2023/09REITs观察：市场扩容增类，二级偏弱运行

YY团队2023/10/10 摘要： 近期研究： 2023/08 REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制-2023/09/04 9月舆情跟踪：证监会拟修改公募REITs指引，资产类型拓展至消费基础设施。深圳全面提出了18条公募REITs高质量发展的措施。REITs储备项目较多，嘉实中国电建清洁能源REIT、建信金风绿电REIT、博时津开科工产业园REIT均已获得受理。 REITs量价回顾：9月各类资产成交量、成交金额和区间日均换手率均有所下降，其中能源基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类资产区间日均换手率不足1%。二级市场仍处于磨底状态，合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT部分战配限售份额将于10月中旬解禁，9月价格或反映了一定波动，另外高速公路类资产依旧疲软运行，其中华夏越秀高速公路REITs本月跌幅最大，为-3.96%。 热点关注：时隔三个月后C-REITs市场再次迎来上新，相较于已发行的高速公路REITs，本次中金山高发行价格为询价下限，一定程度上反映了基金管理人和财务顾问受到近期市场下行的影响，对于投资者报价的判断趋于谨慎。 目录 2023/09 REITs观察：二级市场偏弱，中金山高即将上市......................................1摘要：............................................................................................................................11.2023年9月舆情跟踪................................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................32. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................42.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：中金山高即将上市................................................................................8瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................10 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3REITs成交活跃度回顾.....................................................................................4图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................7图表7经营权型REITs估值表现................................................................................7 1.2023年9月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，9月9日，证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第五十条进行修改，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。此次修改《指引》是为了配套衔接17号文（《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（证监发〔2023〕17号），首次将消费基础设施纳入底层资产范围），正式以规章制度的形式明确底层资产范围，有利于后续各项工作的顺利开展。9月15日，深圳发改委发布《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》，全面提出了18条公募REITs高质量发展的措施。 1.2产品层面 产品预备方面，嘉实中国电建清洁能源REIT已获受理，将有望成为我国国内首单水电公募REITs；建信金风绿电REIT项目已获受理。另外天津地区第一支REITs博时津开科工产业园REIT已正式提交申报材料并获受理。 产品分红方面，9月18日，国家电投REIT宣布分红，年化分派率超过10%，距离其上市不足半年时间；9月25日，红土基金旗下两只REITs同时宣布分红，2023年来不少提高分红频率，一定程度上对抗了短期的市场波动。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 9月各类资产成交量、成交金额和区间日均换手率均有所下降，其中能源基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类资产区间日均换手率不足1%。 2.2价格回顾 9月产权类REITs中二级市场以下行为主，其中保租房类REITs均小幅下行，月跌幅不超过1%，产业园中除了杭州和达高科产园、华安张江产业园、湖北科投光谷产业园、华夏合肥高新产园四只收涨之外，其余均为下跌，其中合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT均发布基金份额解除限售提示性公告，部分战配限售份额将于10月中旬解禁，因此9月价格或反映了一定波动。物流仓 储类REITs中红土盐田港月涨幅为2.6%，其余两只均为下跌状态，其中中金普洛斯跌幅较大，可能与母公司的流动性压力有关。 9月经营权型REITs呈现跌势，整体仍处于磨底状态。两单生态环保REITs本月价格均下行，清洁能源REITs中鹏华深圳能源月跌幅为1.85%（与对应股票走势相似），其余两单有所上涨；高速公路REITs中继续疲软态势，仅有安徽交控、华夏中国交建小幅上涨，而高速公路中个人持有者占比最高的华夏越秀高速REIT跌幅最大。 2.3估值表现 9月产权型REITs的中债IRR指数涨跌各异。产业园REITs有所分化，中债IRR估值最高的是博时蛇口产业园5.997%，华安张江因二级市场价格持续反弹，9月末中债IRR为3.9978%；保租房REITs中，厦门安居和华润有巢的中债IRR均在5%以上，红土深圳保租房偏低，仅有3.9886%；仓储物流REITs中，嘉实京东中债IRR为5.19%，红土盐田港为4.65%。 9月经营权类REITs的中债IRR以上行为主。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在6%以上，但分化仍存，其中平安广河和华夏中国交建均在10%以上，而其余几单均在6%~7%；环保类和新能源REITs中，首钢生物质中债IRR为6.29%，而首创水务、鹏华深圳能源的中债IRR相对偏低，仅在4%~4.5%范围内。 3.热点关注：中金山高即将上市 9月19日，中金山东高速REIT（以下简称“中金山高REIT”）发布询价公告，基金管理人和财务顾问协商确定本次询价区间为7.463元/份-7.836元/份。9月25日确定本基金认购价格为7.463元/份，按发行份额4亿份计算，此次募集资金为29.852亿元，与招募说明书预计募集29.85亿元一致。 10月10日，中金山高REIT将正式发售。本次战略配售初始发售份额为3.08亿份，占发售总量的77.00%，其中原始权益人及其同一控制下的关联方承诺认购数量为2.1172亿份，占基金份额发售总量52.93%；网下发售初始发售份额为6440万份，占发售总量的16.1%；公众发售初始发售份额2760万份，占发售总量的6.9%。相较于已发行的高速公路REITs，本次中金山高发行价格为询价下限，一定程度上反映了基金管理人和财务顾问受到近期市场下行的影响，对于投资者报价的判断趋于谨慎。 另外，在本次中金山高REIT的询价公告中，对于网下投资者新增了如下限售安排：“网下投资者管理的每一配售对象自基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的20%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。” 此前上市的28单REITs中网下投资者是自由流通的，中金山高REITs此次增加的网下投资者限售安排是在8月29日沪深交易所发布的《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》后的首次尝试。设定限售期有助于稳定价格，防止REITs上市首日就遭到大量抛售， 避免迅速破发，设置了分阶段减持，有利于引导投资者更注重REITs的长线配置价值。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司无关。 本报告版权仅为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司，且不得对本报告进行有悖