中国投资者海外投资

savills.com.cn/research 01 专题中国投资者海外投资2013年8月Savills World Research Shanghaisavills.com.cn/research savills.com.cn/research 02 专题 | 中国投资者海外投资 – 买家及动因分析2013年8月savills.com.cn/research 01 专题中国投资者海外投资2013年8月Savills World Research Shanghaisavills.com.cn/research摘要 过去的二十年里，中国经济实现了突飞猛进的增长，经济规模由1990年的1.86万亿人民币增长至2012年的51.9万亿元人民币（为前者的28倍）。房地产市场更是显现出了高于经济增速的飞速增长：房地产投资额从1990年的253亿元人民币增长至2012年的7.2万亿元（为前者的283倍）。随着市场发展，竞争日趋激烈，高速增长难以持续。为保持增长和活力，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场以寻找新的发展机会。 对规模较大的公司来说，保持多样化以分散风险尤为重要。这可以通过丰富产品线、业务类型、或在多个区域开展业务的方式实现。同时，公司也可通海外市场运营，学习其中经验方法并运用于中国市场。在这一过程中，中国企业也可以树立自己的品牌形象，以助其在国际市场融资。当前北美及欧洲房地产市场中千载难逢的资产重估和人民币持续走强的局势无疑为那些愿意在当前低迷经济形势环境中下注的中国投资者和开发商们提供了一个特别的机会。 中国企业收购趋势中表现出的尤为有趣的特征之一是：它紧随当前中国个人消费者对境外产品、旅游以及房产的爆炸式需要而出现。这个本来就已经相当庞大并且不断在增长的群体为中国公司进军海外市场提供了需求基础。 适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环境对任何的商业巨头来说都是一个痛苦的过程。中国企业在日后毫无疑问地会出现一些可以匹敌来自美国、英国、欧洲、日本或者韩国等世界级商业巨头的公司，但这需要时间。成功的企业将会位于行业的尖端——例如海尔在张瑞敏的管理下，自1985年把质量控制作为生产的首要前提，继而就此完成华丽转身。现如今，海尔已是世界上最大的白色家电制造商。引言自15世纪郑和下西洋以后，中国采取日益孤立的外交政策，直至上世纪70年代一系列经济改革措施出台方有所改观。经济改革通过扩大与世界其它地区的贸易量（主要是出口贸易）而开始，继而越来越多的外资倾向直接投资在中国建立生产设施，随之促进了对供应链中其他环节的投资 （包括研发、产品开发、销售和市场营销），改善了中国的消费市场和知识资源，使得更多的公司愿意进入中国。这一过程中，西方文化（包括媒体、品牌以及价值观等的形式）、外籍雇员和游客也相继涌入中国。事实证明，中国市场是一个庞大而又欠发达的经济体，无需开拓海外市场就可以在此寻得许多发展机会。而且，中国企业经营模式较为初级，经济的发展也因为“文化大革命”（1966～1976）而停滞许久。这些历史原因都意味着中国在很长一段时间内都缺乏足够实力和相应的需求去拓展海外市场。过去十年左右的时间里，中国无论在经济实力、竞争力、文化还是民族自信心上都实现了强劲的发展。国人越来越多的通过移民、留学和旅游的方式接受海外文化；同时，对异国风情和文化的需求也在日益增长。除此之外，竞争日趋激烈的国内房地产市场和低迷的海外市场环境都为中国企业提供了绝佳的机会在境外市场购买土地、资源、公司、品牌和房地产项目。目前中国企业海外投资仍处于试探性阶段，但极有可能在未来出现爆发式增长。图 1中国境外直接投资， 1990–2011来源： 联合国贸易发展委员会，第一太平戴维斯研究部0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 十亿 美金 十亿美金 流量(左轴) 存量(右轴) 专题中国投资者海外投资 – 买家及动因分析 2013年8月savills.com.cn/research 03 专题 | 中国投资者海外投资 – 买家及动因分析境外投资尽管相比其他国家而言仍较低，但自全球金融危机发生以来，中国境外直接投资（2008年～2011年均值：607亿美元）较过去十年（1998年～2007年均值：79亿美元）有了显著提高。中国大陆在2008-2011年间境外投资规模位列全球第九位，香港排名第五。由于中国大陆投资占香港投资总量的较大比重，如果将中国大陆与香港合并来看，大中华地区将会成为世界上仅次于美国（1460亿美元）的第二大境外资本来源。海外市场的中国个人买家置业原因境外投资对于将相当一部分资产投资在房地产上的高净值人士来说有许多优势。其中最重要的就是投资组合多样化及资产安全保护，此外还可享有西方成熟的社保体系及民主自由。出境游/与外界更大的接触随着中国向世界其他地区开放投资和商业机会，出境游也日益受捧。中国庞大的出境游市场以及随之产生的境外消费，已经在一些主要的海外市场形成了深远的影响。自2001年中国加入世界贸易组织以来，出境游总人数由2000年的1050万人增长到了2012年的8320万人，年复合增长率为19%。2012年，中国游客境外消费总额达到了1.02亿美元。绝大多数的游客通常都较为倾向将香港（2830万人次）和澳门（1980万人次）作为其目的地，处在第二梯位的旅游目的地正在发生变化。韩国排名第三（240万人次），台湾在放松大陆游客旅游签证后上升至第四位（180万人次），马来西亚排名第五（170图 2各国境外投资规模， 2008–2011来源： 联合国贸易发展委员会，第一太平戴维斯研究部0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 十亿美金 2008 2009 2010 2011 2009-2011 万人次）。而在2009-2011年间，中国游客海外旅游人次增长最快的是东南亚国家，排名前三的分别是柬埔寨（446%）、马来西亚（185%）和泰国（144%）。市场因素美国房地产市场在2006年4月达到顶峰，最终在2012年2月触底。在这段时间，标普/凯斯-希勒发布的20个城市的综合房价指数下降了35.1%，截止到2013年4月上升了13.6%。房价下降，而租金继续保持平稳，纽约的收益率也增加到5%至7%。全国指数显示英国房地产市场在2007年10月达到峰值后于2009年2月达到谷值，下降19.4%。自此到2013年6月，价格指数回升10.8%。国家发布的季节性调整后的季度指数显示伦敦的表现图 3中国出境游人数， 1994–2012来源： 亚洲经济数据库，第一太平戴维斯研究部0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 百万人 出境游客 同比 2013年8月savills.com.cn/research 04 专题 | 中国投资者海外投资 – 买家及动因分析图 42011年中国出境游目的地来源： 亚洲经济数据库，第一太平戴维斯研究部47.1% 5.6% 4.4% 4.1% 3.9% 3.6% 3.2% 2.9% 2.7% 2.4% 1.9% 1.6% 1.4% 0.9% 0.9% 13.2% 52.9% 澳门 韩国 台湾 马来西亚 日本 泰国 美国 柬埔寨 越南 新加坡 俄国 澳大利亚 印尼 意大利 联合王国 其他 图 5住宅市场收益率，2012年12月来源：第一太平戴维斯2013年世界城市报告0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 纽约 莫斯科 伦敦 悉尼 巴黎 东京 新加坡 孟买 香港 上海 图 62011年中国高净值人士投资移民倾向来源：《2011年中国私人财富报告》，招商银行，贝恩公司42% 35% 12% 11% 没有，从来没有去想它 是的，已考虑，但还没有作出决定 是的，已经决定在未来申请投资移民 是的，已经完成投资移民 更好。伦敦在2007年第四季度价格见顶，继而截至到2009年第一季度下跌19.7%。到2013年第二季度时已经增长28.1%，这比其上一次峰值时的指数仍要高出3.2%。租金与价格保持同步，收益率也因此保持相对健康，伦敦市中心核心区域收益率约为4%至6%。相比于其他主要国际城市，纽约和伦敦不仅拥有最高的收益率，同时享有全球较低的利率（2013年7月3日，美国30年期抵押贷款利率是4.29% 。2013年5月，英国5年期抵押贷款固定利率是3.96% ），即便价格保持不变，也能给投资者们带来稳健的收益和投资回报。相比之下，中国抵押贷款利率是6%到7%，而散售型物业租金收益率通常只有2%到3%。这意味着，买家若通过贷款在中国买房进行投资，实际回报非常有限。相比之下，英美的房产市场回报率稳健、利率较低，亦有未来增值预期，对投资者而言颇具吸引力。移民最近由中国招商银行和贝恩公司发布的《2011年中国私人财富报告》中描述了中国高净值人士海外移民的情况。根据这份报告，在拥有超过1亿人民币以上财富的大陆企业主中，有11%的人已经移民，另有47%正在考虑移民。移民的主要原因包括教育、财富安全和退休准备。政策支持/公民权利/支持投资许多国家正在积极吸引外商投资以创造就业和刺激经济增长。满足一定条件的境外投资者可以获得某种形式的永久居留权。这些政策因国家而异，很多情况下，同一国家的不同区域政策也不尽相同，政策差异给投资者和政策执行部门造成了一些障碍。与此同时，这些法律条文变动频繁，这 2013年8月savills.com.cn/research 05 专题 | 中国投资者海外投资 – 买家及动因分析图 72011年中国高净值人士投资移民原因图 8中国学生海外接受高等教育人数 ，2009年*来源：《2011年中国私人财富报告》，招商银行，贝恩公司来源：经合组织统计资料，第一太平戴维斯研究部 * 法国，日本，韩国等地区数据缺省58% 43% 32% 16% 7% 6% 6% 儿童教育 财富安全 退休准备 海外投资/业务发展的便利 易出国旅游 有更多的孩子 较低税率 使得投资者更难以比较各国投资的障碍。投资范围一般为10万美元到500万美元左右。大多数国家还规定了最短投资期限和扶持就业等要求。在一些情况下，可以面向家庭提供永久居留权。提供投资移民计划的国家包括：- 安提瓜和巴布达- 奥地利 - 澳大利亚 - 保加利亚 - 加拿大- 多米尼加- 德国 - 香港 - 拉脱维亚 - 新西兰 - 巴拿马- 保加利亚 - 圣基茨和尼维斯- 新加坡 - 英国 - 乌拉圭- 美国 财富安全尽管相关法规已经有了明显改善，中国的个人财富安全状况仍然在很多方面存疑。最近的《中国私人财富报告》指出财富安全已经成为中国个人移民第二个主要考量的问题。美国、英国、澳大利亚和加拿大被视为对个人财富有更好的保护，尽管其税收政策更为严苛。子女出国留学独生子女政策使得人们把更多的重心放在对下一代的教育上。虽然中国国内有很多一流教育设施，但相比一些海外学校而言仍有差距。许多中国家庭倾向于认为英国拥有顶尖的中学教育；而美国大学更有优势。国外学习不仅可以让他们的孩子接受到最好的教育，让他们的简历看起来显得更为出众，更可以使他们与特权家庭的子女建立一个社交关系，给予他们更广阔的国际视野，以及提高子