【银河地产】新城控股点评_收入同比增长，商业运营稳步向前_2023年三季报点评

2023年10月28日 收入同比增长，商业运营稳步向前 --2023年三季报点评 核心观点： 分析师 ⚫业 绩同 比 下 滑：2023年 前 三 季 度 ，公 司 实 现 营 业 收 入712.80亿 元 ，同 比 增 长15.43%，归 母 净 利 润 实 现24.78亿 元 ，同 比 下 降26.01%。归 母 净 利 润 下 降 主 要受 到 如 下 原 因 影 响 ：1）2023年 前 三 季 度 公 司毛 利 率18.25%，较 去 年 同 期 下 降3.04pct，这 与 行 业 整 体 毛 利 率 下 行 的 趋 势 一 致 ；2）财 务 费 用同 比 增 长39.75%，主 要 与 年 初 至 期 末 的 利 息 费 用 资 本 化 率 减 少 导 致 利 息 费 用 增 加 有 关 ；3）2023年 前 三 季 度 公 司公 允 价 值 变 动 净 收 益为1.63亿 元 ，较 去 年 同 期6.67亿 元 下 滑较 多 ，主 要 由 于 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 较 少 ；4）2023年 前 三 季 度资 产 减值 损 失19.72亿 元 ，主 要 由 于 公 司 谨 慎 计 提 存 货跌 价准 备18.05亿 元、计 提 坏账 准 备1.67亿 元，资 产 减 值 准 备 减 少 公 司归 母 净 利 润13.95亿 元。 由 于 合 联营 交 付 毛 利 率 增 加 ，2023年 前 三 季 度 公 司 投 资 净 收 益 实 现11.11亿 元 ，较 去 年1.01亿 元 增 加 较 多 。费 用 管 控，2023年 前 三 季 度 销 售 费 用 率 、 管 理 费 用 率 分别 为3.81%、3.78%，分 别 较 去 年 同 期提 高0.03pct、下 降1.78pct，费 用 率 合 计下 降1.75pct。 ⚫开 发 业 务销 售 同 比 下 降：2023年 前 三 季 度 公 司 实 现 销 售 金 额601.93亿 元 ，同 比 下 降35.88%， 销 售 面 积753.34万 方 ， 同 比 下 降20.88%， 对 应 销 售 均 价7969元/平 米 ，同 比 下 降18.96%。分 区 域 看 ，公 司前三 季 度 销 售 面 积 中 ，华 东 、华 中 、西 部 、华 北 、华 南 、西 北 和 其 他 区 域 分 别 为45.12%、20.19%、13.26%、9.83%、5.74%、5.12%、0.74%， 其 中 江 苏 省 、 山 东 省 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到26.77%、10.83%。2023年 前 三 季 度 共 竣 工1180.86万 方 ， 较 去 年 同 期 增 长29.14%， 随 着四 季 度 交 付 旺 季 的 到 来 ，我 们 认 为 全 年 竣 工 有 望 持 续 增 长 。 ⚫商 业 运 营 维 持 高 出 租 率：2023年 前 三 季 度 ，公 司 商 业 运 营 业 务 收 入 为81.31亿 元 ，较 去 年 同 期 增 长13.01%，前 三 季 度 运 营 收 入占 公 司 营 业 收 入 的11.41%，占 比 维 持 在10%以 上。截 至2023年9月 末 ， 公 司 出 租 物 业 数 量 共 有158个 ，总 建 面1473.16万 方 ， 可 供 出 租 面 积893.28万 方 ，截 至2023年9月 末 的平 均出 租 率96.04%，出 租 率 维 持 高 位。从 区 域 分 布 看 ，江 苏 、 浙 江 、 安 徽 、 山 东四 个 省 份 的 可 出 租 面 积 合 计 占 比51.62%。 从 出 租 率 看 ， 仅 吉 林 、 内 蒙 古 、 重庆 的 截 至2023年9月 末 的 出 租 率 不 足90%，其 他 省 份 的 出 租 率 均 高 于90%，凸 显 公 司 优 秀 的 商 业 运 营 能 力。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫严 控 杠 杆 维 持 绿 档：根 据 我 们 的 计 算 ，截 至2023年9月 ，公 司 在 手 现 金228.68亿 元 ，现 金 短 债 比 为1.27倍 ，保 持 流 动 性充 足；截 至2023年9月 ，剔 除 合 同负 债 后 的 资 产 负 债 率67.76%，净 负 债 率44.68%，严 控 杠 杆，维 持 绿 档。公 司积 极 偿 还 债 券 ，2023年 第 三 季 度 ， 公 司已偿 还 境 内 外 公 开 市 场 债 券35.81亿元。2023年9月 ，公 司调 整定 增 预 案 ，计 划 募 集 资 金45亿 元（ 调 整 前 计 划 募集 资 金80亿 元 ），主 要 用 于 温 州 、东 营 、重 庆 等 七 个在 建项 目，我 们 认 为 定 增募 集 资 金 有 望 补 充 公 司 资 金 ， 提 高 流 动 性。 ⚫投 资 建 议：公 司严 控 杠 杆 ， 保 持 资 金 流 动 性 ， 维 持 绿 档；开 发 业 务销 售 同 比下 降 ，商 业 运 营 占 比 维 持 在10%以 上 ，重 要 性 凸 显。我 们 看 好 公 司 商 业 运 营 业务 与 开 发 双 轮 驱 动 的 经 营 战 略 。维 持 公 司2023-2025年 归 母 净 利 润41.30亿元 、49.50亿 元 、51.54亿 元 ，EPS为1.83元/股 、2.19元/股 、2.29元/股 的 预测 ， 对 应PE为6.53X、5.45X、5.23X， 维 持 “ 推 荐”评 级。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、 政 策 实 施 不 及预 期 的 风 险 、公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险、公 司商 业运 营出 租 率 不 及 预 期的风 险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 评级标准 未 来6-12个 月 ， 行 业 指 数 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 公 司 评 级 体 系 未 来6-12个 月 ， 公 司 股 价 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn