北京销售及投资市场简报2017年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 销售及投资2017年7月Savills World Research Beijing概述受商办类项目调控政策影响，第二季度北京一手散售写字楼和商铺市场成交量下滑明显。 由于投资需求受商办限购政策抑制，北京一手散售写字楼和商铺市场成交量均有所回落，分别为18.3万平方米及14.3万平方米，环比分别下降39.3%和50.6%。  第二季度，北京大宗投资市场共迎来4宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。国内基金等金融机构投资者表现活跃。  受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。 “商业地产将逐渐从销售时代转向自持时代，因此提高实体运营能力，才是 开发商 可持 续发展的出 路。”熊志坤，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片：望京新一城购物中心，望京 02 市场简报 | 北京销售及投资2017年7月市场概述5月23日，北京市住建委发布关于商办政策的补充说明，对于合规已购买的商办类房屋，购房者可以保持现有设施，可以出租和销售，并且不限定出租对象，但购买人必须符合限购条件。此次补充说明，在严格执行“3∙26”政策的同时，亦兼顾了已购房人群的合理利益。2017年第二季度，北京一手散售写字楼和商铺市场迎来供应增加，但由于投资需求受到抑制，同期成交面积大幅度下滑。一手散售写字楼成交面积下滑至18.3万平方米，环比和同比分别下降39%和74%。一手散售商铺成交面积环比下降51%为14.3万平方米，同比下降67%。本季度，北京大宗投资市场依旧活跃，共迎来4宗大宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。虽然同比下降44.2%，但上半年大宗成交总金额与去年同期水平相当。国内金融机构表现活跃。受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。其中，住宅及混合用地共计成交17宗，包括 9宗自住型商品住房用地。由于商业、办公类项目调图 1写字楼一手散售成交额，2007年第一季度-2017年第二季度图 2写字楼一手散售供给与成交面积，2008年-2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 - 5 10 15 20 25 30Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q20708091011121314151617人民币十亿元050100150200250供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交20082009201020112012201320142015201617H1万平方米核心商务区非核心商务区及近郊区域表 1主要一手散售写字楼项目，2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目诺德中心通州富力中心绿地环球金融城 区位丰台区通州区石景山区开发商中铁诺德富力集团绿地集团成交面 积（平方米） 17,50010,10 02,800成交均价 (元/平方米)41,30050,30038,600 savills.com.cn/research 03 2017年7月市场简报 | 北京销售及投资资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 3甲级写字楼资本值与毛收益率，2007年第一季度-2017年第二季度图 4零售一手散售成交额，2007年第一季度-2017年第二季度figure3 CNPage 10%2%4%6%8%10%12%14%16%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q20708091011121314151617人民币每平方米写字楼资本值(左轴)毛收益率(右轴)表2主要一手散售零售项目，2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 - 2 4 6 8 10 12 14 16Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q20708091011121314151617人民币十亿元资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 控政策以及“高自持比例和自持年限”土拍条件的限制，开发商对商业用地拿地兴趣减弱。本季度成交7宗商服用地，平均成交溢价率仅为12%。办公楼市场整体市场第二季度，北京一手散售写字楼市场新增供应22.8万平方米，环比上升132%，同比下降71%。商办限购政策下，投资者购买意愿降低，令同期成交面积下滑至18.3万平方米，环比和同比分别下降39%和74%。 本季度，总成交金额达人民币63.7亿元，环比下降31%，同比亦下降68%。本季度位于通州的世界侨商中心和富力中心录得大面积成交，由于项目品质较高，项目成交均价在每平方米人民币40,000至50,000元之间，因而拉高了办公楼平均成交价格至每平方米人民币34,700元，环比上升13%，同比上升25%。由于核心区域优质散售办公物业稀缺，成交主要集中在非核心及近郊区域。第二季度，得益于通州富力中心和世界侨商中心的大面积成交，通州区占总成交面积的36.9%，重回各区首位。大兴区位列第二，占比28.0%。项目世界侨商中心通州富力中心诺德中心 区位通州区通州区丰台区物业类型写字楼底商写字楼底商写字楼底商开发商世茂/富华富力集团中铁诺德成交面 积（平方米）3,0001,6101,300成交均价 (元/平方米)71,90071,80065,000 04 市场简报 | 北京销售及投资2017年7月05101520253035404550200720082009201020112012201320142015201617YTD人民币十亿元写字楼商业住宅服务式公寓酒店综合体图 5整售投资成交额，2007年第一季度-2017年第二季度05101520253035404550200720082009201020112012201320142015201617YTD人民币十亿元Q1Q2Q3Q4资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *2014-2016市场数据有所更新图 6按业态整售投资成交额，2007年-2017年第二季度甲级写字楼市场第二季度，甲级写字楼资本值每平方米人民币74,400元，环比下降0.2%，同比下降0.6%。鉴于甲级写字楼租金呈现一定下滑趋势，毛收益率小幅收窄至5.38%。零售市场2017年第二季度，一手散售商铺市场迎来7.1万平方米新增供应，环比上升114%，同比下降74%。从需求和售价来看，商办限购政策对商铺销售影响更为明显。同期一手散售商铺成交面积环比下降51%为14.3万平方米，同比下降67%。总成交金额达人民币38.9亿元，平均成交价格为人民币27,300元每平方米，环比和同比分别下降11%和6%。整售投资市场第二季度，北京大宗投资市场共迎来4宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。国内基金等金融机构投资者表现活跃。在北京核心区域、可售优质物业稀缺的情况下，更多的机构投资者将目光投向具有潜力的存量物业项目，通过装修改造提升物业租金价值，或调整物业使用属性实现更大的物业增值和投资回报，如“酒改办”、“商改办”等。主要成交包括：•某国内基金以人民币18.3亿元的价格收购上东今旅酒店100%的股权，成交单价为每平方米人民币43,000元（地上建筑面积）。据悉，该项目或将被改造为写字楼后重新推出。•平安信托以12.5亿元购得河南中泽置业有限公司持有的望京新一城购物中心，成交单价为每平方米人民币25,000元。•某外资基金以22.01亿元收购位于王府井淘汇新天项目100%的股权，折算成交单价为人民币56,800元每平方米。此外，国内开发商积极加强资源整合，通过基金化运作、品牌输出管理等“轻资产化”运作方式加快在商业地产领域的投资。例如，万科自去年收购印力集团后，于今年5月宣布成立两支商业地产投资基金，总规模达129亿元，用以收购集团旗下成熟存量商业项目，并将交由印力统一运营管理。6月12日，大悦城地产与华远地产签署战略合作协议，将以品牌输出管理方式入驻华远石景山综合体项目，打造大悦城在北京的首个“轻资产”项目。土地市场受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。住宅及混合用地共计成交17宗，其中9宗明确规定建设为自住型商品住房。其余地块均采用“竞地价、限房价”土拍规则，4宗地块由于均触及价格上限，最终以自持一定比例住宅面积成交。同样受供应侧影响，商服用地成交数量有所增加。但是，由于商业、办公类项目调控政策以及“高自持比例和自持年限”竞买条件的限制，开发商对商业用地拿地兴趣减弱。本季度成交的7宗商表3主要整售交易，2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *2014-2016市场数据有所更新 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目名称上东今旅酒店望京新一城 买方某国内金融机构平安信托卖方阳光城、新加坡政府投资公司河南中泽置业位置朝阳区朝阳区总建筑 面 积（平方米）42,60050,100成交金额（人民币亿元）18.312.5成交单价 (元/平方米)43,00025,000 市场简报 | 北京销售及投资05 2017年7月服用地平均成交溢价率仅为12%，其中4宗溢价率均不足2%，另外一宗位于丰台丽泽金融商务区的商办用地遭遇流拍，成为2017年首宗流拍地块，距离北京上次土地流拍已有一年多时间。市场展望北京市出台的商办限购政策对在建（含在售）商办类项目严禁个人购买，极大限制了投资性需求的入市。因此，短期内商办类项目成交量将继续下跌。另外，开发企业对商办用地拿地意愿下降，近期成交的多宗商办用地均以低溢价率成交并出现流拍现05010015020025020082009201020112012201320142015201617Q2人民币十亿元Q1Q2Q3Q4资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 图 7土地市场成交额，2008年第一季度-2017年第二季度表 4主要土地成交案例，2017年第二季度地块区位规划建筑面积 (平方米)用地性质成交价（人民币 亿元)买方京土整储挂(顺）[2017]038号顺义区155,100居住70.5万科/东方华美/龙湖/首开京土整储挂(顺）[2017]038号大兴区86,000居住/教育69.8首都/中海/保利/龙湖京土整储挂(丰）[2017]014号丰台区230,400居住/商业58.5国开东方/万科京土整储挂(丰）[2017]035号丰台区73,900商业43.4首开/华润/金茂/金唐京土整储招(朝）[2017]019号朝阳区92,100商业28.5石榴集团和北京城建象，预计将对商办产品销售价格产生一定的下行压力。 由于北京严格控制核心城区土地开发建设，造成核心区域优质物业稀缺，未来投资者将积极寻求位于非核心区域的潜力项目。而且，随着四环以内房地产市场以存量市场为主，一些位于核心区域的存量改造类项目也将受到投资者的追捧。随着上半年北京加