聚焦-2023欧洲物流业展望报告英文版

经济前景喜忧参半 能源价格，现在正在做出贡献在fl中所占的比例比他们小以前是。虽然利率会不可避免地落后于在推动它们的fl利率中，这是值得的注意到中央银行已经开始发出更温和的语气，暗示我们可能正在接近一个类似的高峰今年的利率。 相对于预期结果。 物流业的命运是与零售部门有着密切的联系，物理品种和在线品种。根据长期平均水平，零售占用者以一种形式或另一种帐户物流部门60%的占用率，如此具有挑战性的在线市场状况在大街上不可避免地会对占用者市场不利。在在这方面，零售额相对下降到fi年平均值肯定会警报许多占用者作为消费者面对成本，减少支出-生活危机。同样，更多的物流-沉重的在线销售也有所下降Significantly since the end of Covid -时代的限制，可能会减少占用者的库存需求。 利率上升的影响和在fl中，政府对家庭的压力变得在这一年的fiNAL中越来越清晰季度。投资者信心继续在今年的最后几个月步履蹒跚，导致非实质性下降在每年的投资额中部门和显著的fi不能下降去年第四季度创下纪录。在占领者市场，消费者需求放缓和成本上升开始打击占领者，这导致租赁活动出现类似的下降横跨欧洲。 虽然经济低迷仍在继续卡，许多分析师预计它会更少比最初担心的要明显。确实，花旗经济意外指数衡量差异的欧元区在社会经济成果和预测，从低点反弹在2022年7月，并已记录Signifi不能超越集团的表现 至关重要的是，12月份的CPI数据2022年表明，在fl中，似乎有在英国达到顶峰，现在正在下降，欧元区，以及美国。在欧元今年秋天的面积下降导致 至关重要的是，2022年12月的CPI数据显示，在fl中英国和欧元似乎已经达到顶峰，现在正在下降Area, as well as in the US. In the EU this fall has been led by a drop在能源价格方面，现在对在fl中的地位比以前要高。 尽管生活成本危机，消费经济已经证明令人惊讶的弹性，预计今年恢复。正如我们之前提到的，牛津经济学的预测显示fl在消费者支出增长，与2009年出现的负增长和2012. One factor in this appears to be the相对强劲的劳动力市场。虽然科技行业已经看到了几个高利润的fi宣布裁员，总体 新冠肺炎的独特情况，以及随之而来的fi规模刺激，创造了对占领者来说是一个具有挑战性的范式。随着大流行储蓄的减少和支出已经转向长期趋势，占领者已经建立了他们的Covid时代的职业足迹趋势可能比那些采取了更保守的方法，当试图证明他们的业务是面向未来的。 劳动力市场相对保持健壮，更重要的是，家庭失业预期依然存在positive. 事实上，虽然家庭已经对整体经济相当悲观情况，他们周围的情绪自己的fi财务状况仍然存在强，这将为消费。 消费者情绪得到了支持积极的就业预期 职业需求在一年中的最后一个季度 创纪录的季度。葡萄牙（94％），罗马尼亚（+ 62%）和西班牙（+ 57%）是最强的相对于他们的fi年平均值的结果。法国(- 4%)是唯一发布此度量的负结果。 仅达到2021年的系列高点40.2平方米。这相当于同比仅下降6% -2022年。按年度计算，服用仅是温和的和相对的即使是一刀切的例外较小的公司同比大幅增长像都柏林、马德里和罗马尼亚这样的市场。This has left the composition of take - up by市场或多或少与2021年一致。 欧洲物流占用率达到8.3一年中的最后一个季度为平方米。考虑到经济环境，这3%的q / q增长是一个优异的表现的期望。当然，有一个与之相比，接受率明显下降到2021年底和2022年初。事实上，尽管市场，接盘率仍与过去五年的季度平均值。 尽管如此，许多市场现在看起来受到经济的严重不利影响在他们年复一年的背景下的逆风-年增长，波兰(- 37%)和英国（- 47%）同比均大幅增长相对于第四季度下降。也就是说，它必须是请记住，2022年的总体使用量比fiVe年平均水平高出18%。 进一步挖掘个别市场，大多数地点的表现都超过了他们的five -年平均值，即使他们发布了与2021年第四季度相比，Signifi不能下降 这种弹性和 创纪录的H1年终收官2022年总面积为37.5平方米，排名第二 空缺率的纪录低点继续支持租金增长 正如我们之前提到的，放缓租赁活动可能会被设置为由历史上较低的可用水平空间，很可能会继续驱动短期内租金增长。随着空缺率如此之低开始放缓，没有迹象表明建设管道供过于求，占领者有增加的空间由于更强的-比预期的衰退没有领先租金的大幅调整。正如我们在英国的研究表明，运输成本占fi的比重很大物流占比更高运营成本高于租金。这表明位置优越的优质库存将保持不变在高需求中，特别是在占领者面临不断上涨的燃料成本，寻求通过减少平均旅行距离 2022年的强劲增长继续使空缺率的下行压力持续存在年。总体空缺率从2021年底为3.6%至3.1%，为最低系列中的点。 可能在2023年继续呈上升趋势，因为推动Take -达到创纪录的高度，适应较低的在线销售量，在某些情况下，减少他们的足迹。 在过去的四个季度里，空缺马德里的利率已收紧至6.3％（- 300个基点），罗马尼亚为4.0%（- 250个基点），和挪威的2.3%2022年。在布拉格，空置率有在过去的三年里保持在1%以下连续的季度，轶事转化为几乎没有可用的适合占用者的库存。我们现在看到空置率在一些地区开始上升市场，尽管从创纪录的低点。空置率上升到3.9%英国（+ 100个基点），布达佩斯3.8%（+ 60bps），并从一系列低点反弹在都柏林达到1.6%（+ 80bps）。空缺率欧洲空置率降至纪录低点 对这只有限股票的竞争 随着 近年来，空置率有所下降。这给了房东机会为他们的孩子争取更高的租金属性，特别是对于现代股票一直供不应求。在整个欧洲，优质租金在#年增长了11%2022年。优质租金的年增长率为布拉格(36%)和法兰西岛最高（32％）和上西里西亚（22％）。租金华沙的年增长率放缓至2.0%，马德里，斯德哥尔摩和fl在维也纳和布达佩斯 投资额从创纪录的水平下降 highes 物流部门仍然具有吸引力对2022年的投资者来说，投资物流资产交易量达到545亿欧元，同比下降18%。与职业市场类似，它必须指出的是，2021年是一个记录-打破一年，因此在投资额总是有可能的，甚至没有经济波动，我们有在过去的12个月里看到的。 fi上半年和下半年的38%半年。相比之下，典型的H2占年度投资的57%过去五年的成交量。 体积约占总量的13%欧洲投资额，而这到2022年增加到约19%。然而，2022年的fiNALfiGURE模糊了显著的fi不能减缓工业欧洲各地的投资额下半年，特别是fi在最后一个季度。该部门从fi前半部分的强劲势头年，投资总额上升与five年平均水平相比增长了59%。 更仔细的调查显示， 今年最后一个季度总计86亿欧元，这是fl的季度环比(- 1%)，但与第四季度相比下降了69%2021年和5年期(第四季度)下降42%平均。虽然第三季度的投资通常由于季节性原因，第四季度放缓占过去一年销量的39%五年了。从这里，我们可以看到投资者开始踏上在2022年第三季度刹车，用力刹车到年底。 虽然2021年的记录很难超越，工业部门继续以在2022年吸引资本，总工业成交量高出24%5年平均值。这种对物流的胃口是由物流份额的增加所决定的总投资。我们的数据显示2017年，欧洲物流投资 下半年势头放缓随着利率的上升和随之而来的fi融资成本的增加导致了投资者在下半年。我们的数据显示年总投资额的62%2022年与在 欧洲为4.43%，相比之下上一季度上升36个基点和45个基点分别与相同的去年同期上升75个基点和82个基点分别。中东欧的主要收益率南欧地区仍然相对稳定，仅移出10bps和9个基点分别为5.86%和5.45%与上一季度和11个基点相比，同比增长40个基点。 虽然这些数量的下降在今年的最后一个季度被看到在整个欧洲，拥有最大的季度环比下降是爱尔兰（- 92%）、法国（- 66%）、挪威（- 62％）和英国（- 48％）。只有三个市场：瑞典（+ 79%）、荷兰（+ 56%），丹麦（+ 17%）工业投资额增加季度环比。即使是这些市场相对于Q4总数的记录是下降的2021年，与第四季度显示下降- 59%、- 23%和- 78%分别。 看看谁是最大的买家和卖家在今年的最后一个季度，我们看到，也许并不奇怪，大投资者(GIC、黑石和ICG)通常有更多的干粉可用于提取资产折扣进一步增加他们的市场在工业部门的份额。同时在卖家方面，我们看到了投资者和开发商处置他们的一些资产，以确保流动性。 在2022年第四季度曝光的数据表明主要工业收益率进一步下降，欧洲平均水平达到4.69% (5.20%)，马德里和巴塞罗那(4.75%)在2022年的最后一个季度，增加了与2022年第三季度相比为40个基点，接近与一年前相比为70bps。 （核心）西欧市场 卖家之间的预期差距对和我们在第三场目睹的买家2022年第四季度进一步扩大，导致显著的fi不能下降 顺风可能会回来 电子商务的增长是不可避免的人口统计学进展趋势，尽管速度比大流行。Statista估计另外13.2万购物者将开始使用电子商务在德国，英国，法国，到2025年，意大利和西班牙增长了自2017年以来的47米。其中一个驱动因素是更年轻、更精通技术的一代进入劳动力，并产生自己的可支配收入，他们选择的媒介平均而言，将更倾向于在线与前几代相比，购物在接下来的五年里，预测还表明食品在线销售的强劲增长部门。这可能会给物流带来好处以牺牲传统零售业为代价的需求。 欧洲房地产资产。事实上，一项调查由国际货币和金融机构论坛GPP发现89%的受访者计划增加或保持他们对实际的分配房地产在未来12 - 24个月内，最高任何资产类别的份额。鉴于工业部门在总投资中的份额不断增加近年来的交易量，我们预计看到投资者继续买入物流增长的故事。这是因为职业市场继续受益于fit来自新老的顺风。 下半年投资下降 今年可能会持续到第一季度，因为买家和卖家努力寻找共同点在定价方面。有趣的是，我们的特工们看到了一些新的活动愿意进入市场的人支付比现有玩家更高的收益率在市场上。当然，人们的情绪投资者在fi的前几个月有所改善2023年，但更大的时候还有待观察玩家将开始冒险。 然而，有一些有希望的迹象。投资者正在等待过度部署全球7500亿美元的干粉2022年底。这增加了74%与2019年相比，很可能不是-这其中微不足道的份额将fl流入 职业市场的成长故事其特点是大流行时代电子商务的繁荣，而这一趋势去年已经减弱，我们仍然相信 另一个将推动占领者的趋势需求是远离长期、复杂的全球供应链和增加离岸和近岸。在在短期内，供应链中断已经看到许多占领者扩大他们的足迹适应从准时到准时的转变以防万一的库存策略，以及我们自己的研究指出库存规模是一个主要挑战在2022年的占领者中。在更长的时间里术语，我们预计会看到更大的收益-在制造业和汽车行业部门。英国显示出一种潜力 占其有史以来最高的份额去年采取。 周期性的，所以有可能导致显著的fi不能这些数据中的噪声量。 我们已经注意到一个重要的fi不能中间体进口增加货物，这将经历额外的在接触消费者之前制造在欧洲。每月进口的中间产品2022年10月商品同比增长17%与年同期相比增长了40%2019年。事实上，中间体进口总额2022年fi前10个月的货物是比十年平均水平高62%。那说，库存积累和 最后，全球短缺半导体引起了人们的关注关于供应链安全。这个行业主要集中在台湾面临越来越大的地缘政治风险。在这个行业的外包可能被证明是欧洲工业和物流的福音部门，这将推动不仅要满足这一需求行业，也是支持服务，将围绕这些业务作为一个结果。 Summary 五个关键考虑因素 第