房地产行业2023年7月报：基本面下行压力持续加大，市场信心亟待提振

杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年7月24日 •报告期：延续宽松基调，但调整频次及力度收缩。•展望：销售放缓背景下，市场信心亟待提振，等待需求端、供给端政策进一步落地 •报告期：销售景气度继续下行。6月单月同比降幅接近两成，景气度下行传导至一线城市•展望：三季度销售大概率同比负增长；四季度受去年低基数的影响，同比或有所好转 •报告期：依旧疲弱，前端弱，后端强。开工投资延续大幅回落趋势，竣工有所修复 •展望：开工投资弱，竣工强的趋势仍将延续 房地产主要指标趋势回顾展望 图表标题（微软雅黑18px加粗）在一季度市场超预期修复后，二季度市场持续降温。从统计局数据来看，6月单月受去年同期高基数影响，商品房销售面积跌幅下降近两成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。销售降温已传导至高能级城市,一线城市房价出现较大幅度下滑，二手房环比呈现出2014年9月以来最大跌幅。此外，6月国房景气指数滑落至94.06，已降至本轮下跌周期以来的景气度最低点。高频跟踪数据显示，7月新房在基数效应减弱背景下依旧弱势，成交量显著下台阶，而二手房成交绝对规模领先近五年同期的优势已不再延续。市场复苏前景变得不明朗，等待需求端、供给端政策进一步落地。 展望来看，市场景气度转弱后，再次恢复市场信心并不容易。且本轮下跌周期还受到经济下行、居民收入预期不足的影响，年内或难看到地产景气度有较大程度改善。考虑到去年下半年基数相对较低，下跌斜率相对可控。若政策维持二线及以下城市放松，预计Q3-Q4单季商品房销售面积同比分别为-16.9%、-12.8%，下调全年销售面积同比至-10.2%。下半年若统计局基数持续调整，销售同比表现或优于预期，预计全年销售面积同比为-4.3%。后续若有超出预期的政策提振销售，市场或迎来更好表现。 销 售 ：受 高 基 数 影 响 销 售 降 幅明 显 扩 大 ， 景 气 程 度 继 续 下 行 高频跟踪-新房：7月热度进一步下降，30大中城市成交量再下台阶 •市场放量减少叠加年中推盘结束，新房成交热度进一步降低。同比来看，30大中城市6月新房成交单月同比为-33.0%，较上月大幅降低57.6pct，主要受去年同期高基数影响。进入7月，基数效应减弱背景下销售仍旧弱势，新房成交量显著下台阶。7月1-20日30大中城市的成交同比增速为-30.8%，成交规模仅为近五年同期均值的一半。环比来看，房企年中推盘结束后，新房成交边际再度下行，30大中城市7月1-20日销售面积环比6月1-20日降低23.7%。 •分城市来看，各线城市新房成交均大幅回落。18个样本城市中，除北京与南宁外，其余16城7月1-20日同比成交均为负增长。分城市能级来看，30大中城市中一、二、三线城市7月1-20日的新房成交同比分别为-22.2%、-34.9%、-30.7%，二三线跌幅相对较高。不过，部分一线城市销售降温显著，广州、深圳、上海成交同比降幅超两成。 高频跟踪-二手房：热度回落，7月成交量降至历史同期低位 •二手房成交持续走弱，绝对规模回落至历史同期低位，相对于新房的领先优势逐步被打破。二手房成交连续四个月下行，16城二手房成交面积4-6月环比分别为-18.9%、-6.4%、-12.9%，7月1-20日环比6月1-20日下降16.6%。环比四连降后，二手房成交绝对规模不再延续此前领先近五年同期的优势。7月1-20日16城二手房成交面积降至2018年以来同期最低水平，2023年1-7月20日的二手房累计成交面积在近五年同期排位由最高转为次高。此外，同比增速亦印证二手房成交的弱势。6月成交面积同比增长2.5%，较5月大幅降低49.3%；7月1-20日成交同比增速为-7.5%，旬度同比增速降至2023年以来最低水平。 •分城市来看，各能级城市成交全线回落。在样本城市中，除大连、南宁、佛山、江门以外，7月1-20日其余城市同比均转跌，其中一线城市及成都跌幅相对较小。 量级：各线城市成交规模均显著回落 •从30大中城市数据来看，成交规模已连续两月处于2018年以来同期最低水平。二季度以来销售持续走弱，销售规模在6-7月创近五年新低。2023年第23周（6月）起至29周（7月中旬），30大中城市商品房成交规模持续位于2018年以来同期水平最低。分城市能级来看，二三线城市商品房销售进一步承压，成交面积呈显著下探趋势。而一线城市的销售水平在7月接近近五年同期销售最低水平，未能延续此前连续高于近5年同期销售均值的趋势，销售韧性有所减弱。 全国销售：6月市场进一步走弱，景气度降至本轮周期低点 •受去年同期高基数及市场景气度下行影响，6月单月全国销售同比降幅接近两成。二季度销售整体偏弱，6月环比季节性回暖，但单月销售同比降幅接近两成，累计同比降幅进一步扩大。统计局数据显示，1-6月全国商品房销售额、销售面积同比分别为+1.1%、-5.3%，较1-5月分别降低7.3pct、4.4pct。以可比口径进行调整计算，6月单月销售额、销售面积同比分别为-19.2%、-18.2%，较5月分别降低26.1pct、15.2pct。单月同比降幅较此前进一步扩大，一方面受去年同期疫情放开后，需求集中释放的高基数影响；另一方面与今年二季度以来居民收入预期调整、商品房需求回落有关。从绝对量来看，6月的销售面积低于今年3月的销售峰值，且为2015年以来同期最低水平。值得一提的是，6月国房景气指数滑落至94.06，已跌至2021下半年开启下跌周期以来的景气指数最低点。整体来看，年初脉冲式回暖后，市场景气度在二季度明显回落。 •展望来看，市场景气度转弱后，再次恢复市场信心并不容易。且本轮下跌周期还受到经济下行、居民收入预期不足的影响，年内或难看到地产景气度有较大程度改善。考虑到去年下半年基数相对较低，下跌斜率相对可控。若政策维持二线及以下城市放松，预计Q3-Q4单季商品房销售面积同比分别为-16.9%、-12.8%，下调全年销售面积同比至-10.2%。下半年若统计局基数持续调整，销售同比表现或优于预期，预计全年销售面积同比为-4.3%。后续若有超出预期的政策提振销售，市场或迎来更好表现。 房价：70大中城市房价下行，一线城市二手房承压增大 •一线城市房价显著下行，二手房承压高于新房。随着市场热度的下降，一线城市房价出现较大幅度下滑。一线城市二手房房价同比增速转负，打破2019年8月以来的连续增长态势。此外，一线城市二手房环比跌幅为-0.7%，为2014年9月以来环比最大跌幅，且跌幅显著高于二三线城市。6月70大中城市新建、二手住宅价格环比上涨城市数分别为31、7个，较5月分别减少15、8个。继上月70大中城市二手房环比转为下跌后，新建商品住宅环比价格在7月也再次转负。 数据来源：Wind，招商银行研究院 开 发 ： 开 工 投 资 依 旧 乏 力 ，竣 工 增 长 确 定 性 较 高 土地市场：整体偏冷，部分重点城市土拍热度下降 •土地市场整体仍处下行通道。1-6月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-26.9%、-20.4%，降幅较5月分别扩大4.7pct、6.1pct，二者累计同比已分别连续下降27、24个月。受销售端景气度进一步下行影响，6月单月土地成交同比持续扩大，而从绝对量来看，成交建面、出让金分别为2009年、2016年以来同期最低水平。 •土拍市场区域热度持续分化，部分重点城市的热度有所下降。分城市能级来看，6月一线、二线、三四线城市土地成交平均溢价率分别为8.3%、5.0%、5.5%，各线城市溢价率较上月均有不同程度下行。分城市来看，6月共8城进行集中供地，深圳、合肥、杭州景气度维持，而广州、苏州等重点城市土拍热度有所下降。合肥、深圳溢价率维持在10%以上、杭州溢价率维持在8%以上。而此前表现较好的广州、苏州、宁波溢价率在6月均有所下滑，其中，广州溢价率由此前的11%降至4.5%，苏州、宁波溢价率由此前的9%降至5%以内。 •展望来看，土地市场将延续分化态势，整体成交热度或年内维持低位。 新开工、竣工、施工：新开工跌幅持续扩大，竣工修复确定性强 •新开工同比降幅进一步扩大，绝对规模为历史同期最低。1-6月新开工面积累计同比为-24.3%，降幅较5月扩大1.7pct。以可比口径调整计算，6月单月新开工面积同比为-30.3%，跌幅较上月扩大2.9pct。从绝对规模来看，新开工单月及1-6月累计值均处于2009年以来同期最低位。销售景气度下行持续拖累供给端的修复。展望来看，房企开工与销售关联紧密，在销售景气未能持续企稳前，难以看到开工有明显转向，我们下调新开工面积增速至-20.0%（年初预期-10.0%）。 •竣工端依旧强劲。1-6月竣工面积累计同比为19.0%，与上月基本持平；以可比口径调整计算，6月单月竣工面积同比为16.3%，增幅较5月收窄8.1pct，在6月竣工体量较高的情况下，端修复成效仍较为可观。展望来看，考虑到疫情结束后施工节奏恢复，政府推进“保交楼”下竣工的约束更强，我们上调竣工面积增速至10.0%（年初预期5.0%） •施工修复仍待提振。6月施工面积累计同比为-6.6%，跌幅较上月扩大0.4pct，新开工与竣工走势分化延续，施工面积持续承压。展望来看，施工面积同比年内将持续为负，下调施工面积增速至-7.0%（年初预期-5.0%）。 投资：受销售与新开工低迷影响，投资依旧疲弱 •房地产开发投资额跌幅持续扩大。1-6月房地产开发投资额累计同比为-7.9%，降幅较上月扩大0.7pct。以可比口径进行调整计算，5单月同比为-10.3%，降幅较上月小幅收窄0.2pct。从绝对规模来看，6月单月开发投资额处于2017年以来最低水平。分项来看，土地购置1-6月累计同比为-2.6%，降幅较上月走阔2.1pct。上年低迷的土地成交会在本年土地购置费中滞后反应，预计今年土地购置同比将持续为负。建安投资1-6月累计同比为-20.0%，降幅较5月扩大2.0pct，建安投资已连续14个月负增长。销售市场低迷以及资金链紧张使得房企投资意愿及能力均不足，因此建安投资也难言乐观。•展望来看，土地投资及建安投资在年内均对房地产开发投资形成拖累。我们下调全年房地产开发投资额增速为-9.8%（年初预期- 7.1%）。若下半年统计局基数有所调整，全年房地产开发投资增速或为-7.5%。 房企到位资金：受销售降幅扩大影响，到位资金明显转弱 •销售回款随市场同步下行，拖累房企到位资金明显转弱。1-6月房地产开发企业到位资金同比为-9.8%，跌幅较上月扩大3.2pct，6月到位资金单月同比为-21.5%，较5月降低14.1pct。分渠道来看，随着6月地产成交不景气，销售回款明显趋弱。1-6月定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-0.9%、2.7%，均较上月有所下滑；定金及预收款、个人按揭贷款单月同比分别为-19.4%、-12.8%，单月同比结束了3月份以来的正增长态势。融资到位资金跌幅同样持续扩大，1-6月国内贷款、自筹资金累计同比分别为-11.1%、-23.4%，跌幅较上月分别扩大0.6pct、1.8pct。受股权、非银融资通道进展有限的影响，房企增量融资低位徘徊，房企仍面临较大的资金压力。展望来看，考虑到销售已有所转弱，三季度非银融资偿还规模仍然较大，预计房企到位资金依旧承压。 政 策 ： 温 和 低 频 ， 有 待 进 一步 发 力 总体基调：7月中央政治局工作会议房地产定调相对积极 •2023年整体延续宽松基调。二季度政策调整力度趋弱，在“托而不举”的政策基调下，当前政策主要从需求端盘活交易、提振居民购房信心，以及供给端缓解房企资金压力、防风险两方面入手，整体市场政策并无显著突破。•在市场景气趋弱，居民购房信心不足背景下，本次中央政治局会议有关地产表述相对积极，首提“适应我国房地产市场供求关 系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，继续强调“因城施策用好政策工具箱