北京投资市场简报2019年第一季度

1savills.com.cn/research• 2019年一季度，北京一手散售写字楼新增供应4.75万平方米，环比下降90.5%；成交面积16.83万平方米，环比下降62.7%。• 本季度，一手散售商铺新增供应2.69万平方米，环比下降43.1%；成交面积为为10.53万平方米，环比下降38.8%。• 2019年一季度，北京大宗投资市场继续保持活跃，共录得六宗成交，成交金额合计高达人民币112.79亿元。• 六宗成交中，三宗为写字楼项目，一宗为酒店，另两宗 为二手地 块项目。• 2019年一季度，甲级写字楼资本价值为每平方米人民币87,390元，甲级写字楼的毛收益率下降0.01个百分点至5.11%。• 2019年一季度，北京土地市场共完成29宗土地交易，总成交金额达人民币589.38亿元，环比下降23.2%。MARKETINMINUTESSavills Research投资北京 - 2019年4月北京大宗投资市场成交活跃投资机构持续购买优质存量项目，加大力度丰富自身的资产组合。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 2019年一季度北京投资市场 延 续了去年 的 热 度，季度内完成多宗重要收购。机构投资者看重优质区位中存量 资 产的 投 资 价 值，通过收购来丰富自身的资产组合，并希望借此获得可观的租金回报以及高增长的资 本 价 值 。” 李想，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部Anthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cnSpring Cao高级董事华北区+8610 5925 2048spring.cao@savills.com.cn中央管理层投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li助理董事北京+8610 5925 2044vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：写字楼一手散售成交额, Q2/2014至Q1/2019051015202530Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1141516171819来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，Q2/2014至Q1/20190%3%6%9%12%15%020,00040,00060,00080,000100,000Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1141516171819来源 第一太平戴维斯研究部图3：商铺一手散售成交额，Q2/2014至Q1/20190246810121416Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1141516171819来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部写字楼散售市场2019年一季度，北京一手散售写字楼市场新增供应4.75万平方米，环比下降90.5%、同比上升63.8%；成交面积16.83万平方米，环比 、同比分别下降 6 2.7%、3 0.7% 。本季度，写字楼散售成交金额为人民币51.76亿元，环比、同比分别下降64.9%、5.3%；平均成交价格达到每平方米人民币30,759元，环比下降5.9%、同比上升36.7%。2019年一季度，全市的写字楼资本价值保 持 平稳 走 势，全市甲级写字 楼 资本值 达到 每 平方米 人 民币8 7, 3 9 0 元，甲 级写 字 楼的毛收益率继续小幅收窄0.01个百分点至5.11%。商铺散售市场2019年第一季度，一手散售商铺新增供应2.69万平方米，环比下降43.1%、同比上升37.6%；成交面积为10.53万平方米，环比下降38.8%、同比上升32%。本季度，一手散售商铺总成交金额达人民币32.99亿元，环比下降40.7%、同比上升27.8%。平均成交价格为每平方米人民币31,326元，环比、同比分别下降3.0%、3. 2% 。整售投资市场2019年一季度，北京大宗投资市场继续保持活跃态势，共录得6宗成交，成交金额合计达人民币112.79亿元。本季度成交的物业由三宗写字楼、一宗酒店及两宗二手地块交易组成，交易方式以股权交易为主。其中重要收购包括：-吉宝置业以人民币5.5亿元的价格收购位于海淀区中关村商圈的碧生源大厦100%股权。 -电商巨头京东以人民币27亿元的价格购得位于海淀区的北京翠宫饭店100%股权 -伊利集团以人民币15.46亿元的价格购买位于丰台区的北京诺德中心三期写字楼。 - 四 家 投 资机 构 所 组 成 的 财 团，以 人 民币57.2亿元的价格收购位于海淀区中关村核心位置的鼎好大厦。土地市场2019年一季度，北京土地市场共成交29宗地块，总成交金额达人民币589.38亿元，环比下降23.2%、同比上升2.9%，其中住宅及混合类用地成交22宗，工业用地7宗。市场展望目前北京的商业地产已经由增量市场转化为存量市场，此外受制于城市规划等因素的影响，未来主要城区的新增供应将非常有限。可以预见，由于供应缺乏所带来的市场稀缺性将会进一步推高存量资产的投资价值，同时此类优质资产的租金回报仍有提升空间，以上利好将成为机构投资者进行大宗收购的最大驱动力。诺德中心保利佲悦大都汇融汇国际大厦区位丰台区丰台区海淀区开发商 诺升置业保利北京钰苑房地产开发有限公司成交面积（平方米）32,08616,9622,582成交均价（元/平方米）45,97052,80051,840表1：主要一手散售写字楼项目，Q1/2019投资 3savills.com.cn/research来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部住总正华多彩嘉园首开万科公园里翡翠长安区位大兴区通州区门头沟区物业类型住宅底商住宅底商住宅底商开发商住总正华首开/万科中国铁建/万科成交面积（平方米）7, 39 45,2261,520成交均价（元/平方米）46,35042,39030,670表 2：主要一手散 售商铺 项目，Q1/2019图4：整售投资成交额，2014至Q1/2019010203040506070201420152016201720182019RMB billionQ1Q2Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部碧生源大厦北京翠宫饭店北京诺德中心三期鼎好大厦买方吉宝置业京东伊利集团啟城投资/颢腾投资/合众集团/中东家族财富基金卖方碧生源控股有限公司北京市海淀区国有资本经营管理中心北京诺升置业有限公司鼎固控股有限公司位置中关村中关村丰台中关村地上建筑面积（平方米）11,62868,629 (总建筑面积) 35,316112,000成交金额（人民币亿元）5.552715.4657. 2成交单价（元/平方米）47,72939,34243,78151,071交易方式境内股权交易境内股权交易资产交易境外股权交易表3：主要整售交易，Q1/2019图5：按业态整售投资成交额，2014至 Q1/2019010203040506070201420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部来源 北京市国土资源局; 第一太平戴维斯研究部表4：主要土地成交案例，Q1/2019图6：土地市场成交额，2014至 Q1/2019050100150200250300201420152016201720182019Q1Q2Q3Q4地块编号区位规划建筑面积（平方米）用地性质总成交金额（亿元）竞得方京土整储挂(通) [2018] 062号通州区280,243住宅66.6万科/平安京土整储挂(海) [2018] 058号海淀区320,600住宅63京投置地/京投公司京土整储挂(石) [2018] 061号石景山区116,359住宅49.53首创置业/新城控股京土整储挂(兴) [2019] 001大兴区177,02 3住宅44.4中海地产京土整储挂(丰) [2018] 069号丰台区184,119住宅43万科/国开东方投资