聚焦-2023欧洲物流业展望报告英文版

欧洲商业 - 2023 年 3 月欧洲物流Outlook聚光灯第一太平戴维斯研究职业投资展望 欧洲物流展望经济前景喜忧参半利率上升的影响和在 fl 中 ， 政府对家庭的压力变得在这一年的 fi NAL 中越来越清晰季度。投资者信心继续在今年的最后几个月步履蹒跚 ，导致非实质性下降在每年的投资额中部门和显著的 fi 不能下降去年第四季度创下纪录。在占领者市场 ， 消费者需求放缓和成本上升开始打击占领者 ， 这导致租赁活动出现类似的下降横跨欧洲。能源价格 ， 现在正在做出贡献在 fl 中所占的比例比他们小以前是。虽然利率会不可避免地落后于在推动它们的 fl 利率中 ， 这是值得的注意到中央银行已经开始发出更温和的语气 ， 暗示我们可能正在接近一个类似的高峰今年的利率。相对于预期结果。物流业的命运是与零售部门有着密切的联系 ，物理品种和在线品种。根据长期平均水平 ， 零售占用者以一种形式或另一种帐户物流部门 60% 的占用率 ，如此具有挑战性的在线市场状况在大街上不可避免地会对占用者市场不利。在在这方面 ， 零售额相对下降到 fi 年平均值肯定会警报许多占用者作为消费者面对成本 ， 减少支出 -生活危机。同样 ， 更多的物流 -沉重的在线销售也有所下降Signi fi cantly since the end of Covid -时代的限制 ， 可能会减少占用者的库存需求。虽然经济低迷仍在继续卡 ， 许多分析师预计它会更少比最初担心的要明显。确实 ，花旗经济意外指数衡量差异的欧元区在社会经济成果和预测 ， 从低点反弹在 2022 年 7 月 ， 并已记录Signi fi 不能超越集团的表现至关重要的是 ， 12 月份的 CPI 数据2022 年表明 ， 在 fl 中 ， 似乎有在英国达到顶峰 ， 现在正在下降 ，欧元区 ， 以及美国。在欧元今年秋天的面积下降导致至关重要的是 ， 2022 年 12 月的 CPI 数据显示 ， 在 fl 中英国和欧元似乎已经达到顶峰 ， 现在正在下降Area, as well as in the US. In the EU this fall has been led by a drop在能源价格方面 ， 现在对在 fl 中的地位比以前要高。欧元区在 fl 中的地位似乎已经达到顶峰欧元区经济指标为优于预测20012108United States欧元区China食品与能源商品和服务Total15010050604-50-100-15020-2资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究Source： 花旗银行savills. com / research2 欧洲物流展望尽管生活成本危机 ，消费经济已经证明令人惊讶的弹性 ， 预计今年恢复。正如我们之前提到的 ，牛津经济学的预测显示 fl 在消费者支出增长 ， 与2009 年出现的负增长和2012. One factor in this appears to be the相对强劲的劳动力市场。虽然科技行业已经看到了几个高利润的 fi宣布裁员 ， 总体劳动力市场相对保持健壮 ， 更重要的是 ， 家庭失业预期依然存在positive.新冠肺炎的独特情况 ， 以及随之而来的 fi 规模刺激 ， 创造了对占领者来说是一个具有挑战性的范式。随着大流行储蓄的减少和支出已经转向长期趋势 ， 占领者已经建立了他们的Covid 时代的职业足迹趋势可能比那些采取了更保守的方法 ， 当试图证明他们的业务是面向未来的。事实上 ， 虽然家庭已经对整体经济相当悲观情况 ， 他们周围的情绪自己的 fi 财务状况仍然存在强 ， 这将为消费。零售额开始急剧下降消费者情绪得到了支持积极的就业预期15欧元区United KingdomUnited StatesBalance43家庭财务状况失业预期 （ 倒置 ）经济形势1052100-1-2-3-4-5-5-10资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究资料来源:牛津经济学savills. com / research3 欧洲物流展望职业需求在一年中的最后一个季度欧洲物流占用率达到 8.3一年中的最后一个季度为平方米。考虑到经济环境 ， 这3% 的 q / q 增长是一个优异的表现的期望。当然 ， 有一个与之相比 ， 接受率明显下降到 2021 年底和 2022 年初。事实上 ， 尽管市场 ， 接盘率仍与过去五年的季度平均值。仅达到 2021 年的系列高点 40.2 平方米。这相当于同比仅下降 6% -2022 年。按年度计算 ，服用仅是温和的和相对的即使是一刀切的例外较小的公司同比大幅增长像都柏林、马德里和罗马尼亚这样的市场。This has left the composition of take - up by市场或多或少与 2021 年一致。创纪录的季度。葡萄牙 （ 94 ％ ） ， 罗马尼亚（ + 62% ） 和西班牙 （ + 57% ） 是最强的相对于他们的 fi 年平均值的结果。法国 (- 4%) 是唯一发布此度量的负结果。尽管如此 ， 许多市场现在看起来受到经济的严重不利影响在他们年复一年的背景下的逆风 -年增长 ， 波兰 (- 37%) 和英国 （ - 47% ） 同比均大幅增长相对于第四季度下降。也就是说 ， 它必须是请记住 ， 2022 年的总体使用量比 fi Ve 年平均水平高出 18% 。进一步挖掘个别市场 ，大多数地点的表现都超过了他们的 fi ve -年平均值 ， 即使他们发布了这种弹性和创纪录的 H1 年终收官2022 年总面积为 37.5 平方米 ， 排名第二与 2021 年第四季度相比 ， Signi fi 不能下降尽管有不利因素 ， 欧洲的收成仍趋于稳定12UKSpain108罗马尼亚葡萄牙波兰荷兰爱尔兰6匈牙利GermanyFrance42捷克共和国DenmarkBelgium0年度接收量仍远高于 fi 年平均水平120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%同比 - 第四季度同比 - 2022 年5 年平均资料来源:第一太平戴维斯研究savills. com / research4 欧洲物流展望空缺率的纪录低点继续支持租金增长2022 年的强劲增长继续使空缺率的下行压力持续存在年。总体空缺率从2021 年底为 3.6% 至 3.1% ， 为最低系列中的点。可能在 2023 年继续呈上升趋势 ， 因为推动 Take -达到创纪录的高度 ， 适应较低的在线销售量 ， 在某些情况下 ， 减少他们的足迹。正如我们之前提到的 ， 放缓租赁活动可能会被设置为由历史上较低的可用水平空间 ， 很可能会继续驱动短期内租金增长。随着空缺率如此之低开始放缓 ， 没有迹象表明建设管道供过于求 ，占领者有增加的空间由于更强的 -比预期的衰退没有领先租金的大幅调整。在过去的四个季度里 ， 空缺对这只有限股票的竞争随着近年来 ， 空置率有所下降。这给了房东机会为他们的孩子争取更高的租金属性 ， 特别是对于现代股票一直供不应求。在整个欧洲 ， 优质租金在 # 年增长了 11%2022 年。优质租金的年增长率为布拉格 (36%) 和法兰西岛最高（ 32 ％ ） 和上西里西亚 （ 22 ％ ） 。租金华沙的年增长率放缓至 2.0% ，马德里 ， 斯德哥尔摩和 fl 在维也纳和布达佩斯马德里的利率已收紧至 6.3 ％（ - 300 个基点 ） ， 罗马尼亚为 4.0% （ - 250 个基点 ） ，和挪威的 2.3%2022 年。在布拉格 ， 空置率有在过去的三年里保持在 1% 以下连续的季度 ， 轶事转化为几乎没有可用的适合占用者的库存。我们现在看到空置率在一些地区开始上升市场 ， 尽管从创纪录的低点。空置率上升到 3.9%英国 （ + 100 个基点 ） ， 布达佩斯 3.8%（ + 60bps ） ， 并从一系列低点反弹在都柏林达到 1.6% （ + 80bps ） 。空缺率正如我们在英国的研究表明 ，运输成本占 fi 的比重很大物流占比更高运营成本高于租金。这表明位置优越的优质库存将保持不变在高需求中 ， 特别是在占领者面临不断上涨的燃料成本 ， 寻求通过减少平均旅行距离欧洲空置率降至纪录低点14%12%10%8%6%4%2%0%201720182019202020212022捷克共和国Denmark罗马尼亚都柏林奥斯陆荷兰赫尔辛基马德里波兰United Kingdom巴塞罗那布达佩斯欧元平均长期的库存短缺继续刺激租金增长年度增长 - 2021年度增长 - 202260%50%40%30%20%10%0%资料来源:第一太平戴维斯savills. com / research5 欧洲物流展望投资额从创纪录的水平下降highes物流部门仍然具有吸引力对 2022 年的投资者来说 ， 投资物流资产交易量达到545 亿欧元 ， 同比下降 18% 。与职业市场类似 ， 它必须指出的是 ， 2021 年是一个记录 -打破一年 ， 因此在投资额总是有可能的 ， 甚至没有经济波动 ， 我们有在过去的 12 个月里看到的。体积约占总量的 13%欧洲投资额 ， 而这到 2022 年增加到约 19% 。然而 ， 2022 年的 fi NAL fi GURE 模糊了显著的 fi 不能减缓工业欧洲各地的投资额下半年 ， 特别是 fi 在最后一个季度。该部门从fi 前半部分的强劲势头年 ， 投资总额上升与 fi ve 年平均水平相比增长了 59% 。fi 上半年和下半年的 38%半年。相比之下 ， 典型的 H2占年度投资的 57%过去五年的成交量。更仔细的调查显示 ，工业投资总额今年最后一个季度总计 86 亿欧元 ，这是 fl 的季度环比 (- 1%) ， 但与第四季度相比下降了 69%2021 年和 5 年期 (第四季度) 下降 42%平均。虽然第三季度的投资通常由于季节性原因 ， 第四季度放缓占过去一年销量的 39%五年了。从这里 ， 我们可以看到投资者开始踏上在 2022 年第三季度刹车 ， 用力刹车到年底。虽然 2021 年的记录很难超越 ， 工业部门继续以在 2022 年吸引资本 ， 总工业成交量高出 24%5 年平均值。这种对物流的胃口是由物流份额的增加所决定的总投资。我们的数据显示2017 年 ， 欧洲物流投资下半年势头放缓随着利率的上升和随之而来的 fi 融资成本的增加导致了投资者在下半年。我们的数据显示年总投资额的 62%2022 年与在欧洲投资额从创纪录高位回落 ， 但仍保持高位€70UK瑞典Spain€60€50€40€30€20€10€0罗马尼亚葡萄牙波兰挪威荷兰Italy爱尔兰匈牙利GermanyFranceFinlandDenmark捷克共和国Belgium201720182019202020212022与创纪录的第四季度和年度的同比比较显示急剧下降150%100%50%0%-50%-100%同比 - 第四季度同比 - 2022 年5 年平均资料来源:第一太平戴维斯savills. com / research6 欧洲物流展望虽然这些数量的下降在今年的最后一个季度被看到在整个欧洲 ， 拥有最大的季度环比下降是爱尔兰 （ - 92% ） 、法国 （ - 66% ） 、挪威（ - 62 ％ ） 和英国 （ - 48 ％ ） 。只有三个市场 ： 瑞典 （ + 79% ） 、荷兰（ + 56% ） ， 丹麦 （ + 17% ）工业投资额增加季度环比。即使是这些市场相对于 Q4 总数的记录是下降的2021 年 ， 与第四季度显示下降 - 59% 、 - 23% 和 - 78%分别。deals closing. This, in turn, decreased the交易证据的可用性 ，这使得辨别定价变得更加困难是在年底和增加卖方和买方之间的差距定价预期。当面临经济不确定性和日益增加的不透明的市场 ， 投资者倾向于转移他们的资本到他们的核心资产国内市场 ， 他们通常有更好的理解和被认为对