2023年10月房地产数据点评：销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力

事项： 2023年10月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。 国信地产观点：1）10月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显。 2）10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。 3）投资建议：今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10月数据已初步验证。如此，地产板块在Q4将迎来数据和政策的共振，建议积极布局。 个股端，核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 10月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显 从房企维度看，10月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比-14%，降幅较1-9月扩大了2个百分点。其中，在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为-2%，而已出险房企为-44%。10月单月，百强房企销售额4437亿元，环比+0.4%，单月同比-28%，降幅较9月收窄2个百分点，略有改善。Top20房企1-10月销售累计同比均较1-9月下滑。 普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。 从城市维度看，30城商品房成交面积同比降幅显著收窄，且高能级城市表现更好。2023年1-10月，30城商品房累计成交面积为11235万㎡，同比-7.6%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点。其中，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为+2%、-9%、-14%。10月单月，30城商品房成交面积1020万㎡，环比+4%，单月同比-2%，降幅较9月足足收窄了20个百分点。 虽然三季度以来，高层对地产表态进一步软化，而且陆续出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者的观望情绪仍较重。 我们认为，当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望继续放松。叠加低基数效应，四季度销售同比将明显提振，10月数据已经初步验证。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比 图2：百强房企单月销售额同比 图3：Top20房企2023年1-10月累计销售额及累计同比 图4：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图5：30城商品房单月成交面积同比 10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱 从房企维度看，2023年1-10月，百强房企权益拿地额10107亿元，同比-10%，较1-9月收窄8个百分点。 2023年10月单月，百强房企拿地额1508亿元，环比+112%，同比+101%，而9月同比仅为-57%。土地市场的靓眼表现主要受热点城市土地供应节奏以及去年同期基数的影响，10月北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块出让，且头部央国企积极拿地。实际百强房企拿地额1-10月累计同比与1-8月基本持平。 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-10月，300城住宅用地成交建面为25964万㎡，同比-35%，降幅较1-9月扩大2个百分点。2023年10月，300城住宅用地单月成交建面3428万㎡，环比+21%，同比-46%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率3.7%，继续走低。 图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图7：百强房企单月拿地金额同比 图8：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图9：300城住宅用地单月成交面积同比 投资建议： 今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。 在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10月数据已初步验证。如此，地产板块在Q4将迎来数据和政策的共振，建议积极布局。个股端核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。