房地产行业2023年9月报：基本面依旧疲弱，政策“托底”意图明确，四季度是重要观察期

杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年9月24日 •报告期：央行“831”新政超预期出台，一揽子政策密集落地，需求端实质性转向•展望：突破此前市场对于地产政策的预期上限，政策将持续落地 •报告期：8月销售面积、房价仍然疲弱。新政后新房销售环比微幅改善，但景气仍低，二手房修复优于新房。 •报告期：新开工投资持续疲软，竣工保持强劲 •展望：政策托底下市场修复可期，但政策传导尚需时日，四季度或有所好转 •展望：开发投资年内或将持续承压 房地产主要指标趋势回顾展望 从8月的情况来看，房地产尚处调整阶段，各项指标继续下滑。根据统计局数据，8月商品房销售面积、销售金额累计同比跌幅持续扩大，销售压力仍然较大。房企对市场预期仍然悲观，房地产开发投资依旧大幅下滑。8月国房景气指数为93.56，已连续5个月下滑，且跌幅不断扩大。值得期待的是，新一轮的房地产放松已开启。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。先后出台“认房不认贷”、下调首/二套房首付比例、取消限购等优化措施，一线城市也出台了实质性政策放松。目前的政策出台力度、频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限，显示出较强托底信号。从9月新政后对销售市场的跟踪来看，新房环比仅有微幅改善，市场景气程度尚未恢复。二手房修复优于新房，中介到访热度边际提升。 展望来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复。 销 售 ： 市 场 延 续 调 整 ， 政 策 支持 下 悲 观 预 期 或 有 所 缓 和 高频跟踪-新房：央行831新政后成交环比改善，但景气度依旧处于低位 •9月以来商品房成交环比小幅回升，但成交规模依然处于近5年低位。央行831政策后，各地需求端政策密集落地。新房环比有所改善，30大中城市9月1-20日环比8月1-20日上升了8.7%。不过，整体看新房景气度尚处低位，9月1-20销售面积同比2022年同期为-12.0%。从绝对值看，9月中上旬成交面积仍处于近5年低位。我们认为新房景气偏低或有两方面原因，一是从过往经验看政策传导至销售市场改善尚需时日；二是受房企出清影响新房推盘量仍处于大幅下降态势。 •分城市能级看，一、二、三线城市9月1-20日商品房成交面积同比2022年同期分别为-35.1%、14.5%、-27.5%，环比8月1-20日分别为12.1%、11.8%、-3.0%。其中二线城市同比自5月以来再度转正。分城市看，杭州、成都、青岛等同比大幅转正，其余城市跌幅略有缩窄。 高频跟踪-二手房：二手房成交热度先于新房边际修复 •二手房先于新房恢复，中介到访热度边际提升。9月1-20日15城二手房成交面积同比2022年同期提升38.0%，环比8月1-20日为6.5%，同比、环比均实现转正，作为房地产热度先行指标，二手房成交在新政后先于新房恢复。此外，新政后二手房来访热度边际提升，9月1-20日75城中介二手房新增带看量环比提升22.8%。 •分城市能级来看，9月1-20日一线、二线、三线城市二手房同比2022年同期分别为16.8%、70.7%、-4.7%，环比8月1-20日分别为30.0%、3.4%、-7.6%，一线、二线城市修复明显。分城市来看，深圳、成都等城市表现突出，同环比大幅提升。 全国销售：8月市场仍处调整阶段，政策支持下疲弱之势或将有所缓解 •8月房地产销售降幅持续扩大，考虑到8月底以来政策显示出较强“托底”目标，后续市场修复或可期待。8月销售累计降幅持续扩大。统计局数据显示，1-8月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-3.2%、-7.1%，较1-7月分别减少1.7pct、0.6pct。8月单月销售相较7月小幅增长但仍处于低位。以可比口径调整计算，8月单月销售金额、销售面积同比分别为-16.4%、-12.2%，跌幅较7月分别缩小2.9pct、3.4pct，环比7月分别为4.7%、4.8%。8月份国房景气指数为93.56，已连续5个月下跌，且跌幅逐月扩大。央行“831”政策的出台，显示政策已“自上而下”主导放松，随后各地“四限”放松加速落地，叠加此前一线城市也出台了“认房不认贷”调整，一揽子政策显示出较强的托底信号。这些政策有助于降低购房门槛，释放部分需求，或能缓解当前悲观预期及销售的疲弱之势。 •展望来看，从过往经验来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但考虑到政策传导效应尚待观察，以及行业实现趋势性逆转离不开经济好转。因此，我们暂维持此前预期，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。 •8月各线城市新房、二手房房价均延续下跌，新一轮政策宽松下房价或已触底。在销售遭受压力的情况下，一、二、三线城市新房、二手房价格全线下跌，其中二手房环比已连续三个月下跌。与此同时，房价下跌城市数量进一步增加，8月70大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别仅有17个和3个，均较7月减少3个。8月末新一轮救市政策开启，市场预期房价或已出现触底信号。从二手房表现亦可看出，8月一线城市二手房价格跌幅收窄，二三线城市跌幅没有继续扩大。 开 发 ： 房 企 拿 地 投 资持 续疲软 ， 资 金 面 依 旧 承 压 土地市场：房企拿地聚焦高能级城市，热点城市集中土拍明显降温 •8月土地成交“量跌价升”，房企拿地再向一二线集中。8月全国商住土地成交建面单月同比为-42.3%，受成交向一二线城市集中影响，在成交减量情况下土地出让金反而升高，8月全国商住土地出让金单月同比为6.5%，其中一线、二线、三四线土地出让金同比分别为50.1%、57.1%、-35.0%。•土地成交规模和出让金仍处低位，土拍市场热度依旧低迷。在销售端并未释放明显修复信号情况下，房企拿地依旧保持谨慎。根据中指院数据，1-8月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-30.2%、-21.6%，其中土地成交建面累积跌幅较1-7月增加2.0pct，出让金跌幅较1-7月收窄3.7pct。此外，土地溢价率仍在下行，而流拍率有所提升。8月土地溢价率为3.7%，较上月降低1.0pct，多数地块以低价成交。流拍率为13.4%，较上月上行3.8pct。•此前热度较高的杭州、西安、成都等土拍热度有所降温。8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍。此前热度相对较高的杭州、西安、成都明显降温，杭州平均溢价率降至5.3%，西安地块全部以低价成交，成都出现多宗宅地流拍或撤牌。 新开工、竣工、施工：新开工延续低迷格局，竣工依旧稳健增长 •新开工持续承压，单月规模创2018年12月以来新低。1-8月新开工面积累计同比为-24.4%，与1-7月跌幅基本齐平。以可比口径调整计算，8月单月新开工面积同比为-23.6%，较7月份跌幅收窄2.3pct，单月新开工规模为2008年12月以来最低。央行831政策后新房销售景气度尚未提升，开发商拿地开工意愿仍然不足。展望来看，土地市场弱势及销售市场恢复斜率不确定性持续制约新开工修复，我们维持2023年新开工面积同比去年下降20%的预期。 •竣工维持韧性。1-8月竣工面积累积同比为19.2%，增幅较1-7月份下降1.3pct。以可比口径调整计算，8月份单月竣工面积同比增加10.6%，同比增幅较7月减少22.6pct，增速环比下降但仍保持增长。在前期积累的开工以及“保交楼”政策推动下，竣工面积增速持续增长确定性较高。展望来看，我们维持预期2023年竣工面积增速为10.0%的预期。•施工端持续走低。8月施工面积同比为-7.1%，跌幅较7月增加0.3pct。受新开工面积显著拖累著而竣工端持续增长的影响，施 工面积维持低位徘徊。展望来看，我们仍预期施工面积2023年同比下降7%。 投资：受资金面紧张影响，房企投资信心依然较弱 •房地产开发投资累计跌幅持续扩大。去化不足叠加资金面收紧，房企开发投资持续收紧步伐。1-8月房地产开发投资额累计同比为-8.8%，降幅较1-7月扩大0.3pct。以可比口径调整计算，8月单月同比为-11.0%，降幅较7月份收窄1.2pct。分项来看，1-8月土地购置费、建安投资累计同比分别为-4.3%、-20.8%，降幅较上月分别扩大0.6pct、0.5pct。2022年以来房企拿地保持谨慎，土地市场热度偏冷，持续拖累土地投资。此外，施工端持续走低，持续拖累建安投资。 •展望来看，当前销售端尚未对宽松政策有显著反映，多数房企仍面临资金面紧张的困境，资金萎缩打击房企特别是民营房企的投资信心，若想投资端恢复还需等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期，统计局基数若不调整为-9.8%，调整后或为-7.5%。 房企到位资金：去化难度加剧叠加融资环境未见修复，房企资金持续承压 •房企资金链压力仍在加剧，国内贷款、定金和预收款降幅明显扩大。1-8月房地产到位资金累计同比为-12.9%，跌幅相比上月扩大1.7pct，8月到位资金持续跌落，环比7月为-5.5%。分渠道看，8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、-22.2%、-31.6%、-26.9%，降幅较上月分别扩大9.6pct、1.7pct、9.8pct、3.4pct。8月在“三支箭”支持的房企碧桂园、远洋发生流动性风险事件后，金融机构对于房企融资态度更为谨慎，国内贷款降幅扩大。此外，在销售不畅下，定金及预收款也出现大幅下滑。 •展望来看，在今年初房企融资短暂修复后再度出现融资难问题。融资不畅下，销售回款几乎成为大部分房企还债的唯一资金来源。若四季度销售有所起色，预计房企资金端压力将有所缓解。不过，若想房企自身造血能力恢复，也需融资端政策的进一步支持。 政 策 ： 央 行“8 3 1”新 政 超预 期 出 台 ， 一 揽 子 政 策 密 集落 地 总体基调：央行831政策超预期落地，强力需求端政策开始发力 •央行831政策超预期出台，房地产需求端政策迎来实质性拐点。8月31日央行、国家金融监管总局联合发布两则重要通知，共涉及三项地产信贷政策：一是首套/二套首付比例下限统一下调为20%/30%，此前限购城市为30%/40%；二是二套按揭利率下限下调为LPR+20bp，此前是LPR+60bp；三是降低首套房存量按揭利率。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。央行831政策是在当前市场单边下行，房地产供求关系发生重大变化下，由中央主导出台的强力政策，突破此前市场对于地产政策的预期上限。目前央行基本启用了其所余的全部地产政策工具，显示出较强的托底信号。 按揭贷款：销售下滑持续拖累个人住房贷款，新政下转贷规模或减少 •销售萎缩拖累个人住房贷款，转贷行为影响居民中长期贷款波动。截至8月，个人住房按揭贷款余额为38.4万亿，同比为-1.6%，跌幅较上月增加0.4pct。当前销售与按揭贷款的关系主要体现为销售走弱持续拖累贷款。8月份销售延续此前下滑态势，新增规模不抵贷款偿还，按揭贷款余额再度下行。8月居民中长期贷款转正，新增贷款1602亿元，同比少增1056亿元。如房地产7月报中，我们对居民贷款置换行为的描述，或因上月置换行为大量冲减后，8月居民中长期新增贷款有所转正，真实按揭贷款并未好转。 •展望来看，9月末开始，存量房贷利率陆续下调，但存量房贷利率相比理财收益仍然较高，房贷偿还速度是否因此放缓有待观察。不过，随着按揭贷款利率下调，按揭贷款转经营贷规模大概率减少，此前居民中长期贷款波动较大的情形或有所缓解。 按揭利率：831政策后多地下调二套房贷款利率，满足居民改善需求 •根据贝