北京销售及投资市场简报2014年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 销售及投资2014年8月Savills World Research Beijing概述第二季度，整售投资市场相对平静，只有两宗整售交易成交。虽然优质投资项目稀少，但写字楼和商业散售市场仍表现稳定。 第二季度，甲级写字楼资本值环比增长3.3%，至每平方米人民币63,300元，同比增长3.3%。  截至2014年第二季度末，甲级写字楼毛收益率环比下跌0.04个百分点，至5.96%。  第二季度，写字楼和商业一手散售市场在成交量上均取得明显增长，分别环比增长37.5%和28.3%，至人民币114亿元和90亿元。  两宗整售交易-盈科中心和天和大厦于本季度完成交易，成交总额达到人民币61亿元。  虽然若干项目目前正处于磋商阶段，但业主较高的价格预期令交易进展缓慢。因此，预计2014年下半年整售市场将较为平静。  截至2014年上半年，北京土地市场表现活跃，成交总额达到人民币1,115亿元，约占去年全年成交额的60%。尽管如此，由于政府为应对开发商拿地热情下降而减少土地供应，土地市场于第二季度遇冷，成交额仅为人民币362亿元，环比下降52%。“住宅市场的疲软表现导致第二季度土地市场遇冷，土地成交总额 仅 为上季 度 的 一 半 。” 王 琼，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片: 达美中心, CBD 周边, 朝阳区 02 市场简报 | 北京销售及投资2014年8月市场概述第二季度，北京整售投资市场相对平静，只有两宗整售交易成交：盈科中心-由基汇资本收购的综合体项目与天和大厦-由方恒置地购得的写字楼项目，成交总额达到人民币61亿元，仅为去年同期的一半。此外，受低靡的住宅市场影响，北京土地市场在4月后急转直下，五、六两月只有五宗地块成交，成交额为人民币59亿元。至此，第二季度土地成交额仅为人民币362亿元，环比降幅超过50%。尽管如此，上半年土地成交总额累计达到人民币1,115亿元，约占去年全年总成交额的六成。写字楼市场整体市场第二季度，一手写字楼散售市场成交额取得大幅增长，环比攀升37.5%，达到人民币114亿元。尽管如此，位于核心区域的高品质散售项目仍然稀缺，近70%的可售项目位于非核心区域或近郊区域。就各子市场而言，鉴于较高的优质项目存量与成交价格，望京区域仍为本地写字楼一手散售市场最为热门的区域之一。与2013年末的成交价相比，本季度位于该区的主要散售成交项目，如保利国际广场(1、2座)，望京诚盈中心和方恒时代中心等，均录得1%-36%不等的价格增幅。至此，本季度末，望京区域一手散售写字楼成交均价达到每平方米人民币53,000元，较之全市平均水平高91.4%。甲级写字楼市场受有限的可投资存量、较之其他城市更高的租金水平以及大批潜在客户的支撑，业主对写字楼的升值预期得到强化。至此，甲级写字楼资本值环比图 1写字楼一手散售成交额，2006年第一季度-2014年 第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 2写字楼一手散售供应与成交面积， 2008年-2014年第二季度图 3甲级写字楼资本值与毛收益率，2003第一季度 -2014第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部0 5 10 15 20 25 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币 十亿元 0 50 100 150 200 250 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 供给 成交 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014上半年 万平方米 核心商务区 非核心商务区及近郊区域 figure3 cnPage 10% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币每平方米 写字楼资本值 (左轴) 毛收益率 (右轴) savills.com.cn/research 03 2014年8月市场简报 | 北京销售及投资增长3.3%至每平方米人民币63,300元。尽管第二季度甲级写字楼市场租金回升1.1%，但甲级写字楼毛收益率仍环比下降0.04个百分点，至5.96%。商业市场本季度北京商业一手散售成交额环比增长28.3%，至人民币90亿元。这主要归功于大体量刚需型住宅项目配套商业的活跃表现。尽管位于非核心区域，但由于这些区域聚集大量居住人群，又缺少商业配套设施，因此对此类商业物业的需求旺盛。代表性项目包括昌平区的金隅万科城，位于大兴区黄村区域的龙湖•时代天街与新里西斯莱公馆，以及通州区的通州万达广场。截至第二季度末，一手高档商业散售成交价格环比增长1.7%，至每平方米人民币45,600元。 表 2主要散售商业项目, 2014年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 整售投资市场与去年同期相比，整售投资市场表现相对平淡。两宗整售交易-盈科中心和天和大厦与本季度成交，总成交额为人民币61亿元。至此，2014年上半年整售交易额达到人民币61亿元，只占2013年全年成交总额的约五分之一。正如我们在上个季度报告中提及，海外房地产私募基金基汇资本以总价约人民币57.1亿元从盈大地产方购得盈科中心(系一由写字楼、服务式公寓及商业构成的综合体项目)。这也是过去五年以来外资公司进行的最大金额整购案例。目前，基汇资本正着手对这栋楼龄超过10年的项目进行一系列改造升级，以期提升其盈利能力。与此同时，内资开发商方恒置业以总价约人民币4亿元收购另一家内资开发商-北京京工房地产公司旗下的写字楼物业-天和大厦。该项目位于CBD周边区域，临近前述的盈科中心，建筑面积约10,000平方米，收购后将用于出租。土地市场2014年上半年，土地市场总体表现活跃，成交总额达到人民币1,115亿元，几近去年同期的两倍，并达到2013年全年成交额的60%。然而，土地市场的活跃状态自第二季度急转直下，只有39宗地块于第二季度成交，成交额仅为人民币362亿元，环比下降52%。值得一提的是，仅4月项目名称区域单价 (人民币/平方米)开盘日期富力城(商业部分)朝阳区115,000–130,0002013年第四季度大钟寺中坤广场海淀区83,000–86,0002009年第四季度通州万达广场通州区65,000–70,0002013年第四季度万科红狮家园丰台区49,000–52,0002009年第四季度泰禾•1号街区通州区48,000–50,0002013年第四季度项目名称区域单价 (人民币/平方米)开盘日期保利国际广场望京58,000–64,0002013年第二季度北京绿地中心望京55,000–60,0002013年第二季度望京诚盈中心望京55,000–59,0002013年第四季度达美中心CBD周边55,000–59,0002013年第二季度望京SOHO望京54,000–59,0002011年第三季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 表 1主要散售写字楼成交项目, 2014年第二季度图 4商业一手散售成交额, 2006年第一季度–2014年第二季度图 5整售投资成交额, 2007年–2014年上半年资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币 十亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 上半年 人民币 十亿元 Q1 Q2 Q3 Q4 04 市场简报 | 北京销售及投资2014年8月图 6按业态整售投资成交额，2007年-2014年上半年图 7土地市场成交额, 2008年第一季度–2014年第二季度份的成交额就占季度成交总额的84%，而5、6月份只有5宗地块成交。这主要是由于政府有意控制供地节奏以期观望下半年的市场反应并采取相应对策；银行严控开发贷款增加了开发商竞拍土地的融资难度；以及住宅市场的冷淡表现降低了开发商的拿地热情等一系列因素综合导致。本季度楼面单价最贵的地块系位于丰台区黄村区域的一幅居住用地，由正浩置业以总价人民币42亿元竞得。该地块楼面价达到每平方米人民币26,100元。市场展望本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑甲级写字楼资本值稳步上升。但由于甲级写字楼租金将大体保持稳定，2014年下半年甲级写字楼毛收益率预计将温和下降至5.8%至6.0%之间。尽管本地市场优质可售项目较少，但投资者仍积极寻觅投资机会。虽然若干项目目前正处于磋商阶段，但由于业主较高的价格预期令交易进展缓慢。因此，预计2014年下半年整售市场将较为平静。资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 表 3主要土地成交案例, 2014年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *调整后楼面价指扣除廉租房、限价房等保障性住房面积后地块成交楼面单价。地块位置规划建筑面积 (平方米)成交价（人民币 亿元)用途调整后楼面价* (人民币每平方米)买家大兴黄村地块-DX大兴区174,84141.6居住用地26,100正浩置业门头沟地块门头沟区174,32435.7居住用地20,500中国水电建设集团大兴黄村地块大兴区176,54934.6综合用地 19,600泰禾集团大兴地块大兴区215,11323.6居住用地13,800金科兴源置业房山地块房山区193,51221.7居住用地12,000中铁置业0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014上半年 人民币 十亿元 写字楼 商业 住宅 服务式公寓 酒店 综合体 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014上半年 人民币 十亿元 Q1