特发服务首次覆盖：成长于华为，腾飞于阿里

首次覆盖，给予增持评级。预测公司2023~2025年归母净利润分别为1.23亿元、1.35亿元、1.48亿元，增速分别为7.6%、10.2%、9.2%。考虑到公司主营为高新园区物业，且进入了能源物管，这些进入门槛和技术壁垒相对其他物业服务较高，再加上公司的客户已经是国内顶级资源，2023年可比公司PB均值为3.3X，而非住物管口碑较好的中海物业2023年预计PB为6.0X，我们认为公司是高新技术园区服务的绝对龙头，给予公司2023年5.4X PB，对应目标价为32.7元/每股。 特发服务最主要的服务领域是科技园区与办公物业，且已拥有华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动、大疆科技等国内顶尖的企业客户资源。其中公司与华为合作24年，与阿里合作9年，主要为其提供IFM综合设施管理服务和IDC数据中心运维服务，而华为、阿里持续升级高科技园区物业需求，公司在承接核心客户创新业务的物业管理项目时，如数据中心运维管理、研发中心设备设施管理、自动驾驶运维服务等，通过经验的积累从而形成服务壁垒。 政务服务收入增速加快，将成为新的利润增长极。公司在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务，正向专业化和标准化发展。 稳坐园区物业赛道龙头，开辟能源、医院、口岸等新赛道。公司2022年高标准进军深圳市场，医院物业为高单价、高收缴率业态，受益于园区物业的丰富经验与丰厚资源，公司将打造“高质量+低价格”双重优势；2023年首次并购能源物管，现代能源体系构建释放能源物管需求，清洁能源存寸巨大开发空间。 风险提示：人工成本上涨、客户集中度较高、核心人员流失风险。 1.成长于华为，腾飞于阿里 背靠深圳市国资委，作为国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，物业管理三十载，专注园区IFM物业服务，致力于成为“中国高端综合服务运营商”。特发服务成立于1993年，是特发集团旗下的物业管理公司。截至目前，公司在全国有超过30家分支机构，业务触角延伸至超过40个城市，服务项目近400个，管理面积超过2000万方，员工总数超13000人，并且在“2022中国物业服务百强企业”中排名第29位。 图1：公司业务已覆盖超40个国内外城市 图2：公司背靠深圳市国资委 公司目前拥有华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯、快手等国内顶尖乃至全球领先的企业客户资源，在园区物业服务竞争中具备独特优势和品牌影响力。1999年至今已承接华为深圳总部以及驻外研究所IFM全管业务，是华为后勤服务份额最大的IFM服务供应商。2014年至今，特发服务已介入阿里巴巴集团总部、蚂蚁集团、阿里云、菜鸟等多个阿里生态体系，已成为阿里集团份额最大的IFM服务供应商。此外，与国家电网、中国移动、吉利汽车、腾讯、中信建筑等世界500强企业建立合作关系。 图3：公司于1993年成立，已在物业管理行业深耕近30年 如今公司已形成综合物业管理服务(IFM)为核心，政务服务、增值服务协同发展的经营模式，营收占比分别为82%、12%、6%。综合物业管理服务为公司的成熟型业务，目前已覆盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、医院等多种类型的物业。2020-2022年公司综合物业管理服务的营收分别为9.1亿元、14.2亿元、16.5亿元，占总营收比例为83%、84%、82%，在营收快速增长的同时占比也稳定在高水平，可见其在营收上的绝对主导地位。政务服务为公司的成长型业务，公司当前的政务业务覆盖湖北、山东、广东、天津、河南五个省级单位，已逐步在项目专业化、标准化等方面形成成熟的业务模式，是现阶段公司发展的第二成长曲线。增值服务为公司的培育型业务，包括小型整改、商务接待、资产受托管理等，是公司的后备新引擎。 表1：公司的综合物业管理服务为核心业务，政务服务、增值服务协同发展 图4：2022年综合物业管理服务营收约为其他业务合计营收的4.6倍 图5：近6年综合物业管理服务营收占比在80%左右波动 2.稳坐园区物业赛道龙头，开辟能源、医院、口岸 目前综合物业管理服务业务的三大核心“抓手”为：高新科技园区服务（园区物业）、医疗健康服务（公共物业）和口岸管养服务（公共物业）。 高新科技园区服务为公司招牌业务，历经20余年已成为领域标杆，取得了瞩目的发展。基于在高新科技园区积累的丰富服务经验，为更好地输出高质量服务，公司建立了具备特发特色的标准化管理体系，一方面编制了园区类、商务类、住宅类三大服务标准流程，努力实现服务的快速复制与输出，另一方面发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重视构建高效协同的品质管理体力，帮助其在其他领域开拓新赛道，其中医院和口岸服务为重点新赛道。 按业态划分，公司综合物业管理服务可分为园区物业、公共物业、商业物业和住宅物业，其中园区物业为战略引领，商业、住宅及公共物业协同发展。公司凭借与华为和阿里长久的合作关系在园区物业板块打下坚实的基础，依托丰富的经验与品牌效应保持营收的持续高增长。 截至最新的数据，2020年上半年园区物业营收占比85%，公共物业占比4%、商业物业占比4%、住宅物业占比6%。 表2：公司综合物业管理服务以园区物业、商业物业、住宅物业和公共物业四类业态展开 图6：2016-2020H1园区物业营收始终显著领先 图7：2020H1园区物业营收占比为85% 2.1.园区物业：科技园区，首要之选 公司已承接华为、阿里、字节跳动、宇视等头部企业总部园区，包揽杭州阿里系5大总部园区物业运营管理，服务金额超8亿元。 2.1.1.行业机会：高新园区物业门槛高，利好专业龙头 2.1.1.1.园区物业服务门槛高，早期海外物业企业参与度高 因园区物业管理服务领域的进入门槛相对较高，早期行业内参与者以国际知名物业服务企业为主。伴随着本土客户的发展壮大以及内资物业服务企业与本土客户的长期合作，内资物业服务企业在成本管控、服务方案落地实施、响应需求执行力、提升服务品质、提供个性化服务等方面形成了独特的优势。反观外资的竞争对手，因服务流程固化，其所提供的服务本地化程度和人性化程度不足，显著影响了服务效率和客户感知。近年来，内资物业服务企业在园区物业管理服务领域的市场份额和影响力逐步提升。 图8:早期园区物业行业内参与者以国际知名物业服务企业为主 2.1.1.2.园区物业一般不可依托母公司，利好专业化的独立第三方 园区物业管理服务一般不可依托其地产母公司资源，市场竞争更加充分，给予专业化的独立第三方物业服务公司更多市场机会。公司自2000年进入大型企业园区物业领域，多年来经受严格考验，不断打磨服务标准，提升服务表现，逐渐成为国内领先的科技园区高端物业服务供应商。凭借优质的服务质量，公司与客户建立了长期、稳定的服务关系。 与住宅物业相比，园区物业对环境治理、设施设备和员工专业能力、服务质量的要求更高。除基本服务外，园区物业服务还将延伸至前期介入咨询顾问服务，在园区建设初期即为客户提供机电系统选型规划、停车场管理及运营策略规划、智能化系统选型、能耗运营策略建议等综合物业管理服务解决方案，协助客户打造智慧园区。 2.1.1.3.非住宅物业服务空间打开，符合增速超住宅物业 国内物业以住宅物业为主，其他物业空间正在逐步打开。按照服务业态分类，传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等类型的专业管理需求不断增加，推动物业管理的服务业态多元化发展，相关服务的个性化需求也日益增多。 随着非住宅业态市场化程度的不断提高，园区物业、商业物业、公共物业等已成为新增项目的主要来源。依据中指研究院对“中国物业服务百强企业”的研究，2022年，百强企业非住宅业态管理面积占比达35.28%，较上一年增长1.39个百分点，且近几年呈现逐年递增的趋势，表明越来越多的企业在拓宽管理业态，挖掘非住宅领域的蓝海市场。数据进一步显示，非住宅业态中的办公物业、商业物业及产业园区物业占比最高，分别为7.7%、6.7%及6.3%，抢滩非住宅市场已经成为行业发展的必然趋势。 图9：2019年以来非住宅物业管理面积占比持续上涨 图10：百强物业企业中产业园区物业占比6.3% 对比全国各个物业服务业态，非住宅业态服务费和收缴率均较高。在非住宅业态中服务费排名前三的分别是办公物业（6.98元/平/月）、医院物业（6.41元/平/月）、商业物业（6.14元/平/月）,而园区物业服务费较低，仅为3.28元/平/月，但仍高于住宅物业费（2.02元/平/月）。分城市级别来看，一线城市各业态平均物业服务费（6.62元/平/月）远高于其他城市，二线城市（3.33元/平/月）各业态平均物业服务费均略高于三四线城市（3.29元/平/月）。另外，从收缴率上来看，办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业及医院物业的收缴率保持高水平，分别为97.45%、98.46%、97.43%、98.56%和98.69%，高于百强企业物业服务费收缴率均值。 图11：非住宅物业平均服务费高于住宅物业 图12：非住宅物业收缴率高于住宅物业 物业服务作为产业园区服务链条中最重要的软性服务之一，受益于产业园区数量的增多和园区企业效益的转好。（1）随着我国政府持续加大对住宅地产的调控，大力发展先进制造业等新兴产业，许多传统的住宅地产开发商纷纷涉足产业园区，包括工业园区、科技园区、高科技孵化器、文化创意园区等在内的产业园区涌现，据《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中已有超过50%涉足产业地产开发建设。（2）国家科技部于2022年11月发布的《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》显示，截至2020年底纳入统计的169家国家高新区在2020年生产总值达到13.6万亿元，占全国的13.3%，营业收入达到42.8万亿元，较2015年增长68.7%，展现强劲的抗风险和逆增长势头。（3）公募REITs为产业园区资本实现“投融管退”带来希望，园区管理运营成为重要增值手段，带动部分需求涌现。 预期非住宅业态将持续扩张，估算2026年园区物业管理规模约30.4亿方，复合增长率约为5.2%。根据弗若斯特沙利文的预测，未来5年非住宅业态物业在管面积增速将高于住宅业态，其在管面积于2026年达到68亿方。若以2020年500强物企中非住宅业态中的占比（6.8%）核算，则预期2026年园区物业管理规模约为30.4亿方。参考克而瑞物管估算出2020年末全国产业园区物业管理面积约为22.4亿方，则复合增长率约为5.2%。 图13：非住宅物业在管面积预期未来5年增速高于住宅物业 2.1.2.核心优势：拥有顶级客户资源，且具备高质量的标准化服务 2.1.2.1.华为、阿里持续升级科技园区物业需求，从而形成技术壁垒 公司最主要的服务领域是高新科技园区，目前已拥有华为、阿里巴巴、国家电网、中国移动、腾讯、中信建筑等国内顶尖、全球领先的企业客户资源。其中，公司与华为合作24年，与阿里合作9年，主要为其提供IFM综合设施管理服务和IDC数据中心运维服务。在与客户的长期合作中，公司自身快速提升，且与客户之间的信任度和粘性大大增强，具体表现在以下两个方面： （1）大客户自身快速发展，其不断完善和紧跟时代变革的行政体系牵引着公司不断挑战自我，逐渐形成了一套完整的高新技术企业服务标准流程，同时也建立了科学化、规范化的管理制度体系，能够实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出。 （2）另一方面，公司正逐步承接核心客户创新业务的物业管理项目，如空间运营、无人驾驶等，提升服务能力，并通过现阶段的经验积累实现同类型项目的快速复制。公司核心客户未来几年将继续快速推进多区域园区布局，凭借长期服务客户所积累的项目经验，预计中标其中部分项目的可能性较高。 图14：2021年来自华为系和阿里系的营收合计占比43% 图15：公司IFM综合设施管理服务在基础服务外，承接增值创新服务 公司是华为最大的IFM服务供应商与IDC业务的核心供应商，公司与华为历经24年磨