北京销售及投资市场简报2014年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 销售及投资2014年12月Savills World Research Beijing概述本季度，整售市场成交量有所回升，共三宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币57亿元。 第三季度北京甲级写字楼资本值环比增长0.8%至每平方米人民币64,100元，同比上涨4.3%。 截至第三季度末，甲级写字楼毛收益率环比下降0.03个百分点，至5.93% 本季度一手写字楼散售成交额大幅下滑，仅为人民币43亿元，环比下降61.9%。同时，一手商业散售成交额亦环比下降48.5%，至人民币47亿元。 本季度，整售市场成交量有所回升，共三宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币57亿元。至此，前三季度总成交额达到人民币120亿元，不及2013年全年成交总额的一半。 尽管甲级写字楼租金预计将有所下降，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。至此，第四季度甲级写字楼毛收益率预计将小幅下降。 鉴于本地市场优质可售项目较少，第四季度整售市场预计仍较为平静。“土地市场于第三季度有所回暖，成交额达到人民币469亿元。” 王琼，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片: 保利海德公园, 中关村区域, 海淀区 02 市场简报 | 北京销售及投资2014年12月市场概述本季度整售市场成交量有所回升，共三宗重大整售交易成交:湖南卫视买下保利国际广场3座；电子城IT产业园A区5号楼、1号楼由58同城购得；中国再保险集团收购金融街广安中心C地块写字楼。至此，总成交额达到人民币57亿元人民币，只达到去年同期的一半。经过第二季度的下滑，土地市场于本季度有所复苏，成交额达到人民币469亿元，环比增长29%。至此，今年前三季度土地市场总成交额达到人民币1,584亿元，相比去年同期上涨37%。写字楼市场整体市场尽管有新增供给入市，本季度写字楼一手散售成交额与成交价格仍然出现下滑, 成交面积环比下降55.3%至18.6万平方米，成交额仅为人民币43亿元，环比下降61.9%。本季度散售成交主要集中在近郊区域，只有5%的成交位于传统区域。就各子市场而言，凭借成熟的商务氛围与完善的商业配套，望京区域仍为本地写字楼一手散售市场最为热门的区域。代表项目如方恒时代中心、保利国际广场与望京诚盈中心，录得每平方米人民币49,300元的成交均价。甲级写字楼市场受有限的可投资存量、较之其他城市更高的租金水平以及大批潜在内外资投资者的支撑，业主对写字楼的升值预期得到强化。至此，甲级写字楼资本值环比增长0.8%，至每平方米人民币64,100元，同比上涨4.3%。同时，甲级写字楼毛收益率环比微降0.03个百分点，至5.93%。图 1写字楼一手散售成交额，2006年第一季度-2014年 第三季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 2写字楼一手散售供应与成交面积， 2008年-2014年前三季度图 3甲级写字楼资本值与毛收益率，2003年第一季度-2014年第三季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部0 5 10 15 20 25 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币 十亿元 0 50 100 150 200 250 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Q1-Q3 万平方米 核心商务区 非核心商务区及近郊区域 figure3 cnPage 10% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币每平方米 写字楼资本值 (左轴) 毛收益率 (右轴) savills.com.cn/research 03 2014年12月市场简报 | 北京销售及投资商业市场第三季度，商业一手散售新增供给与成交面积分别大幅环比下降68.6%与55.6%至61,700平方米与152,500平方米。至此，本季度商业一手散售成交额环比下降48.5%至人民币47亿元。 鉴于绝大多数位于成熟商圈内的业主选择自持优质商业资产以获取长期租金回报而非短期资产升值套利，本季度只有14%的成交项目位于传统核心区域。截至第三季度末，一手高档商业散售成交均价环比下降1.5%，达到每平方米人民币44,900元，同比下跌1.1%。整售投资市场尽管整售市场优质可售项目有限，投资者仍积极寻求投资机会。若干项目表 2主要散售商业项目, 2014年第三季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 目前正处于磋商阶段，但由于业主较高的价格预期令交易进展缓慢。尽管如此，第三季度整售市场仍然呈现回暖态势，成交量有所回升。本季度有三宗重大整售交易成交，成交额达到人民币57亿元。至此，今年前三季度整售成交总额达到人民币120亿元。本季度主要成交包括：- 地方电视媒体——湖南卫视，以人民币13.7亿元的总价收购望京区域的保利国际广场3座。- 内资互联网企业——58同城，购得位于望京区域酒仙桥电子城IT产业园A区5号楼、1号楼，总价达到人民币10.3亿元。- 内资金融机构——中国再保险集团，以总价人民币33亿元从金融街控股集团手中购得金融街广安中心C地块写字楼。出于自用目的，更倾向于增添其核心资产而收购项目的内资买家系本季度整售市场需求的主要来源。而位于成熟商务区(譬如望京与金融街)或周边的写字楼项目系整售市场中最受青睐的投资项目。土地市场土地市场于第三季度有所回暖，成交额环比上升29%，至人民币469亿元。本季度北京华融投资以总价人民币74 亿元、约折合实际楼面价人民币每平方米100,000 元摘得华嘉胡同商业金项目名称区域单价 (人民币/平方米)开盘日期通州万达广场通州区50,000-70,0002013年第四季度林肯公园大兴区55,000–60,0002012年第四季度泰禾•1号街区通州区50,000–60,0002013年第四季度诺德中心丰台区48,000–53,0002011年第四季度 项目名称区域单价 (人民币/平方米)开盘日期 保利海德公园中关村62,000–66,0002013年第四季度达美中心CBD周边52,000-57,0002013年第二季度方恒时代中心望京50,000-55,0002013年第二季度保利国际广场望京 50,000-53,0002013年第二季度 望京诚盈中心望京44,000-48,0002013年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 表 1主要散售写字楼成交项目, 2014年第三季度图 4商业一手散售成交额, 2006年第一季度–2014年第三季度图 5整售投资成交额, 2007年–2014年第三季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币 十亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Q1-Q3 人民币 十亿元 Q1 Q2 Q3 Q4 04 市场简报 | 北京销售及投资2014年12月图 6按业态整售投资成交额，2007年-2014年第三季度图 7土地市场成交额, 2008年第一季度-2014年第三季度融用地。尽管如此，受低靡的住宅销售市场影响，本季度住宅用地市场仍较为平静，仅七宗住宅用地成交。市场展望尽管甲级写字楼租金预计有所下降，但是本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑甲级写字楼资本值稳步上升。2014年第四季度甲级写字楼毛收益率预计将温和下降至5.8%至6.0%之间。与此同时，鉴于本地市场优质可售项目较少，第四季度整售市场预计仍较为平静。资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目名称保利国际广场3座电子城IT产业园A区5号楼、1号楼 金融街广安中心C地块写字楼 买方湖南卫视58同城中国再保险卖方保利地产 北京电子城金融街控股 物业类型写字楼写字楼写字楼区域望京酒仙桥金融街建筑面积 (平方米)23,30045,00056,140交易额（人民币：亿元）13.710.3333单价（人民币/平方米）59,00023,00059,000买家背景内资内资内资交易目的自用自用自用交易结构资产资产资产表 3整售成交案例，2014年第三季度0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Q1-Q3 人民币 十亿元 写字楼 商业 住宅 服务式公寓 酒店 综合体 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1-Q3/2014 人民币 十亿元 Q1 Q2 Q3 Q4 市场简报 | 北京销售及投资05 2014年12月Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills InvestmentSavills Beijing Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may