房地产行业2023年9月报：基本面依旧疲弱，政策“托底”意图明确，四季度是重要观察期

主标题 微软雅黑 加粗 44px——副标题 微软雅黑 28px杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年9月24日1房地产2023年9月报——基本面依旧疲弱，政策“托底”意图明确，四季度是重要观察期 2•报告期：8月销售面积、房价仍然疲弱。新政后新房销售环比微幅改善，但景气仍低，二手房修复优于新房。•展望：政策托底下市场修复可期，但政策传导尚需时日，四季度或有所好转•报告期：新开工投资持续疲软，竣工保持强劲•展望：开发投资年内或将持续承压•报告期：央行“831”新政超预期出台，一揽子政策密集落地，需求端实质性转向•展望：突破此前市场对于地产政策的预期上限，政策将持续落地 vNaYdXoRqPfVeUbR9RaQsQmMtRtQfQmMuNeRtRvN6MqRrPxNmPqPNZrRoP房地产主要指标趋势回顾展望数据来源：招商银行研究院从8月的情况来看，房地产尚处调整阶段，各项指标继续下滑。根据统计局数据，8月商品房销售面积、销售金额累计同比跌幅持续扩大，销售压力仍然较大。房企对市场预期仍然悲观，房地产开发投资依旧大幅下滑。8月国房景气指数为93.56，已连续5个月下滑，且跌幅不断扩大。值得期待的是，新一轮的房地产放松已开启。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。先后出台“认房不认贷”、下调首/二套房首付比例、取消限购等优化措施，一线城市也出台了实质性政策放松。目前的政策出台力度、频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限，显示出较强托底信号。从9月新政后对销售市场的跟踪来看，新房环比仅有微幅改善，市场景气程度尚未恢复。二手房修复优于新房，中介到访热度边际提升。展望来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复。类别2023年1-7月表现2023年8月趋势1-8月同比是否符合市场预期2023年预判政策环境总体基调宽松持续放松-超预期政策环境持续宽松需求端供给端销售市场商品房销售面积-6.5%跌幅扩大-7.1%是-10.2%/-4.3%（统计局基数调整）商品房销售额-1.5%跌幅扩大-3.2%是-70大中城市房价新房同比：-0.6%二手房同比：-3.1%新房、二手房同环比跌幅均扩大新房同比：-0.6%二手房同比：-3.2%是-土地市场土地成交建面-28.3%跌幅扩大-30.2%是-土地出让金-25.4%跌幅缩小-21.6%是开发投资新开工面积-24.5%跌幅缩小-24.4%是-20.0%竣工面积20.5%增幅减少19.2%是10.0%施工面积-6.8%跌幅扩大-7.1%是-7.0%房地产开发投资额-8.5%跌幅扩大-8.8%是-9.8%/-7.5%（统计局基数调整）房地产开发到位资金-11.2%跌幅扩大-12.9%是- 销售：市场延续调整，政策支持下悲观预期或有所缓和 高频跟踪-新房：央行831新政后成交环比改善，但景气度依旧处于低位数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错。新建商品房成交面积同比增速•9月以来商品房成交环比小幅回升，但成交规模依然处于近5年低位。央行831政策后，各地需求端政策密集落地。新房环比有所改善， 30大中城市9月1-20日环比8月1-20日上升了8.7%。不过，整体看新房景气度尚处低位， 9月1-20销售面积同比2022年同期为-12.0%。从绝对值看，9月中上旬成交面积仍处于近5年低位。我们认为新房景气偏低或有两方面原因，一是从过往经验看政策传导至销售市场改善尚需时日；二是受房企出清影响新房推盘量仍处于大幅下降态势。•分城市能级看，一、二、三线城市9月1-20日商品房成交面积同比2022年同期分别为-35.1%、14.5%、-27.5%，环比8月1-20日分别为12.1%、11.8%、-3.0%。其中二线城市同比自5月以来再度转正。分城市看，杭州、成都、青岛等同比大幅转正，其余城市跌幅略有缩窄。 2023年2022年 1-9.209月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京6%0%-53%-28%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21%上海14%-39%-44%-15%-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7%广州-3%-21%-24%-51%9%-33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48%深圳-7%-45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46%杭州9%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33%南京-20%45%-42%-34%-49%-18%-22%-7%-58%-51%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7%武汉-10%-22%5%-19%-24%-34%-12%-55%-65%-42%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31%成都4%99%634%-19%-13%-2%-23%-34%33%-13%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15%青岛-15%29%8%21%-19%-33%-36%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25%苏州-33%-54%-60%-35%-8%-32%-28%-44%-44%-78%-76%-22%15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15%大连-12%98%0%-13%-61%-41%-10%0%-15% -48%30%-9% 福州-28%-30%-68%10%23%-73%-61%-8%-54%-34%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-58%-56%-47%-36%10%厦门24%-40%-11%-33%-1%3%-26%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58%南宁-8%-21%-56%-15%-41%-11%-10%-1%23%-55%-29%-20%-7%13%5%-62%-7%-20%36%89%44%24%12%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%-52%无锡-13%-2%-29%-32%-42%-16%-31%-10%10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48%东莞-50%-33%-50%-42%-67%-56%0% 139%-35%46%23%-92% 惠州14%-21%0%-40%40%-63%-24%-17%-33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70% 221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66%扬州4%-16%23%-33%-43%0%-43%-58%-47%51%57%-23%67%5%127%78%-42%64%66%81%-5%65%9%114%-81%7%-39%12%31%-5%13% -38%-42%-62%-69%-69%-49%-54%韶关-22%-64%-56%-68%-56%62%6%12%-31%21%0%134%-69%-15%24%3%-63%-80%-15%-14%-45%83%-16%55%-63%46% 181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33%江阴2%19%-52%-40%-27%-18%-55%-54%-69%-25%-34%-23%11%450%682%66%45%83%729% -25%54%80%25%-66%-19%37%14% 180%-9%9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% 30大中城市-5%-3%-22%-12%-31%-28%-20%-33%-29%-38%-40%-6%25%13%41%30%26%41%50%59%27%17%-1%183%-80%-32%-4%-21%-25%-18%-14%-19%-33%-7%-45%-52%-45%-24%-25%一线城市3%-24%-48%-21%-38%-34%-7%-24%-20%-21%-33%14%84%106%66%112%118%168%100%61%23%-3%-23%163%-82%-11%4%-30%-24%-18%13%-19%-6%-4%-48%-61%-47%-7%-30%二线城市-9%19%9%-1%-22%-29%-28%-42%-26%-45%-46%-9%21%-2%51%16%9%22%32%51%28%6%0%175%-78%-43%-8%-23%-28%-16%-27%-18%-37%-1%-40%-51%-44%-19%-7%三线城市-4%-15%-39%-31%-42%-19%-11%-12%-43%-27%