北京投资市场简报2019年第二季度

1savills.com.cn/research• 2019年二季度，北京一手散售写字楼新增供应17.5万平方米，环比上升268%；成交面积17.88万平方米，环比上升6. 3% 。• 本季度，一手散售商铺新增供应 5.21万平方米，环比上升94%；成交面积为为17.69万平方米，环比上升68% 。• 本季度，北京大宗投资市场整体表现平稳，共录得五宗成交，成交金额合计达人民币42.84亿元。• 五宗成交中，写字楼、百货商场、酒店、二手地块及数据中心各一宗。其中，写字楼及数据中心交易为买方自用，百货商场及酒店项目被收购后将进行升级改造。• 2019年二季度，甲级写字楼资本价值为每平方米人民币87,458元，甲级写字楼的毛收益率小幅收窄0.03个百分点至5.08%。• 二季度，北京土地市场共成交19宗地块，总成交金额达人民币331.23亿元，环比下降43.8%，其中住宅及混合类用地成交9宗，商业及多功能类用地2宗。MARKETINMINUTESSavills Research投资北京 - 2019年7月北京大宗投资市场成交稳定机构投资者在本季度的收购目标多为自用型或城市更新型项目。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 本季度北京投资市场保持稳 定 态 势，季度 内完 成 的 重要收购均为自用型或城市更新型项目。机 构 投 资 者 看重 存 量 资 产 的 潜 在 价 值 ，借助‘收购-改造’模式来挖掘项目的增值潜力，以期在未来获得更为丰厚的回报 。” 李想，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部Anthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cnSpring Cao高级董事华北区+8610 5925 2048spring.cao@savills.com.cn中央管理层投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li助理董事北京+8610 5925 2044vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：写字楼一手散售成交额, Q1/2014至Q2/2019051015202530Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2141516171819来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，Q1/2014至Q2/20190%3%6%9%12%15%020,00040,00060,00080,000100,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2141516171819()()来源 第一太平戴维斯研究部图3：商铺一手散售成交额，Q1/2014至Q2/20190246810121416Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2141516171819来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部写字楼散售市场2019年二季度，北京一手散售写字楼市场 新增供 应17. 5万平方米，环比 、同比分别大涨268%、152%；成交面积17.88万平方米，环比上 升 6 . 3% 、同比下降24.7%。本季度，写字楼散售成交金额为人民币59.57亿元，环比、同比分别上升15.1%、6.3%；平均成交价格达到每平方米人民币33,319元，环比、同比分别上升8 . 3 % 、41 . 1% 。2019年二季度，全市的写字楼资本价值保 持 平稳 走 势，全市甲级写字 楼 资本值 达到每平方米人民币87,458元，甲级写字楼的毛收益率小幅收窄0.03个百分点至5.08%。商铺散售市场2019年第二季度，一手散售商铺新增供应5.21万平方米，环比、同比分别上升94%和48.4%；成交面积为17.69万平方米，环比上升68%、同比下降15.6%。本季度，一手散售商铺总成交金额达人民币45.2亿元，环比上升37%、同比微降2.2%；平均成交价格为每平方米人民币25,500元，环比下降18.5%、同比上升15.8%。整售投资市场2019年二季度，北京大宗投资市场整体表现平稳，共录得5宗成交，成交金额合计达人民币42.84亿元，其中重要收购包括：•中银集团投资有限公司以人民币29.56亿元的总价收购位于通州运河核心区的通州富力中心C-01写字楼。•人民网股份有限公司以人民币2.52亿元的价格购得位于顺义区天竺园三街8号院3号楼项目，该项目为云数据中心。•大悦城控股集团股份有限公司以人民币10.76亿元的价格收购了位于房山区的中粮京西祥云项目的49.91%股权，该宗收购为二手地块交易。•朗诗绿色集团与阳光保险集团合作，投资位于朝阳区东三环的船舶重工大厦项目并获取该项目100%股权，交易金额未披露。土地市场2019年二季度，北京土地市场共成交19宗地块，总成交金额达人民币331.23亿元，环比下降43.8%、同比上升85.8%，其中住宅及混合类用地成交9宗，工业用地8宗，商业及多功能类用地2宗。市场展望受城市规划限制等因素的影响，未来北京商业项目的供应将非常有限，因此城市更新模式有望成为推动北京商业地产持续发展的有效途径。目前已有部分机构投资者将收购目标锁定在部分老旧存量项目上，希望通过改变使用用途、翻新升级等方式，进一步提升项目的租金收益、激发项目的升值潜力,而城市更新的过程也是区域价值得到重塑与提升的过程。北京城建·海樾公元融汇国际大厦海淀绿地中央广场区位大兴区海淀区海淀区开发商 北京城建北京钰苑房地产开发有限公司绿地集团成交面积（平方米）4,0474,59413,882成交均价（元/平方米）60,14537,76231,603表1：主要一手散售写字楼项目，Q2/2019投资 3savills.com.cn/research来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部龙湖·西宸广场保利首开·四季怡园首开万科公园里区位丰台区门头沟区通州区物业类型商业散售住宅底商住宅底商开发商龙湖集团保利/首开首开/万科成交面积（平方米）10,4802,8652,863成交均价（元/平方米）57,43954,58241,691表 2：主要一手散 售商铺 项目，Q2/2019图4：整售投资成交额，2014至Q2/2019010203040506070201420152016201720182019Q1Q2Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部通州富力中心C-01写字楼天竺园三街8号院3号楼中粮京西祥云项目船舶重工大厦买方中银集团投资有限公司人民网大悦城控股朗诗绿色地产/阳光保险集团卖方富力地产蓝汛欣润科技（北京）有限公司五矿集团船舶重工大厦有限公司位置通州区顺义区房山区东三环地上建筑面积（平方米）60,21510,248N/A21,906成交金额（人民币亿元）29.562.5210.76N/A成交单价（元/平方米）49,000（写字楼部分）24,570N/AN/A交易方式资产交易境内股权交易境内股权交易(49.91%股权)境内股权交易表3：主要整售交易，Q2/2019图5：按业态整售投资成交额，2014至 Q2/2019010203040506070201420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部来源 北京市国土资源局; 第一太平戴维斯研究部表4：主要土地成交案例，Q2/2019图6：土地市场成交额，2014至 Q2/2019050100150200250300201420152016201720182019Q1Q2Q3Q4地块编号区位规划建筑面积（平方米）用地性质总成交金额（亿元）竞得方京土整储挂(石) [2019] 012号石景山区214,138住宅73.4华润置地/中国电建地产京土整储挂(顺) [2019] 013号顺义区145,327住宅41首开/富力京土整储挂(怀) [2019] 009号怀柔区166,468住宅36.36北京城建京土整储挂(开) [2019] 010大兴区80,251住宅31.8雅居乐京土整储挂(朝) [2019] 007号朝阳区43,427住宅30.2恒基投资