2023年年报点评：管理规模量质兼升，运营管理稳步向前

2024年03月16日 管理规模量质兼升，运营管理稳步向前 --2023年年报点评 核心观点： 分析师 ⚫归 母 净 利 润 稳 定 提 高：公 司2023年 实 现 营 业 收 入156.27亿 元 ，同 比 增长19.99%， 归 母 净 利 润7.36亿 元 ， 同 比 增 长23.96%。 盈 利 能 力 上 ， 公司 整 体 毛 利 率11.56%， 较2022年 下 降0.28pct， 主 要 由 于 公 司 主 营 的 物业 管 理 业 务 的 毛 利 率 下 降0.57pct至10.01%。 公 司 净 利 率 为4.73%，较2022年 提 高0.36pct。 净 利 率 有 所 提 高 的 原 因 在 于 ：1） 公 允 价 值 变 动 收益 为0.06亿 元 ，2022年 为-0.08亿 元 ，2023年 实 现 公 允 价 值 变 动 正 收 益 ；2）营 业 外 收 入 提 高 至0.15亿 元 ，营 业 外 支 出 由2022年 的0.15亿 元 下 降至0.01亿 元 。费 用 管 控 上 ，销 售 费 用 率 、管 理 费 用 率 、财 务 费 用 率 分 别为0.6%、3.87%、0.4%， 分 别 较2022年 提 高0.06pct、 提 高0.27pct、 下降0.32pct， 合 计 费 用 率 基 本 维 持 稳 定 。 ⚫管 理 规 模 量 质 兼 升公 司 物 管 业 务 实 现 收 入147.58亿 元 ， 同 比 增 长18.03%， 占 公 司 营 业 收 入 的94.44%。 其 中 基 础 物 管 实 现 收 入121.13亿元 ，占 物 管 收 入 的82.08%，毛 利 率 为8.76%，较2022年 小 幅 下 降1.02pct。截 至2023年 末 ，公 司 在 管 面 积3.45亿 方 ，同 比 增 长10.74%，其 中34.64%的 在 管 面 积 来 自 控 股 股 东 招 商 蛇 口 。 公 司 持 续 深 化 与 控 股 股 东 的 开 发增值 业 务 协 同 ， 实 现 优 化 协 同 。 从 业 态 分 布 看 ， 住 宅 业 态 与 非 住 业 态 的在管 面 积 分 别 占 总 在 管 面 积 的38.10%、61.90%， 非 住 业 态 占 比 较2022年提 升3.14pct。非 住 业 态 占 据 各 主 要 赛 道 ，包 括 办 公 、公 共 、园 区 、政 府 、学 校 、 商 业 、 城 市 空 间 及 其 他 。 从 物 管 单 价 看 ， 公 司 基 础 物 管 平 均 单价为2.93元/平 米/月 ， 较2022年 提 高8.76%， 其 中 住 宅 和 非 住 单 价 分 别 为2.16元/平 米/月 、3.40元/平 米/月 ，同 比 分 别 增 长5.40%、8.17%。非 住业态 单 价 和 在 管 面 积 占 比 均 提 升 ， 助 力 提 升 基 础 物 管 业 务 单 价 提 升。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫增 值 服 务 稳 中 有 进：物 管 业务 中 的 平 台增 值服 务 实 现 收 入5.84亿 元 ，专 业 增 值 服 务 实 现 收 入20.61亿 元 ， 分 别 占 物 管 收 入 的3.96%、13.96%。毛 利 率 分 别 为8.49%、17.81%，分 别 较2022年 提 高2.46pct、1.51pct。1）平 台 增 值 服 务 持 续 扩 容 ， 如 企 业 商 城 放 弃 低 毛 利 率 业 务 ， 打 造 易 采 服务品 牌 ， 承 接 招 商 局 集 团 目 录 采 购 平 台 运 营 ， 同 时 为 非 住 项 目 客 户 提 供办公 品 、工 业 品 等 采 购 服 务 。2）专 业 增 值 服 务 各 板 块 起 头 并 进 ：招 商 设 施逐 渐 成 为 华 为 等 客 户 核 心IFM服 务 商 ，招 商 楼 宇 进 一 步 拓 宽 几 点 安 装 等业 务 承 接 路 径 ， 中 标 哈 尔 滨 、 湖 南 等 地 项 目 、 南 光 电 梯 销 售 安 装 业 务同比 增 长135%等。 相关研究 ⚫运 营 管 理 能 力 提 高：公 司2023年 资 产 管 理 业 务 实 现 收 入6.98亿 元 ，同比 增 长50.13%， 毛 利 率50.74%， 较2022年 提 高9.17pct。1） 商 业 运营实 现 收 入2.45亿 元 ，同 比 增 长138.68%。截 至2023年 末 ，招 商 商 管 在管商 业 项 目70个（ 含 筹 备 项 目 ），管 理 面 积397万 方 ，其 中 自 持 项 目3个 ，受 托 管 理 招 商 蛇 口 项 目58个 ， 第 三 方 输 出 项 目9个 。2） 持 有 物 业 出 租 管 理 业 务 实 现 收 入4.54亿 元 ， 同 比 增 长25.09%。 截 至2023年 末 ， 公 司可 出 租 面 积46.92万 方 ， 包 括 据 点 、 购 物 中 心 、 零 星 商 业 、 写 字 楼 、 住宅 、 公 共 建 筑 等 业 态 ， 其 中 购 物 中 心 和 酒 店 可 出 租 面 积 分 别 为31.76万方 、10.32万 方 。2023年 末 的 总 体 出 租 率 为96%， 其 中 ， 酒 店 、 零 星 商业 、公 共 建 筑 的 平 均 出 租 率 为100%、购 物中 心 、写 字 楼 的 出 租 率 分 别 为94%、91%。 高 出 租 率 显 示 公 司 强 运 营 管 理 能 力。 ⚫重 视 股 东 回 报 ：公 司 发 布 未 来 三 年 股 东 回 报 规 划 公 告 ，2024-2026年 ，在 盈 利 水 平 和 现 金 流 量 能 够 满 足 持 续 经 营 和 长 远 发 展 的 情 况 下 ， 公 司原则 上 每 年 现 金 分 红 比 例 不 低 于25%。 若 采 取 现 金 和 股 票 股 利 分 配 利 润 ，则 根 据 公 司 发 展 阶 段 ， 确 认 现 金 分 红 在 利 润 分 配 中 所 占 比 例 ， 其 中 最低情 况 为20%。 ⚫投 资 建 议 ：公 司2023年 营 收 和 业 绩 稳 步 增 长 ， 物 业 管 理 服 务 业 务 在 管规 模 提 升 明 显 ， 住 宅 和 非 住 业 态 相 辅 相 成 ； 资 产 管 理 业 务 快 步 向 前 ，商业 运 营 实 现 高 速 发 展 ， 持 有 物 业 出 租 管 理 业 务 彰 显 强 运 营 能 力 ， 出 租率维 持 高 位 。 公 司 公 布 的2024-2026年 股 东 回 报 规 划 体 现 公 司 对 股 东 的 重视 。 考 虑 到 行 业 竞 争 加 剧 等 行 业 趋 势 ， 我 们 预 测 公 司2024-2026年 归 母净 利 润9.03亿 元 、10.83亿 元 、12.70亿 元 ，EPS为0.85元/股 、1.02元/股 、1.20元/股 ，对 应PE为13.06X、10.89X、9.29X，维 持“ 推 荐 ”评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经济 不 及 预 期 的 风 险 、基 础 物 管 服 务 拓 展 不 及 预 期的风险、 关 联 方 相 关 业 务 不 及 预 期的 风 险、 资 产 管 理 业 务 运 营 不 及 预 期的 风险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn