【银河地产】万科A点评_投资拿地质量提升，运营业务稳步增长_2023年三季报点评

2023年10月27日 投资拿地质量提升，运营业务稳步增长 --2023年三季报点评 核心观点： 分析师 ⚫收 入 同 比 下 滑：2023年 前 三 季 度 ， 公 司 实 现 营 业 收 入2903.08亿 元 ， 同 比下降14.03%；归 母 净 利 润136.21亿 元 ，同 比下 降20.31%。归 母 净 利 润降 幅 大于营 业 收 入 增 速 ，主 要 有 如 下 原 因 ：1）2023年 前 三 季 度 公 司 毛 利 率17.58%，较去 年 同 期 下 降2.05pct， 其 中 房 地 产 开 发 税 前 毛 利 率 为18.5%， 较 去 年 同 期 下降2.2pct、扣 除营 业 税 金 及 附 加后 的 结 算 毛 利 率 为14.6%， 较 去 年 同 期 下 降1.9pct；2）2023年 前 三 季 度 财 务 费 用27.66亿 元 ， 较 去 年 同 期 增 长130.46%，主 要 由 于 利 息 支 出 及 汇 兑 损 失 增 加；3）2023年 前 三 季 度 信 用 减 值 损 失3.63亿元 ，较 去 年 同 期3.23亿 元 有 所 增 加 ；4）由 于 资 产 处 置 收 益 减 少 ，2023年 前 三季 度 资 产 处 置 损 益 为-0.65亿 元 ，去 年 同 期 为0.44亿 元。费 用 率 方 面 ，2023年前 三 季 度 销 售 费 用 率 、 管 理 费 用 率 分 别 为2.54%、1.74%， 分 别 较 去 年 同 期提高0.22pct、下 降0.40pct，费 用 率 合 计 下 降0.19pct。 ⚫开 发 业 务 投 资 质 量 提 升：2023年 前 三 季 度 公 司 实 现 销 售 金 额2806.1亿 元 ，同 比 下 降10.8%，销 售 面 积1818.4万 方 ，同 比 下 降6.1%，对 应 销 售 均 价15431元/平 米 ，同 比 下 降5.01%。2023年 前 三 季 度 公 司 累 计 新 增37个 开 发 项 目 ，总建 面528.8万 方 ，权 益 建 面306.3万 方 ，对 应 权 益 比 例57.92%，地 价 总 额793.9亿 元 ，对 应楼 面 价 为15013元/平 米 ，前 三 季 度投 资 力 度 为28.29%，投 资 保 持稳 健。新 增 项 目 全 部 位 于 一 、二 线 城 市 ，其 中 全 口 径 拿 地 金 额 超 过100亿 元 的城 市 为 上 海 、东 莞，拿 地 项 目质 量高。截 至2023年9月 末 ，公 司 总 土 储7455.6万 方 ，旧 改 资 源373.9万 方 ，储 备 充 足 ，可 保 障2-3年 发 展 需 要。2023年 前 三季 度 ，公 司 新 开 工 及 复 工 面 积1647.4万 方 ，竣 工 面 积1891.7万 方 ，分 别 占 全年 目 标 的98.5%、58.6%。 ⚫运 营 业 务 稳 步 增 长：1）2023年 前9月 ， 公 司 实 现 物 流 仓 储 业 务29.8亿 元 ，同 比 增 长14.8%，其 中 高 标 库 收 入17亿 元 ，同 比 增 长6.8%，冷 链 营 业 收 入12.8亿 元 ， 同 比 增 长27.6%； 截 至2023年9月 末 ， 公 司 物 流 仓 储 业 务 累 计 可 租 赁建 面989.9万 方 ， 其 中 高 标 库 可 租 赁 面 积848.9万 方 ， 稳 定 期 出 租 率85.3%，冷 链 可 租 赁 建 面141万 方 ， 稳 定 期 使 用 率76.5%。2）2023年 前9月，公 司 租赁 住 宅 业 务 实 现 收 入25.3亿 元 ，同 比 增 长9.4%，截 至9月 末 ，公 司 共 运 营 管理22.9万 间 租 赁 住 房 ， 开 业18万 间 ， 出 租 率94.4%。3）2023年 前9月 ， 公司 商 业 运 营 业 务 实 现 收 入65.8亿 元 ，同 比 增 长5.2%，其 中 印 力 管 理 的 项 目 营业 收 入41.8亿 元 ，同 比 增 长3.4%，前3季 度 印 力 管 理 的 商 业 项 目 整 体 出 租 率95%；2023年10月26日 ，万科 旗 下印力 集 团 发 起 的 印 力REIT正 式 申 报 ，成为 首 批 申 报 消 费 基 础 设 施REITs之 一 ， 底 层 资 产 为 杭 州 西 溪 印 象 城 ， 位 于 杭州 余 杭 区 ， 是 杭 州 城 西 单 体 总 建 面 最 大 的TOD购 物 中 心 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫债 务 结 构安 全：截 至2023年9月 ， 公 司 在 手 现 金1036.8亿 元 ， 现 金 短 债 比为2.2倍 ，现 金 充 足；有 息 负 债 中1年 内 到 期 、1-3年 内 到 期 和3年 以 上 到 期负 债占 比 分 别 为14.8%、53.0%、32.2%， 债 务 结 构 健 康 。2023年 前9月 境 内 新 增 融 资 综 合 成 本3.64%，第 三 季 度 发 行 信 用 债 综 合 融 资 成 本3.09%，融 资 成本 维 持 低 位。 ⚫投 资 建 议：公 司财 务 稳 健 ，在 手 现 金 充 足 ， 债 务 结 构 安 全 ； 开 发 业 务 销 售 同比 下 滑 ，投 资 质 量 提 升 ，前 三 季 度 新 增 项 目 全 部 位 于 一 、二 线 城 市，土 储 充 足 ；运 营 业 务 多 元 发 展 ， 印 力REIT正 式 申 报 ， 成 为 首 批 申 报 消 费 基 础 设 施REITs之 一。公 司作 为 行 业 龙 头，保 持 稳 健 经 营 的 战 略 。我 们维 持 公 司2023-2025年归 母 净 利 润231.22亿 元 、234.76亿 元 、243.79亿 元 ，EPS为1.94元/股 、1.97元/股 、2.04元/股 的 预 测 ，对 应PE为6.00X、5.91X、5.69X，维 持“ 推 荐”评级。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、 政 策 实 施 不 及预 期 的 风 险 、公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险、公 司 多 元 业 务 运 营 不 及 预 期 的 风险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 评级标准 未 来6-12个 月 ， 行 业 指 数 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 公 司 评 级 体 系 未 来6-12个 月 ， 公 司 股 价 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn