为仍然存在。10月单月新增居民中长期贷款707亿元，同比多增375亿元。当前住房贷款利率与经营贷利率仍有较大的利差，或是居民将按揭贷款置换为经营贷款的主要原因。 按揭利率：11月微降，仅一线城市首套房贷款利率高于政策利率下限 •11月新增房贷利率微幅下调。根据贝壳研究院统计，11月百城首套、二套房利率分别为3.87%、4.43%，均较上月微幅下调1BP。首套房贷款平均利率已突破政策利率下限（LPR-20bp）,二套房贷利率已接近政策利率下限（LPR+20bp）。 •分城市能级来看，新增首套房贷款中，仅一线城市利率超过政策下限（LPR-20bp），11月一线、二线、三四线城市新增首套房贷款利率分别为4.38%、3.88%、3.84%，其中一线城市中京沪的贷款利率更高；新增二套房贷款中，同样也是一线利率相对较高，平均超政策利率下限48bp，11月一线、二线、三四线城市新增二套房贷款利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。其中，一线城市中京沪的下调空间较大，二线城市成都、杭州等约10个城市也仍有下调空间。 因城施策：深圳大幅松绑购房杠杆，期待调整在一线城市扩散 •11月一线城市深圳、二线城市厦门出台重磅调整政策。11月23日，深圳大幅下调二套房首付比例，从此前的普通住宅70%，非普住宅80%统一下调至40%。本次深圳政策调整力度是强于2014-2016年周期的，在上一轮周期调整中“2015330”政策在全国层面下调了二套房（有一套房且有贷款记录）的首付比例，深圳并未跟进。此外，本月二线城市中，厦门、昆明全面取消限购限售，杭州部分