北京销售及投资市场简报2018年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 销售及投资2018年7月Savills World Research Beijing概述地段优越的存量项目的投资价值有望进一步提升，而下一个投资热点则聚焦于北京城市副中心。 2018年二季度，北京一手散售写字楼及商铺的成交有所反弹，其中成交面积分别为10.6万及13.1万平方米，环比分别上升20.1%及183.5%。 2018年上半年，北京一手散售写字楼及商铺成交面积分别为19.5万平方米及17.7万平方米，同比分别下降54.5%及53.1%。 第二季度，北京大宗投资市场仅有4宗项目成交，总成交金额人民币49亿元。 2018年上半年，北京大宗投资市场共完成14宗交易，总成交金额为101.95亿元，同比下降50%。 二季度，土地市场共成交7宗土地，总成交金额达人民币178.3亿元，环比下降68.9%，其中住宅类及混合类用地成交3宗，商业用地成交2宗。“2 0 1 8 年 上 半 年 ，北 京 大 宗 投 资 市场表现较为平淡，成交主要集中在写 字 楼 、酒 店 及 零 售 等 物 业 。机 构投资者仍在寻求具有较高回报及发展潜力的物业。预计位于城市副中心的写字楼项目将成为下一个投资 热 点 。” 熊 志 坤 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研究及顾问咨询部图片：北京金融街国际酒店，西城区 02 市场简报 | 北京销售及投资2018年7月市场概述2018年二季度，北京一手散售写字楼及商铺的市场成交较上个季度有所反弹。本季度一手散售写字楼新增供应4.5万平方米，环比上升56.2%；成交面积10.6万平方米，环比上升20.1%；总成交金额人民币35.59亿元，环比上升20.5%。一手散售商铺新增供应2.5万平方米，环比上升29.0%；成交面积为13.1万平方米，环比上升183.5%。总成交金额达人民币37.64亿元，环比上升101.3%。二季度北京大宗投资市场表现平淡，仅录得4宗成交，总成交金额为人民币4.9亿元，成交主要为写字楼、购物中心及酒店等资产。新政出台北京市规划和国土资源管理委员会发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，对北京市不同区域的土地及建筑的规划用途的调整实施了更为严格的限定。办公楼市场整体市场二季度，北京一手散售写字楼市场成交较上季度有所反弹，但仍低于去年同期，其中新增供应4.5万平方米，环图 1写字楼一手散售成交额，2008年第一季度-2018年第二季度图 2写字楼一手散售供给与成交面积，2008年-2018年二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 - 5 10 15 20 25 30Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q10809101112131415161718人民币十亿元050100150200250供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交供给成交20082009201020112012201320142015201620172018H1万平方米核心商务区非核心商务区及近郊区域表 1主要一手散售写字楼项目，2018年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目运河上筑中心绿地诺亚方舟诺德中心 区位通州区房山区丰台区开发商北京丹霞房地产开发有限公司绿地集团中铁诺德地产成 交 面 积（ 平 方 米 ） 18,6758,69517,539成交均价 (元/平方米)36,72116,87946,085 savills.com.cn/research 03 2018年7月市场简报 | 北京销售及投资表2主要一手散售商铺项目，2018年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目住总万科·金域华府绿地启航国际长阳半岛中央城 区位昌平区顺义区房山区物业类型住宅底商项目散售住宅底商开发商住总/万科绿地集团万科成 交 面 积（ 平 方 米 ）12,6868,1255,309成交均价 (元/平方米)19,30032,00028,000图 3甲级写字楼资本值与毛收益率，2007年第一季度-2018年第二季度图 4零售一手散售成交额，2008年第一季度-2018年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部figure3 CNPage 10%3%6%9%12%15%017,00034,00051,00068,00085,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2070809101112131415161718人民币每平方米写字楼资本值(左轴)毛收益率(右轴) - 2 4 6 8 10 12 14 16Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q10809101112131415161718人民币十亿元比上升56.2%、同比下降80.2%；成交面积10.6万平方米，环比上升20.1%、同比下降41.9%。 本季度，写字楼散售成交金额为人民币35.59亿元，环比上升20.5%、同比下降44.1%；平均成交价格达到每平方米人民币33,418元，环比上升0.3%、同比下降3.8%。本季度的写字楼散售成交主要集中在近郊区域，如通州、丰台及大兴等区域。按成交面积占比划分，通州区占比23.7%为全市最高；其次丰台区及大兴区的成交面积占比分别为17.4%及17.3%。成交金额方面，通州区以26.2%名列第一，丰台区（24.3%）及大兴区（14.1%）的比重分列二三名。甲级写字楼市场全市的写字楼资本价值继续保持稳步上升的态势，2018年二季度甲级写字楼资本值达到每平方米人民币82,400元，环比和同比分别上升3.5%和10.8%。同时，甲级写字楼的毛收益率小幅收窄0.03个百分点至5.20%。零售市场2018年第二季度，一手散售商铺新增供应2.5万平方米，环比上升29.0%、同比下降64.6%；成交面积为13.1万平方 04 市场简报 | 北京销售及投资2018年7月图 5整售投资成交额，2007年-2018年第二季度图 6按业态整售投资成交额，2007年-2018年二季度0102030405060200720082009201020112012201320142015201620172018人民币十亿元Q1Q2Q3Q4米，环比上升183.5%、同比下降8.0%。总成交金额达人民币37.64亿元，环比上升101.3%、同比下降3.2%。平均成交价格为每平方米人民币28,688元，环比下降29%、同比上升5.2%。整售投资市场二季度，北京大宗投资市场表现平淡，仅录得4宗成交，成交金额合计人民币49亿元，该季度成交主要集中在写字楼、酒店以及购物中心等资产。本季度大宗投资市场的买卖双方均为本土企业，4宗交易分别为：• 中国邮政储蓄银行收购位于通州的新光大中心北塔，收购价格未披露。• 首创置业将旗下北京金融街国际酒店的59.5%股权以人民币6.67亿元的价格出售予盛途有限公司。• 景瑞控股以人民币2.4亿元的购入位于北京市东城区的新华文化大厦，用作商业零售用途。• 高和资本收购火神庙国际商业中心，收购价格未披露。表3主要整售交易，2018年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *2014-2016市场数据有所更新 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目名称新光大中心北塔新华文化大厦北京金融街国际酒店火神庙国际商业中心 买方中国邮政储蓄银行景瑞控股工银国际高和资本卖方光大安石 悦海兴业投资有限公司/鑫隆基业投资有限公司首创置业北京金色时枫房地产开发有限公司位置通州区东城区西城区大兴区总 建 筑 面 积（ 平 方 米 ）76,8004,26858,000228,083成 交 金 额（ 人 民 币 亿 元 ）N/A2.46.67N/A成交单价 (元/平方米)N/A56,23119,328N/A交易结构资产交易股权交易股权交易股权交易土地市场二季度，北京土地市场仅成交7宗土地，总成交金额达人民币178.3亿元，环比、同比分别下降68.9%、77.4%，其中住宅及混合类用地成交3宗，商业用地及工业用地各2宗。本季度，电商巨头京东以人民币18.3亿元竞得大兴区亦庄的一宗商业金融用地；北京基金小镇控股有限公司和北京基金小镇圣泉投资中心联合体以人民币7.4亿元的价格获得房山区一宗其他类多功能用地。市场展望预计下半年，商办类散售项目的成交有望延续二季度的小幅反弹态势，市场将继续消化已取得预售许可证的存量项目。针对商办类项目的调控政策近期内难有放松的可能性，因此买方将以有实际需求的企业为主，商办类产品在现有环境下已经完全回归传统的办公、零售类产品的属性。受到城市规划等政策的影响，北京中心城区的商业用地供应日益稀少，供应的缺乏反衬出现有存量项目的价值。此类项目凭借优越的区位及良好的收益率成为机构投资者的投资目0102030405060200720082009201020112012201320142015201620172018人民币十亿元写字楼商业住宅服务式公寓酒店综合体资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *2014-2016市场数据有所更新 市场简报 | 北京销售及投资05 2018年7月表 4主要土地成交案例，2018年第二季度地块区位规划建筑面积 (平方米)用地性质成交价（人民币 亿元)买方京土整储挂(顺) [2018]008号顺义区152,374住宅68.54中铁置业京土整储挂(丰) [2018]009号丰台区290,836住宅49.8华润/电建地产京土整储挂(延) [2018]004号延庆区197,903混合54.5碧桂园/中铁房地产京土整储挂(开) [2018]007大兴区122,424商业18.3京东京土整储挂(房) [2018]011号房山区119,494 商业7.4北京基金小镇控股/北京基金小镇圣泉投资中心资料来源：北京市国土资源局、第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 Please contact us for further information Research Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the